8大关键词读懂2017楼市

　　回顾2017年全国楼市，或是最近几年来调控最密集的一年：据不完全统计，全国已有超百城发布150余次楼市调控政策，以北上广深四大一线城市为代表的房价集体停涨，一二线核心热点城市买房热潮逐渐退却，房价稳步下跌；而以南京、武汉为代表的仍然上演“抢房大作战”；同时，三四线去库存效果明显，但由于转战而来的炒房者带动房价上涨，有些城市转而开始控房价。

　　2017年的房地产市场究竟有哪些热点话题？面向2018年又会出现哪些趋势？中国城市报记者作出年终盘点。

　　1.房住不炒

　　“房子是用来住的，不是用来炒的。“这一概念在2016年中央经济工作会议上被提出后，涉及到房企融资、购房者信贷等方面的配套调控政策陆续出台。可以说，它是本年度调控政策出台的依据及开端。

　　随后，党的十九大报告再次指出：“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这意味着，“房住不炒”将成为国家要长期坚持秉承的一个理念。

　　在这个理念下，2017年的楼市发生了明显变化：一二线城市房价涨幅得到有效抑制，三四线城市去库存成效显著，投机炒房受到扼制，自住需求稳步释放。可以说，2017年是打击炒房者力度最大的一年，房子的投资属性被抑制，房子也逐步回归居住属性。

　　2. 多“限”时代

　　自2017年“317”调控政策升级以来，全国楼市经历了大大小小的调控200次有余，且一次比一次严厉，“限购、限贷、限售、限签、限离、限价、限商”等组合拳步步紧逼。

　　3月17日，作为一线城市的北京（楼盘）、广州（楼盘），率先祭出了调控重拳，尤其是北京方面手段雷霆。根据北京“3.17”新政规定，购买普通二套房的首付比例不低于60%，购买非普通二套房的首付款比例不低于80%；在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则，即便名下无房但有贷款记录，也将被认定是二套住房。

　　到4月初，北京相关部门在18天内密集出台10个房地产调控措施，包括非京籍购房需连缴个税60个月、离婚1年内申请房贷按二套执行、商办项目不得作为居住使用、禁止中小学与房地产商合作办学等。在这套威力巨大的“组合拳”面前，一季度以来北京高烧不退的楼市迅速降温。

　　今年调控与以往不同的地方在于，一是覆盖了所有热门城市，只要房价持续上涨，都在打压之列；二是调控手段从传统的限购限贷升级到了限售，限售等同于锁盘，短期去杠杆的功效相当显著。

　　3.租购并举

　　作为2017楼市的重要调控政策之一和“房住不炒”的一个集中体现，“租购并举”不得不提。据不完全统计，截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超过50个。

　　7月21日，住建部会同9部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》；8月，北京、上海、沈阳、南京、成都等13个城市被确定为利用集体用地建设租赁住房的试点。一批城市拍出了只租不售地块，万科、华润、恒大、碧桂园等大型房企进入租赁市场，建设银行等金融机构推出了租房贷款。

　　从“购租并举”到“租购并举”，业内人士分析，报告中“租”的位置提到“购”之前，体现了发展租赁市场的紧迫性。在政策红利和租赁市场潜在的巨大空间下，万亿租赁市场吸引了越来越多的入场者。

　　4.租售同权

　　作为租购并举、建立房地产长效机制的延伸，“租购同权”在今年被首次提出。7月17日，广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，首次明确了“租购同权”的概念。到了20日，住建部等9部门联合发文，选取广州、深圳等12个国内城市开展住房租赁试点工作。此后，多个城市陆续出台房屋租赁相关政策。

　　租购同权，即租房者与购房者享有同等公共服务权益。目前，“同权”看上去很美，租房上名校也并不是真正的“想上就上”，但却让人们生活的城市变得更有温度。

　　租赁新政将逐渐引导人们从“居者有其屋”的观念，向“住有所居”进行转变。

　　5. 房地产税

　　最受关注的房地产税也在2017年有了新进展。11月发行的《党的十九大报告辅导读本》收录了财政部部长肖捷的《加快建立现代财政制度》一文。文中指出，要对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，并明确了未来房地产税的计税依据，即“评估值”。这也是官方首次明确房地产税的计税依据。

　　在贯彻”房住不炒“的理念基础上，房产税的征收无疑是对炒房者的又一沉重打击。房价方面，房产税会对房价的估值产生当期影响，但具体幅度有赖于房价的预期涨幅。这说明房产税不失为一种调控房价的长期有效措施，该项措施也有助于政府实现“房子不是用来炒的”定位。

　　尽管肖捷对于房地产税的征收细节还没有透露，但业内相信，2018年房地产税或将由此迈出坚实的第一步。

　　6.房企大举进入租赁市场

　　在租购并举的政策鼓励下，房企加速涌入租赁市场，自持用地的竞买方基本都是国企或者大型房企，包括万科、保利、中海等大品牌开发商在内，其中万科拿地最为积极，已竞得10宗自持地块，分布在北京、上海、广州、佛山等城市，自持面积达62万平方米；金地也有7块自持地块入账，分布在上海、天津等城市，自持面积近30万平方米。

　　如今，租赁土地供应占比三成已然成为标配。从全国范围来看，全国已经有北京、佛山、上海、广州、深圳等超10个城市开始增加租赁土地供应规模。一线城市，北上广三城未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例超26%。深圳明确未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。

　　安居客房产研究院首席分析师张波认为，就现状来看，开发商积极获取“租赁”土地的主要阻碍是租金回报率偏低。目前北上深租金回报率大都在1.4%—2.5%不等，相比房产开发销售，单纯“自持”性拿地，前期购置和建筑成本高、资本沉淀大，对开发商资金实力要求非常高。金融支持力度不断增加就显得尤为重要，如开发性金融及商业银行加大对住房租赁企业贷款支持力度、支持租赁企业发行企业债券、ABS等。

　　7.长租公寓资产证券化

　　2017年12月14日上午9点25分，新派公寓创始人及CEO王戈宏与凯银投资董事长朱红一起敲响了深交所开市的钟声，新派公寓权益型房托资产支持专项计划宣布正式挂牌。这是全国首个住房租赁类REITs产品，也是长租公寓权益型类REITs成功发行的第一单。

　　2017年第四季度，包括新派公寓在内的4个涉及产权的长租公寓资产证券化陆续获批，成为租赁市场的一个显著特点：首单央企租赁住宅类REITs——“保利地产租赁住房类REITs”、 首单租赁住宅CMBS——“招商蛇口长租公寓CMBS”、首单民企公寓类REITs——旭辉领寓，都接连获批。

　　业内人士总结，长租公寓证券化产品的如今有三种模式出现：轻资产的租金收益权ABS、重资产的CMBS和类REITs。业内人士表示，长租公寓市场仍缺乏金融创新和配套产品，而长租公寓又是非常适合资产证券化的，预计未来这三种产品，将成为长租公寓市场金融创新的主流产品。

　　8.阿里巴巴、京东进军房地产

　　2017年8月9日，杭州市借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国首个“智慧住房租赁平台”，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。10月10日，支付宝宣布，租房全部免押金。据悉，有超过100万间公寓将正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。

　　10月20日，北京住建委网站公告显示，京东旗下全资控股的北京京东尚科信息技术有限公司（既京东集团）成为京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。到24日，京东正式宣布扩展业务版图，进军房地产市场。

　　实际上，“互联网+房地产”的尝试早就不是新鲜事。市场上如安居客、房天下、爱屋及乌、房多多等垂直平台的竞争者，也让如今的房地产电商平台，面临僧多肉少的局面。多位业内人士表示，互联网能很大程度减少房地产行业的营销成本，长期来看，或将从侧面影响供需结构。但谈“颠覆”，现在还为时尚早。