押金或退出历史舞台

　　近年来，随着国内住房租赁市场的蓬勃兴起，“信用租房”也逐渐走向舞台中央。

　　10月10日，记者从上海“中国放心公寓联盟发布会”上获悉，有超过100万间公寓将正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。

　　今年7月，住建部曾联合国家发改委等九部门，选取了全国12个人口净流入的大中城市作为试点，要求加快发展住房租赁市场。而此次支付宝开启信用租房的这8个城市，多数在试点名单之列。

　　新一线城市租赁需求崛起 

　　国家在大力鼓励和培育租房的背后，是不断壮大的城市租房市场。根据58同城数据研究院的最新报告，2012-2016年5年间，全国租房需求增长了102%，出租房源供应量增长93%。其中2016年，北京、上海、广州、深圳4个城市在租房需求量占全国总需求量的20%，5年间的租房需求增长了120%，房源供应量年平均增长率超30%。

　　与此同时，成都、杭州、武汉、长沙、郑州为代表的新一线城市全面崛起，相比于2012年，2016年的租房需求增长超150%。

　　然而体验差，依旧是困扰租房市场多年的顽疾。根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，在调研中仅有26.31%的人表示在租房中未遇到权益受损问题。假房源、黑中介骗取中介费、房东随意上涨租金、提前逐客等，时有发生。

　　信用租房的模式则有望破解上述问题。支付宝对记者表示，只要在首页搜索框搜索“租房”进入信用租房平台，可以看到经过信用评估后的房源，从源头上避免黑中介。同时，租借双方会签订电子合同，一方面避免虚假合同，另一方面，签订电子合同后，房源也会同步自动下线，以防止房源“永远在线”的情况，误导后续用户。

　　在今年年底，支付宝方面预计，其租房平台上还会形成租客、房东和从业人员的租房信用档案。爱护房源、按时交租、诚实守信等行为都有助于信用积累；挂出假房源、恶意欠租、提前清退、任意涨租等失信行为则会影响其信用评估。

　　“杭州模式”后再试水

　　事实上，这并不是支付宝在信用租房领域的首次尝试。记者了解到，早在今年8月8日，杭州市就曾宣布与阿里巴巴、蚂蚁金服达成战略合作，打造全国首个智慧住房租赁平台。

　　彼时，杭州也成为全国第一个，明确提出要把所有租赁房屋都纳入信用体系的城市。

　　如今支付宝欲把这种“信用免押金”的模式推广到更多城市，进而打破付三押一、付六押一等传统的付款方式，以期对租房行业进行格局重塑。

　　“我们希望推广的方式是付一押零，就是说，用户可以凭借自己的信用，减免押金，按月交租。”据蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博透露，这一模式此前已在上海进行了半年左右的试运行。

　　“我们发现，提供信用免押金的房源虽然仅占房源数量的15%，但却占据了80%的成交量，这证明信用租房模式非常受到用户的青睐。”王博指出。

　　这种模式下，一个用户的租房启动资金很可能节省至上万元。支付宝算了一笔账，如一套月租3500元的公寓，如果付三押一，用户第一次付房租要支付14000元；但如果付一押零，则只需要支付3500元，一下子至少可以节省10050元——这对于很多刚刚毕业的年轻人来说，确实可大幅缓解资金压力。

　　其实自2015年开始，支付宝信用体系已开始陆续在长租公寓中应用。记者在支付宝——芝麻信用——信用租房里看到，相寓、春眠、蘑菇租房、优客逸家、美丽屋、公寓家等6家品牌公寓已经可以实现“免押金”。

　　来自芝麻信用方面的信息显示，目前北京、上海、深圳、杭州、南京、成都等30多个城市，近1800万人因此免交押金276亿元。其中，使用过信用租房的已有近600万人，覆盖30多个城市。

　　支付宝取代传统中介？

　　此番支付宝推出全国8城市信用免押金租房，立即引起轩然大波，被不少人士解读为马云进军房地产，欲与传统中介分一杯羹。

　　“从一定程度上来说，支付宝以金融为入口，打造一个平台，实现房源（长租公寓）和租客的链接，可以说得上是一个互联网+的地产中介。”麦田房产副总经理孙庆磊在接受中国城市报记者采访时表示。

　　不过在他看来，支付宝所涵盖的领域，目前仅是长租公寓，且其运营模式，也仅仅是在线上，不会延展到线下。“与传统中介的租赁业务还是有区别的，不属于直接的对手。”

　　孙庆磊认为，此类信用体系免押金的模式，大规模推广的可能性并不大，主要原因是门槛很高。“不仅需要足够强的地推能力，可以去获取并审核房源。而且需要平台有足够大的流量，能获取大量的客源。此外，还需要有强大的金融运营能力，能给客源带来足够大的收益。”

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，免押金对于租户来说，并不是最大痛点。他指出，租房过程中，租赁交易可以分为3个阶段，对于房主是：寻客阶段、出租阶段、解约阶段；对于租户来说是：求租阶段、租住阶段、退租阶段——每个阶段，都有可能产生“租房的烦恼”，以支付宝为代表的互联网，并不能完全取代传统中介。

　　他同时提醒记者，一旦申请免押金租房，保持一份良好的个人信用表将非常重要，因为这很有可能影响未来买房时的贷款资格。“别忘了，你可以给公寓差评，公寓反过来也能给你差评。”

　　京东等布局房地产

　　业内：谈“颠覆”尚早

　　房地产作为传统重资产行业，如何能插上互联网+的翅膀转型腾飞，也一直是业内乐此不疲的话题。

　　从万科拜访小米、腾讯取经，掀起互联网思维房地产的讨论；再到房多多、爱屋吉屋的横空出世；链家全面入网，打造全国最大真房源平台；昔日“万通六君子”之一的潘石屹，也在近几年变身二房东，带领SOHO 3Q全面触网做起了共享办公。

　　同时，作为互联网电商的另一巨头，京东也开始对房地产跃跃欲试。今年7月，原搜狐网副总裁曾伏虎加入京东，担任房地产部总经理。此外，京东还在多个求职网站上发布了招聘信息，营销推广、运营经理等多个房地产业务方面的工作岗位虚席以待。

　　据第一财经透露，京东房产的具体业务或将于10月下旬在北京正式对外发布。

　　不过在支付宝看来，互联网企业若想进军房地产，也并非易事。以信用租房为例，王博指出这实际上需要涉及多维的互联网能力：“电子合同需要依赖支付宝的实名认证和支付能力；免押金和信用档案需要依靠芝麻信用的信用体系；而按月交租的背后其实是房租分期，需要依赖蚂蚁金服的金融解决方案。”

　　王博表示，目前已经有近十家公寓类合作伙伴已经在陆续接入支付宝平台中，房源数量总计超百万。与个人房源相比，公寓可以为客户提供更精准的房源信息、统一标准的装修，和更完善的租后服务，比普通租房省心，房租价格相对稳定，入住的又大都是同龄人，更被市场所看好。

　　针对支付宝的这次“跨界”，接受记者采访的多数业内人士均认为，该合作为房地产领域的异业合作，提供了一个可能和样本。互联网和技术的应用，能很大程度减少房地产行业的营销路径，降低营销成本，再传导到房地产的价格机制。长期来看，或将从侧面影响供需结构。但谈“颠覆”，现在还为时尚早。

　　“以最先和支付宝租房平台合作的蘑菇租房为例，后者可以获得支付宝的用户流量资源、减少获客成本；而支付宝可以获得蘑菇租房租客的现金流、支付交易数据和其他金融数据，互惠互利。”在接受中国城市报记者采访时，诸葛找房数据研究院分析师、房地产和互联网思维自媒体创办人滕敏表示。

　　“不过首先从租房的供给端来说，这个方式短期内并没有增加租房市场的供给，没有改变供需结构；从需求方来说，支付宝免押金还仅局限在公寓方面，而公寓的租客是市场上的中高端用户，押金并不是影响他们租房的核心要素，真正在意是否免押金或者受押金影响的，为低端租房客户。”

　　滕敏认为，目前像蘑菇租房这样的第三方机构参与的公寓租赁，在整个租房市场中的规模还比较小，市场整体还处在一个相对无序、不规范的C2C（即房东面对房客）的阶段。而在规范化之前，类似支付宝这样的金融公司，也不会进入到金融风险较大的C2C租房领域。