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中国城市报 2017年09月11日 星期一

龙湖冠寓北京首店亮相

租赁盈利难为何房企争相抢滩?

■中国城市报记者 张阿嫱 《 中国城市报 》( 2017年09月11日   第 13 版)

  近400平的共享空间有书吧、电影院、健身房等

  酒仙桥店有400多个房间,主力户型为20-25平米

  随着“租购并举”在全国各城市不断提速,有着广阔市场前景的长租公寓,也成为各路房企重点发力的区域。这个万亿市场当真是“蓝海”?真能成为房企新的利润增长点?

  9月2日,作为龙湖集团旗下长租公寓品牌,冠寓迎来了北京的首次亮相,中国城市报记者也在第一时间进行了实地探访。

  长租公寓+共享办公 破解职住平衡

  冠寓的北京首店落座于朝阳区酒仙桥,毗邻“798艺术区”。在龙湖看来,随着“大众创业,万众创新”,如今越来越多的年轻人开始加入互联网创业的大潮,而望京区域聚集了大批双创型企业,也为冠寓提供了潜在租客。

  记者现场了解到,龙湖冠寓主力目标客群定位为20-35岁年轻人,酒仙桥店拥有400多个房间,主力户型为20-25平米套间,租金折扣后约4000-6000元/月。

  与自如寓、YOU+公寓等长租公寓产品相似,冠寓酒仙桥店也提供了近400平米的共享空间,包括空中花园、书吧、咖啡厅、电影院、健身房等。

  冠寓2层为“一展空间”,作为公司旗下的联合办公产品,龙湖表示将有利于租户实现办公居住的一体化。

  如今,随着城镇化进程不断深化,也带来了交通拥堵、职住分离等大城市病,房企也集中精力从简单“盖房子”转向“城市生态”上。

  “龙湖要做的不是简单的长租公寓,而是基于优化城市功能,区域职住平衡为理念,联合天街、一展空间和冠寓,打造1+1+1>3的微生态生命体。” 龙湖集团副总裁兼北京公司总经理宋海林表示。

  这种小综合体生态模式,被龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石定义为CityHub。即将龙湖的长租公寓、联合办公、配套商业相结合,把每一栋公寓作为物联网时代当中的一个Hub(焦点),去“孤岛化”,以进入租住社区平台化的3.0时代。

  在韩石看来,冠寓酒仙桥旗舰店就是CityHub——商住办小综合体的代表之作。

  龙湖冠寓3年收入预达20亿

  记者了解到,长租公寓冠寓是龙湖继地产开发、商业、物业后,于2016年启动的第四大主航道业务。

  今年3月12日,龙湖冠寓率先落子成都,金楠天街、时代天街两店同开;随后3月15日,重庆源著店宣布面世,标志着龙湖冠寓开启全国化布局。

  根据集团发布的2017年上半年业绩中报,截止到今年7月,龙湖冠寓已进入7个城市、共运营10个项目。

  按照计划,2017年底龙湖的长租公寓将合计新增超过1.5万间,未来陆续覆盖16城,包括北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、杭州等一线及领先二线城市——到2020年,公寓租金收入预计超过20亿元。

  在业务拓展方式上,冠寓表示不拘泥于自有物业。记者了解到,此番探访的冠寓酒仙桥店,也属于租赁物业。韩石此前透露,起步阶段龙湖将以轻资产模式为主,会租赁其他的物业;中长期看,龙湖会逐步轻重资产并举,最终资产轻重比2:8。

  由于长租公寓的回报周期长,资金压力往往成为考验市场的一道利剑。在业内人士看来,龙湖的一大优势就是拥有较低的借贷成本,并以销售住宅的部分反哺租赁市场。

  根据中报,截至今年6月30日,龙湖净负债率为56.2%,在手现金为人民币226.5亿元。而集团的平均借贷成本进一步降低至年利率4.70%,平均贷款年限为5.90 年。

  “在重资产模式下,企业不仅可以获得资金收益,同时还可以获取资产升值收益。”不过,安居客房产研究院首席分析师张波也指出,重资产模式在前期购置和建筑成本高、资本沉淀大,对资本运作要求非常高。

  而目前,市场上的长租公寓主要是以轻资产模式为主,通过标准化的产品、品牌化动作,赚取租金差价。

  “龙湖加大重资产模式,说明对于资产本身升值的收益非常看中,即看好国内房地产长期发展带来的物业本身的升值。” 张波在接受中国城市报记者采访时表示。

  税收约占租金收入30% 

  房企学习赚慢钱

  未来的租赁市场究竟有多大?今年2月,住建部副部长陆克华在国新办发布会上曾指出,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。其中,以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体。

  链家研究院院长杨现领也指出,目前中国租赁市场规模约为1万亿元人民币,只占购房市场7%的规模。而在美国,这个比例高达50%。杨现领预计,到2030年,中国的租赁市场规模将超过4万亿元。

  另一方面,自2005年中央经济工作会议以来,从中央到地方,鼓励住房租赁市场的政策便密集出台,而作为房企生产资料的土地市场,也陆续迎来“只租不售”的新规。

  记者梳理发现,继北京启动“限房价、竞地价、竞商品住房自持比例”、上海首推纯租赁住宅用地后,包括深圳、安徽安庆等多地已陆续对住宅用地的“租赁属性”提出更多要求。

  以北京为例,北京市住建委的数据显示,截至今年8月,北京已累计推出19个企业自持租赁房项目,总建筑面积233.6万平方米,其中自持商品房面积127.5万平方米,占比55%。

  因此,在万亿蓝海前景的市场期待和政策引导下,近两年房企掘金长租公寓的脚步明显加快。

  据克而瑞数据显示,TOP30房企中,1/3已切入长租公寓领域,其中包括了万科,龙湖、招商、旭辉、远洋、阳光城等众多房企。

  “房企本身有着丰富的房地产开发经验,并且在建造成本控制、质量管控方面有着完善的流程和人才储备,在长租公寓的建设上有着天然优势。”张波对记者表示,与链家、世联行等机构相比,品牌房企做长租公寓,可凭借在当地的口碑,快速形成聚焦效应,从而吸引到更多人群关注。

  不过,盈利难依旧是横在企业面前的一道难题。新城控股高级副总裁算了一笔账,房企自持租赁住宅,需要缴纳12%的房产税、5%的增值税、城建税和教育费附加税(综合税率11%)、再加上25%的企业所得税,合计交税很可能超过租金收入的30%。

  欧阳捷认为,租赁住宅市场将一定是先起步的大房企的天下。未来开发商要学习精细化运营,学会赚慢钱、赚小钱。在降低土地成本、税收、企业费用和建造成本的同时,定位中高端客户,争取获得高水平租金定价。

  此外,多位接受记者采访的业内人士均指出,如保洁、维修、停车、送餐、社区广告等后期增值服务的提供,或能给长租公寓带来新的盈利点。

  “未来,单纯的轻资产模式盈利空间会被逐步压缩,贯通多种业态、类似龙湖冠寓能全方位满足租客需求的企业,将可能有更大发展空间。”张波说。

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