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全文复制虽然12试点住房租赁城市中没有北京、上海，但两地的租赁市场并未陷入停滞——未来5年，北京和上海的租赁住房新增供应，将至少占据当地供应总量的1/3。
人才公寓的“上海模式”将推广
今年4月发布的《北京2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》显示，未来5年北京新增供应150万套住房，其中产权类住房100万套，租赁住房为50万套。
去年开始，北京率先开启“限房价、竞地价、竞自持”土地出让方式，并且由北京万科率先竞得首个100%自持的住宅地块。此后，北京拍出的多个土地，多数皆配以一定比例的自持面积。
7月7日，《上海市住房发展“十三五”规划》出炉，明确十三五期间，上海预计新增各类住房约170万套，而其中商品房仅有45万套，租赁住房70万套，保障性住房55万套。
就在规划发布的几天，上海市规土局刚刚发布两块建设用地的出让公告，要求未来项目建成后“只租不售”，这种模式在上海的土地招拍挂中尚属首次。
7月24日，首批公开出让的上海两块纯租赁住房用地，被两家地方国企竞得：一块位于浦东张江南区，由上海张江（集团）有限公司竞得，成交楼面单价为5568元/平方米；一块位于嘉定区嘉定新城，成交楼面单价为5950元/平方米。
两块租赁用地均以不到6000元/平方米的楼面价成交，这令业内称奇——机构数据显示，今年7月，上海张江南区的新房价格约为每平米68000元；而嘉定新城的新房价格，也达到每平米40000元。
按照相关负责人的说法，这两个项目建成后，将更接近“人才公寓”，届时将提供1897套租赁住房的来源，主要的针对对象都是那些引进的高科技的特定的人才。“国家千人计划、上海市千人计划、园区内重要的科研单位引进的高端人才，将优先保障，排序分配。”上海张江高科技园区管委会副主任王维刚表示。
这恰与发展12个试点城市的《通知》精神不谋而合。政策明确提出，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，同时鼓励国企将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。
“由于民企追求利润最大化，但租赁行业的周期长、租金回报率低，所以政策更倾向鼓励国企，因为后者还承担了贡献社会的责任。” 第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤分析，这种由国企建造“人才公寓”的“上海模式”，未来可能会在其他地区陆续推广，成为培育租赁市场的一种方式。
城市超七成房租相对收入偏高
政策红利释放的背后，是国内亟待突破的租赁困境。链家研究院的报告显示，中国的住房租赁人口只占11.6%，远低于发达租赁市场约30%的标准。此外，多数城市居民收入与租金比例不合理，也在考验着城市管理者。
根据上海易居房地产研究院日前发布的《全国50城房租收入比研究》报告，2017年6月全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中京（58%）、深圳（54%）、三亚（48%）、上海（48%）4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。
报告指出，北京、上海、深圳等3城人均住房租金高于2000元/月，其中北京最高2748元/月，比上海高出500多元。而三亚人均住房租金为1254元/月处偏高水平，报告分析主要由于部分房源目标客户为度假人群，导致租金均价被拉高。
针对此次纳入租赁试点的12城市，除深圳的住房租金严重过高外，郑州（38%）、广州（38%）、杭州（37%）、厦门（36%）、肇庆（33%）、南京（32%）、武汉（32%）、成都（29%）、合肥（27%）等9城的房租收入比也被指出相对过高，而佛山（25%）、沈阳（23%）等2城的住房租金相对合理。
“接下来，在买房的成本较高，但租赁需求又旺盛，想吸引人才的二线城市，最有可能跟进成为试点。”熊志坤分析，试点城市发展租赁市场的一大途径，是从存量房改造入手，通过增加市场供应，缓解租房需求。
更多房源将助力公寓企业规模化
另一方面，目前国内的租金回报率普遍较低、租赁行业回报周期长，也是企业投身租赁市场热情不高的原因之一。
据上海易居房地产研究院发布的《50城租金收益率研究》报告，2017年第二季度，中国50个典型城市租金回报率平均为2.7%。其中，上海和北京因为房价较高，租金回报率仅为1.6%和1.4%，分别排名全国倒数第六和倒数第三。
而从Global·Property·Guide、CoreLogic和Zillow等机构披露的数据来看，国际发达城市的租金回报率远高于我国：伦敦为3%左右，纽约为4.7%左右，洛杉矶为5.7%左右，东京为4.3%左右，大阪为6.0%左右。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，租金收益低反而说明租赁行业前景广阔。而随着鼓励12个试点城市的《通知》中更多细节落地，租赁企业也开始收获更多红利。
记者了解到，世联红璞公寓于2015年起专做公寓业务，目前已进入全国25个城市，除沈阳、肇庆外，在12个试点城市中的十城皆有布局。世联行集团副总裁、红璞公寓总经理甘伟认为，未来租赁市场的机遇，就在中国的强二线城市。
针对新政特别提出要盘活存量、增加有效供应，甘伟认为，这意味着未来商改住、工改住的可能性会越来越大，房源总量会提升，进而能促进租赁行业的规模化发展。
同时，甘伟也指出了目前租赁企业的两大痛点：一是消防，二是税收。“消防在中国是一个优先级的条例和法律，包括村集体用地、回迁房、酒店、工业、商业改造之后的消防验收非常严格。若审查不过，就不能开业，甚至强行拆除。”
在政府补贴上，甘伟透露部分城市走在前列，如广州曾酝酿出台每平米50元的补贴，这意味着一年内将实现2个月的免租期，将极大提高企业的积极性。他认为，这两方面政策的松绑和突破，会使行业迎来实质性的利好。
政策东风、市场看好，风口上的公寓也受到更多资本青睐。据华泰证券报告显示，截止到2016年底，共有29家公寓企业获投，其中实现亿级融资企业共9家。
针对行业的新入者，自如CEO熊林在接受中国城市报记者采访时建议，企业要尽量能充分了解客户需求，做好长期专注投入准备的同时，应该有创新思路，善用市场各专业相关方的优势。
他山之石
德国
德国房屋租赁法规定，出租者无权将现有租户赶走，租金涨幅3年内不得超过20%这一上限。2015年通过的新的房租法则规定，租金上涨幅度3年内不得超过10%这一上限。同时，德国政府大力建造福利房，解决困难户租不起房的问题。科隆德国经济研究所调查显示，德国普通房客只需要支付其工资的1/4，便可以租到一套94平方米的公寓。
新加坡
在过去40多年的时间里，新加坡政府共修建近百万套“组屋”，目前约84%的新加坡人居住在“组屋”中。新加坡公租房的价格普遍低于市场价格，通常只有市场转售价格的一半左右。居民不仅可以用公积金来支付10%的首付款，而且政府给每一个家庭补贴3万到4万新加坡元(1新加坡元约合人民币4.9元)。
日本
日本公共住宅制度有三大支柱：住宅金融公库（现为住宅金融支持机构）对难从银行等一般金融机构借款的个人与单位提供购房贷款；公营住宅类似我国的廉租房；住宅公团（现为都市再生机构）既有出租房（占53%），也有商品房（占21%），还有民营出租用特定出让住宅（26%）。目前，日本以福利性的公营住宅最多，其次是公团住宅。
美国
美国在1974年制定《住房和社区发展法》，对低收入阶层提供存量住房租金补贴计划。居民首先接受资格审查，并从地方管理机构获得证明，然后在限定区域内寻求住房，只需支付低于家庭收入25%的租金，由地方当局补贴差额。后来，租金证明计划变为租房券计划，参与者拿出家庭总收入的30%支付房租后，差额由政府发放的租房券来支付。
