潘石屹不做“包租公”了？

　　7月7日上午11点，中国城市报记者和众媒体一起，围坐在北京光华路SOHO2的报告厅。演讲台上，SOHO中国董事长潘石屹正以“3Q新征程”为主题，描述着一场有关共享办公的美丽蓝图。

　　然而，再过一段时间，这座SOHO办公楼也许就不再属于潘石屹。

　　就在3天前的7月4日，SOHO中国在北京、上海同时召开渠道沟通会，宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。

　　如果算上6月26日，以35.73亿元出售的上海虹口SOHO，这意味着SOHO中国在10天内已接连整售3个旗下项目。

　　宣布“只租不卖”以期转型的SOHO中国为何计划突变？被委以重望的SOHO 3Q 又能否深入二三线城市成为新的增长点？潘石屹的一举一动都引人关注。

　　三年出售6项目 剧情一波三折

　　2012年8月，SOHO中国宣布转型，模式是由散售转出租。谈起5年前的转型，潘石屹记忆犹新：“当时对于往哪儿转很焦虑。媒体见面会一结束，股票就跌了10%。”

　　好在几年下来，在租金和出租率上，SOHO中国也有了一张看似不错的成绩单——根据公司业绩报告，2016年SOHO中国租金收入约15.11亿元，同比上升44%，物业平均出租率则达到了96%。这意味着，此时的年租金收入已是4年前宣布转型时的10倍。

　　不过“计划是计划，市场是市场”。SOHO中国出售物业的脚步并未停止。自转型以来，潘石屹几乎一年甩卖一个项目。

　　就近三年的情况看，2014年2月，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场，以52.32亿元出售给金融街控股；2014年9月，SOHO中国又宣布将上海凌空SOHO的一部分，以30.5亿元出售给携程网；2016年7月，SOHO中国又将上海世纪广场，以32.22亿元出售给国华人寿保险；加上最近宣布出售的3个SOHO项目，SOHO中国在三年里共出售了6个项目。

　　值得注意的是，SOHO中国自2013年获取北京丽泽一宗地块后，已经再也没有任何地块入账。频繁出售资产，是否意味着潘石屹将告别房地产业？

　　对此潘石屹回应，“一时半会儿还告别不了，现在有两个项目还正在建设，体量都非常大。”记者了解到，这两个项目都位于上海，分别是丽泽SOHO和古北SOHO，预计到2018年底完工时，SOHO中国持有物业的建筑面积将达到170万平米。

　　不过，在潘石屹心中，也有两个项目坚决不能销售：一个是外滩SOHO，一个是望京SOHO。前者位置太重要；后者则太漂亮，让潘石屹很喜欢。他表示，虽然望京在北京五环边，但出租率和租金很高，最高的时候跟CBD水平差不多。“这两个项目在，我就还是一个开发商嘛。”

　　卖卖卖的背后逻辑

　　为何频频售卖资产？按照潘石屹的逻辑，“低买高卖”永远是市场准则。

　　而这个衡量物业价值的标准，就是租金回报率，即一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。在潘石屹看来，租金回报率越低，意味着这个物业的相对售价就越高，越是出售的好时机。

　　实际上，自去年以来，北京写字楼的空置率就一直处于上升态势。

　　第一太平戴维斯发布2017年第二季度华北物业报告显示，受新增供应入市和需求减少的影响，北京甲级办公楼市场整体空置率进一步环比上升0.5个百分点至6.5%，同比上升3.1个百分点。

　　报告预计，2017年下半年，北京的甲级办公楼市场还将迎来5个项目的入市，届时将推高全市空置率水平至8%。

　　在租金方面，北京全市甲级办公楼市场也出现连续四个季度的下滑，每月为人民币338.1元/每平方米，环比和同比分别下降0.2%和0.7%。

　　根据上海易居房地产研究院日前发布的《50城租金收益率研究》报告，2017年第二季度，中国50个典型城市租金回报率平均为2.7%。其中，上海和北京的租金回报率仅为1.6%和1.4%，分别排名全国倒数第六和倒数第三。

　　这意味着，京、沪的租金水平远低于房价水平，并且近几年房价涨幅大于租金涨幅。

　　而对比国际发达城市，我国租金收益率的确还处于较低水平。从Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的数据来看，伦敦为3%左右，纽约为4.7%左右，洛杉矶为5.7%左右，东京为4.3%左右，大阪为6.0%左右。

　　“现在(光华路SOHO2)比原来的价格翻了一番多。”这在潘石屹看来，目前显然已经处于合适的市场机遇。

　　另外，目前中国的市场利率远高于美国，且境内的资金量充裕，因此，SOHO中国总裁阎岩也认为，现在正处于一个定价很高的市场水平。她对记者透露，刚刚宣布出售的光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目，目前就已有不少国内、外的意向买家。

　　那么，频繁出售物业是否会使公司规模越做越小？“卖了可以再买回来嘛。市场永远在波动。”阎岩对中国城市报记者表示。

　　SOHO 3Q暂不考虑海外拓展

　　据业内测算，正在整售的北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO，再加上前几日以35.73亿元卖出的上海虹口SOHO，2017年，SOHO中国很有可能收货一笔超过100亿元的现金。这样一大笔资金将作何用途？

　　对此，潘石屹表示，将全部用于SOHO 3Q的业务拓展和分红。因为“现在中国的房子利用率太低了，但其实使用比拥有更重要，分享比使用更重要。”

　　共享办公空间SOHO3Q是潘石屹，致力于转型的轻资产化平台。据统计，自2015年成立以来，SOHO3Q在北京、上海已建成17个中心，座位数超过17000个，平均出租率超过85%。

　　潘石屹表示，未来两个月内，SOHO 3Q还计划进行一轮融资，座位也将会有一个数量级的发展。除了一线城市，还会下沉到二线城市，也有可能到三线城市去发展。“两三年之后，新的增长点主要是3Q。”

　　至于SOHO 3Q选择城市的标准，潘石屹表示，主要围绕GDP考虑指标，即GDP总量、人均量要高，其中服务业占比要大，且增长速度要快。按照这个标准，SOHO?3Q将暂时不考虑拓展海外。“许多国家的GDP增长就是0，甚至是负数。在没有增长的环境中，做新业务尤其是新的房地产业是比较困难的。”

　　不过，潘石屹也对中国城市报记者表示，光华路SOHO2的出售，将不会对内部3Q的未来运营造成影响。据他透露，这里是SOHO 3Q在北京的旗舰店，也是效益第二好的店，许多和创业相关的活动都在此举办。