物业管理迈入法制化轨道

　　近日，新疆维吾尔自治区住建厅召开新闻发布会，宣布新疆首个物业管理地方性法规《新疆维吾尔自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）自2017年7月1日起正式实施。这是自2007年新疆废止《自治区城市住宅区物业管理办法》以来，首次就物业管理工作进行立法。

　　据了解，《条例》于2014年列入新疆维吾尔自治区地方立法工作计划，经自治区十二届人大常委会第二十九次会议审议表决通过。

　　据新疆维吾尔自治区人大法制委员会委员、常委会法制工作委员会主任秦维介绍，《条例》旨在通过地方立法对物业管理予以补充、细化，制定一部符合新疆实际的地方性法规，规范物业管理行为，维护业主、物业服务企业合法权益，改善人居环境，促进和谐社区建设。

　　将业主权利放在首位

　　据悉，将业主权利放在首位，同时将物业管理与社区管理相结合是《条例》一大亮点。

　　“在新疆，党组织的作用显得尤为重要，物业服务是基层社区建设和社会治理的重要组成部分，按照当前‘各地党组织要全覆盖、党的群众工作作用发挥要全覆盖’的要求，应当加强基层党组织对物业管理的指导监督。”秦维说。

　　依据《条例》，街道办事处或者乡镇人民政府在同级党组织领导下，负责组织、指导本辖区的业主成立业主大会，选举业主大会执行机构，监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解处理物业管理服务纠纷；居民委员会协助街道办事处或者乡镇人民政府开展物业管理相关工作。调解处理物业管理服务纠纷纳入社会治安综合治理的考核内容。

　　《条例》还首次提出将物业服务纳入到社会管理机制中，即调解处理物业管理服务纠纷纳入社会治安综合治理的考核内容。《条例》第三条明确规定，县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调机制，促进物业服务发展与民族团结、平安和谐的社区建设。

　　小区车位优先满足业主需求

　　“我们在前期调研过程中发现，很多业主反映小区停车位不够，或者停车费的收取标准无依据等问题，针对这些《条例》也作出了明确规定。”秦维说。

　　《条例》明确：“物业管理区域内按照规划建造的车库、车位，计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的；未计入容积率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的；或占用小区道路、共用场地划定的车位均属于业主共有。”

　　这意味着，但凡是共用场地的车库、车位，今后将由业主共同享有。只有计入容积率且未作为建筑物共有部分进行分摊的，建设单位才可以向业主附赠、出售、出租。

　　《条例》规定，“物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主的需要；车库、车位总量少于业主总数或者需要数的，应当在临时管理规约、管理规约中明确取得车库、车位的方法；车库、车位满足业主需要后，可以向物业管理区域以外的其他人出租，但不得出售。且除管理规约、业主大会另有规定的外，出租期限一次不超过12个月。”

　　新疆维吾尔自治区人民政府法制办副主任周勤表示，《条例》对以前一些无法可依、不能通过法律途径解决的问题作了明确规定，更具有可操作性。

　　一旦违规将承担法律责任

　　《条例》还首次将物业管理中部分违规行为纳入法律范畴，也就是说，建设单位、物业管理人等，一旦违规就将承担法律责任。

　　《条例》第八章详细规定了违规者应负的法律责任，如“建设单位未向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正；逾期不改的，处1万元以上5万元以下罚款；建设单位、物业管理人、专业维修单位、专业经营单位不履行或者拖延履行保修、维修、养护责任的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改的，处10万元以上20万元以下的罚款，造成业主损失的，依法承担赔偿责任”等。

　　秦维指出：“《条例》为解决物业服务纠纷、维护业主和物业使用人以及物业服务企业的合法权益提供了法律依据和保障，标志着新疆物业管理工作迈入法制化、规范化发展新阶段。”