森林城市深陷“停售门”

　　“感谢致电千亿房企碧桂园，未来城市榜样---新加坡旁，森林城市。”如果你拿起电话，按照随处可见的项目广告牌拨打过去，首先将听到这样一句欢迎语。

　　然而，碧桂园这场最大规模的海外造城运动，如今在国内市场的销售上被卡住了“七寸”。

　　官方确认中国停售 

　　项目人员：还能“低调”购买

　　据4月初香港媒体消息，碧桂园集团副总裁朱剑敏在接受采访时透露，碧桂园在马来西亚的森林城市项目，已经完全停止在中国的销售计划。

　　4月26日，中国城市报记者拨通了朱剑敏的电话，对方以“我没说”，矢口否认。待记者求证细节时，朱剑敏匆匆挂了电话。

　　随后，碧桂园相关负责人也对记者回应，朱剑敏未作出类似表示。不过，森林城市项目确实已停止在中国内地的销售。“主要卡在付款环节，如果有香港等海外账户，还是可以完成交易的”。该负责人说。

　　当天，记者以购房者的名义，再次拨打了碧桂园森林城市官网的400电话。销售人员表示，目前中国人仍可购买该项目，但相比去年，将低调许多——“不会像去年一样，打那么多的广告。”

　　实际上，从今年3月起，碧桂园森林城市在全国的销售展厅就以“内部装修升级改造”为由，陆续传出闭店消息。

　　3月16日，碧桂园相关负责人给中国城市报记者的官方回复是，“因匹配公司发展需要，碧桂园中国大陆有关IEC展厅正升级改造，由此前海外项目展销的单一功能，升级为面向海内外的品牌展示平台。”

　　彼时，北京、上海、深圳、广州等地20个碧桂园国际展销中心（IEC展厅）经内部升级改造后，已在3月中旬陆续重新开放。不过，这些新开放的展厅中，取消了森林城市的销售业务。

　　据项目销售人员的表述，此前购房者可以直接在国内展厅刷卡，现在则需亲自到马来西亚付款。而对于刷卡金额，并无太大限制。“100万人民币也能刷”。

　　100万元起的“新加坡旁”城市梦

　　提起森林城市，大多数的中国居民并不陌生。

　　从去年起，地铁、机场随处可见的广告牌，央视铺天盖地的宣传片，就连2017年的央视元宵晚会，也高调打上了“独家赞助”的标签。

　　“若要到达梦想的彼岸，我们应该站得更高，想得更远。本集团与马来西亚柔佛州政府合资开发的20年长远战略项目——森林城市便是我梦想中的城市典范。”这感性而理想主义的宣言，正是出自于碧桂园创办人、中国前首富杨国强。

　　在他的率领下，碧桂园冲出中国，在马来西亚填海造地出4个不同面积的人造岛屿。项目规划面积近20平方公里，可容纳数10万人，接近澳门面积的一半。开发周期20年，预计投资1000亿美元。是碧桂园在海外最大的房地产项目。

　　记者了解到，森林城市目前对外销售的房型介于48-173平方米，单价为人民币1.68万-1.98万/平方米，且按套内面积计算。也就是说，中国购房者最低只需花约100万元，就能享受到“永久产权”“华侨生联考”“新加坡旁”的碧海蓝天。

　　这对生活在高房价的国内一线城市居民来说，无疑具有相当诱惑力。再加上碧桂园和其掌门人杨国强的品牌背书，自2016年3月6日森林城市正式入市以来，便吸睛无数。

　　2016年全国销售3088.4亿元

　　森林城市被看作“新增长点”

　　回顾近几年的公司业绩，碧桂园的表现确实亮眼。

　　1992年，碧桂园在紧挨着广州番禺的顺德北滘碧江发迹，广东省特别是广佛区域，是集团大本营所在。而在企业发展的第21年，碧桂园销售额迈入千亿。

　　据其2016年年报显示，截至去年12月31日，碧桂园集团共实现合同销售约3088.4亿元，总收入约1530.9亿元，毛利约322.4亿元，核心净利润达119.8亿元，同比增长分别达 120.3% ，35.2% ，41.0%和 22.3% 。

　　至此，碧桂园从2015年的1401.6亿元的销售额，一跃顺利跨入3000亿阵营。继万科、恒大后，稳居2016年的全国第三。无异于房企中的一匹“黑马”。

　　其中，海外拓展被视作整个碧桂园集团“新的利润增长点”。

　　打开碧桂园的官网，弹窗内容中，碧桂园董事局主席杨国强这样描述森林城市：这是一座在新加坡旁，以当今世界先进的城市设计理念，首次建造的立体分层现代城市——森林城市地面都是公园，车辆在底层穿行，地面是无污染轨道交通，建筑外墙长满垂直分布的植物，每一天，人们就都生活在花园里，呼吸在森林里，愉悦在自然之中。森林城市将是未来城市的榜样。

　　碧桂园2016年年报指出，森林城市的预测利润率水平远高于国内同期开发项目。同时集团将“以销定产”，根据市场反应滚动式地推进项目建设。“未来交付之时，将有力地支撑集团利润水平。”

　　森林城市的确被寄予厚望。在2016年8月的中期业绩会上，碧桂园总裁莫斌宣布，该项目上半年销售已破100亿元。令据澎湃新闻报道，截至2016年底，森林城市对外宣称单个项目贡献销售额218亿元，其中90%的购房客户来自国内。

　　若项目调整，甚至停止在中国销售，将对碧桂园产生怎样影响？一位全国房企销售排名20强的高管对中国城市报记者表示，这将首先体现在对公司战略目标的信心上。此前，进军森林城市项目，已经上升到集团重要战略高度。

　　“若出现变故，开发、建设、销售目标等，很难会完成公司的既定目标去达成。这意味着公司战略或会做出重大调整，让员工信心受挫。”

　　另一方面，森林城市或已纳入全员业绩考核目标中。资料显示，在2016年12月31日前入职满6个月的营销中心全体员工，全年需卖掉一套森林城市的房子。“这次调整后，员工的业绩考核标准可能也会有变动，这势必将影响到全公司的业绩冲刺。”该高管说。

　　对此，碧桂园官回复说，“营销中心全体员工卖房”的说法并不准确。相关负责人表示，“与其他房地产公司使用销售代理公司不同，碧桂园营销体系是自行经营管理的全国最大营销团队，因此，海外销售本身就是营销体系的工作职责。”

　　马来西亚项目债券利率最高

　　碧桂园承认存在海外风险

　　尽管如此，在碧桂园2016年年报中，也确实承认了对于海外投资的风险。

　　在年报中的“主要风险及不明朗因素”这一项中，明确提到了海外投资可能涉及一定风险：经济和政治不稳定、外汇管制、主权债务危机、经营权监管等，都被列入到风险因素中。

　　根据年报，截止2016年12月31日，碧桂园在海外共有6个项目：4个位于马来西亚，1个位于澳大利亚，1个位于印尼。

　　另一方面年报还显示，截至2016年发行的公司债券中，有一项是“马来西亚碧桂园房产有限公司2015年发行林吉特中期票据”，于2015年12月30发行，债券期限2年，利率为6%。而其他国内公司债券，其债券期限均在3年-7年不等，利率却远低于6%。

　　这意味着，在目前碧桂园发行的所有公司债中，马来西亚项目的债券时间最短、利率却最高。这是否也意味着在投资机构看来，海外项目的风险确实较高？

　　对此，碧桂园官方回复，该债券整个计划的票面价值总额上限为15亿马币，也是中国企业以及在港上市内房企，首次在马来西亚发行伊斯兰债。

　　碧桂园方面还指出，“并不是我司海外融资中利率最高的。”言下之意，公司还曾发行过利率更高的海外债券。

　　此外，对于碧桂园来说，20年的超长开发周期，填海、淡水设施引进、网络配套设施建设、跨海大桥工程等庞杂系统性建设，都一直让森林城市项目饱受争议；对于购房者说，华侨生联考概念、马拉西亚房价前景、当地治安等因素，也是一些人选择观望的原因。

　　公开资料显示，森林城市的客群此前一直定位于想投资海外，却买不起欧美房产的“中产阶级”。目前对于想要退房的客户，官方回应是“需遵守契约精神，按照合同约定操作”。