潘石屹叫卖SOHO中国计划有变

　　今年是SOHO中国宣布转型的第四年。

　　“我记得当时跟今天的情况完全相反。一宣布持有，跟媒体记者见完面，出去后股票就跌了10%；但今天一宣布，立马就上涨了7%。”回忆起4年前，SOHO中国的董事长潘石屹依然记忆犹新。

　　3月23日，和往年一样，潘石屹会带着公司总裁阎岩等一行人现身香港，发布SOHO中国2016年的年度业绩。同时，北、上媒体实时视频连线。

　　虽然公司CEO兼老潘妻子的张欣未能当日出席，但潘石屹的心情依然不错——2016年SOHO中国的确取得了一张漂亮的业绩单。

　　租金收入：4年翻十倍

　　中国城市报记者现场拿到的报表显示，2016年SOHO中国实现营业额约人民币15.77亿元，同比上升58%，毛利润约人民币12.42亿元，同比上升毛利率达79%；净利润约人民币9.10亿元，同比上升69%。

　　SOHO中国的主要转型模式是“由售转租”，因此租金和出租率，也是平衡外界质疑的关键数据。业绩报告显示，2016年公司租金收入约15.11亿元，同比上升44%，物业平均出租率则达到了96%。

　　这意味着，自2012年宣布转型后，SOHO中国的物业出租年收入增长在4年后，已到达当年的10倍。

　　在未来，公司管理层相信这个数字将更好看。SOHO中国财务总裁唐正茂表示，预计租金收入持续上涨的背后有三点原因：第一，在租物业都很成熟且稳定运营，基本满租；第二，新项目完工后总可租面积将不断增加。唐正茂透露，2016年末竣工的SOHO天山广场已经启动出租，预计在一年后出租率将达到90%。目前公司仍有丽泽SOHO和古北SOHO两个在建项目，预计到2018年底完工时，SOHO中国持有物业的建筑面积将达到170万平米。

　　最后一个原因是单位租金的增长。唐正茂说，通常新楼刚刚完工，第一轮租期（1-3年）的租金都会较低，这之后则会迎来15%-25%幅度的新一轮租金上涨。“我们目前SOHO所有楼相对比较新，都在第一轮租期之内。换句话说，一两年之后就可以享受到15-25%的涨幅。”

　　SOHO还卖吗

　　——潘石屹：资产荒下房子更值钱

　　发布会现场，潘石屹被追问最多的就是SOHO中国的出售计划。

　　去年7月29日，SOHO中国以人民币32.97亿元整售上海SOHO世纪广场，包括商业办公面积4.3万平方米，折合单价7.67万元/平方米。

　　彼时的潘石屹表示，2016下半年公司还会拿出2-3个非核心物业进行销售——上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目都被划入非核心物业范围。

　　转眼大半年已逝，SOHO中国的这几桩买卖进展如何？“由售转租”的既定转型逻辑下，潘老板还会继续卖得更多吗？

　　对此，潘石屹的回应是，“计划是计划，市场是市场”。

　　他透露，虹口SOHO的销售正在进行中。“我在香港，一个朋友请我和张欣吃饭，就是要我们虹口SOHO的项目，说希望我们答应他们的要求。现在是资产荒——市场上面的钱很多，但资产并不多。”潘石屹对虹口SOHO的出售很自信，“我们是希望以一个更好的条件把它销售出去。”

　　言下之意，之前SOHO中国有意出售的另外两个上海项目，以及更多的出售可能，将暂时搁浅。究其原因，或与外汇管制相关。

　　为此，潘石屹还特意讲述了出售虹口SOHO时的一个故事。当时和已经一家著名公司谈好价格，连合同都拟好了，但是自己后来又反悔说不卖了。这件事让对方很恼火，潘石屹还特意写信道歉并说明原因：“在资产荒的情况下，我拥有中国境内的房子，比拥有中国境内的人民币要好。”

　　在潘石屹看来，公司在2016年最突出成果，便是规避了因人民币贬值而带来的外汇风险。

　　SOHO中国业绩报告显示，截至2016年末，其净借贷占归属公司股东权益总额的比率约为32%，债务融资成本下降至4.4%。唐正茂透露，公司在2016年上半年，提前偿还了约14亿美元的境外的港币和美元债务，所以从去年6月开始，SOHO中国的外债比例下降到只有7%。

　　降低外债后，潘石屹也认为能保证公司“高枕无忧”。他表示，去年一年时间，人民币贬值超过10%。而SOHO中国前期在香港上市后，发的外债量较高，这次一口气还完近100多亿人民币的外债后，就能把因人民币贬值，可能给公司造成的致命影响完全规避。“如果我的收入都是人民币，负债却是美元和港币，这个损失可能相当大。”

　　SOHO 3Q还在抓内功 或暂无上市计划

　　潘石屹的另一个转型重心在SOHO 3Q上。

　　业绩报告显示，经过两年多的发展，SOHO 3Q已成为北京、上海最大的共享办公空间，目前在北京上海核心地段拥有17个中心，此外还有两个中心在建，总计超过16000个座位。截至2016年底，SOHO 3Q平均出租率约85%。

　　此前，SOHO 3Q在全国布局上，曾表示将选择一些互联网和新经济投资较火热的二线城市进入，深圳、杭州、成都、西安等都被列入这张候选表中。如今进展如何？有无上市计划？

　　潘石屹表示，共享办公空间是一个新兴行业，SOHO 3Q在过去两年也在不断适应市场。未来的计划是抓管理，把产品提高，成熟之后再扩张。

　　阎岩解释，财务报表虽尚未单独汇入SOHO 3Q的收入，但其成长依然喜人——据2017年初最新的统计显示，SOHO 3Q在第一季度的销售价格同比去年，已经上升了30%，且这个数字还在不断上升。

　　在市场份额上，阎岩说比较有竞争力的是刚刚进入中国市场的We Work。据悉，WeWork 已经在上海开业两家店，延平路，以及威海路旗舰店；预计今年4月，第三家延安东路店即将开业。另外，还与中国远洋集团合作将在北京开业2家店。

　　而针对同样发展很快、由前万科高级副总裁毛大庆创办的优客工厂，阎岩表示，这和SOHO 3Q定位及拓展速度并不完全一致——优客工厂不一定都集中在市中心，开展业务的城市很多，甚至到了新加坡、美国及以色列等。

　　同时记者也注意到，SOHO 3Q的租户构成已经非常多元化，包括Airbnb、新浪、小红书、首汽集团等均在其列，涉及来自IT、传媒、教育、金融等各个行业。