为住房新定位装上税收“校准仪”

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是去年中央经济工作会议对我国房地产市场发展提出的新定位。这意味着，实现“住有所居”，让住房回归居住属性，而不是用作投资投机的对象，将成为我国未来房地产市场发展的总基调。同时会议还提出，要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。

　　囿于我国尚未建立起以税收手段为核心的长效机制，使得只能作为权宜之计的临时性的信贷、投资等经济的和行政的手段大行其道，依房价走势“随波逐流”，不断变换其政策“组合拳”出场方式。长此以往，住房被承载的功能和职责愈来愈多，路径依赖和锁定效应愈来愈强，这又反过来对本应用作长久之策的税收手段产生了强烈的“挤出”效应。由此，税收手段渐渐淡出“基础性制度和长效机制”的视野。

　　现实中，房产投资投机行为之所以难以有效遏制，根本原因就在于房产本身所固有的通过房产的“低买高卖”行为即可获取巨额“增值”收益的诱惑力——短期的“人为炒作”抑或是长期的自然增值。

　　作为住房新定位“校准仪”的税收，作用机理就是，对所有投机性房产，就其交易环节的“增值”收益部分以强制性税收再分配的形式上缴国家，让房产投资投机者无利可图，投资投机行为自然也就随着“诱惑力”的消弭而销声匿迹。

　　房屋“增值”的本质是土地“增值”

　　土地本质上是一种特定意义上的具象化了的地理空间位置标识，因而具有稀缺性、不可再生性和占有上的排他性等特征。土地本身并不具居住属性，能够带来居住属性的是人们在其之上建造的各种房屋建筑物等土地附着物。房屋等土地附着物的建造需要一定的材料、人工等成本支出，这与普通商品的生产过程并无两样。区别仅在于，后者的售价（交易价）与成本之差的“增值”属于该商品本身的“增值”。前者则不同，房屋等土地附着物本身并不会“增值”，真正增值的其实是该土地的地理空间位置——城市化集聚效应，公共基础设施投资等——给该土地之上的房屋等附着物的所有权人带来的、或预期将会带来的“效用”或“便利性”。我们将土地所固有的这一属性称之为土地的“增值”。房屋“增值”的本质是土地的“增值”。

　　土地的这一性质决定了，土地的终极所有权必须由作为全体社会成员利益代表的国家所有。亨利·乔治在他的《进步和贫穷》一书中表达了“我们必须把土地当作公共财产”的主张。从产权归属的角度审视，土地是国家的，土地的“增值”理应归国家所有。“亨利·乔治定理”说的就是这个道理。斯蒂格利茨在他的《总地租，公共物品支出和最优城市规模》一文中有条件地证明了该定理的成立性。孙中山先生受此启发，提出了“土地涨价归公”的民生主义主张。

　　此外，从房产“增值”课税的经济社会效应来说，无论是基于法理的视角，还是基于经济伦理（房屋只具居住属性，不具投资投机属性）的视角，抑或是基于鼓励全民创新、创业和进行生产性投资等社会实践活动（房产“增值”跟房产所有权人的个人付出和主观努力毫不相干）的视角，将房产“增值”收益中的部分或全部收归国家所有，都是理所应当的。

　　在实践中，对房产“增值”课税不仅法理依据充分，而且还具有为“土地涨价归公”提供有效实现形式和为财富正义提供矫正工具的多重功能。遵循诺齐克的“正义三原则”，只有当财富的增加严格按照公正交易的原则获得时，财富的持有才是正义的。否则，就需要对这部分财富征税，以达到对财富正义的矫正。

　　房产“增值”课税的税收制度安排

　　那么，房产“增值”课税究竟怎么收？

　　一是房产交易环节（基本居住性房产除外）的税收制度安排。在统一的房地产税制框架下，设置“房产交易增值税”税目，以房产“增值”收益为计税依据，计征“房产交易增值税”。

　　“房产交易增值税”采用单一固定比例税率，适用税率水平宜定位于70%—75%的区间范围（适用于增值部分）。在世界税收发展史上，当一个国家或地区在处于城市化加速发展并伴随有房地产过热现象的特殊历史时期，均采用了较高的税率，个别国家或地区甚至还出现过80%以上的高税率。目前，韩国实际执行的税率仍高达60%，英国的最高边际税率也有40%。

　　二是房产投资经营环节的税收制度安排。对于租赁经营等投资性房产，除了在房产交易环节就其“增值”部分征收“房产交易增值税”外，还要在投资经营环节征收一种类似地租的级差税，以调节因房产“增值”原因导致的租赁价与房产占用资金成本倒挂问题。

　　在房产持续“增值”的情况下，会带来同地段、同区位、同结构，但不同时间购置的投资经营性房产持有成本相差过大问题，严重扭曲了住房租赁市场价格形成机制。由于住房租赁市场价格是一种均衡价格，而均衡价格的形成又是供求双方博弈均衡的结果，在住房租赁市场有效需求不足等特定条件下，会使部分“高成本”房产投资经营者出现住房租赁价与房产占用资金成本倒挂现象。因此，为了平抑住房租赁市场价格，可考虑采用负的房产增值税制度，也即国外普遍采用的财政补贴制度，对于租赁经营性房产，按其持有成本高低不同划分若干档次，实行分档次定额补贴制度。

　　三是房产开发建造环节的税收制度安排。当房价处于上涨通道，且预期上涨幅度高于资金占用成本时，这时房产开发建造商的最优策略不再是想方设法加快资金周转，缩短商品房生产和销售周期，而是销售阶段的“捂盘惜售，奇货待沽”和开发建造阶段的土地闲置和囤积。为了打击开发建造阶段的土地囤积和闲置浪费行为，我国曾先后采用了十分严厉的经济和行政手段，但效果不甚理想，主要是因为现实中导致土地闲置的原因极其复杂且难以界定，很容易找到规避的办法，甚至由此诱发寻租行为。

　　为遏制隐形炒房行为，健全完善“基础性制度和长效机制”，应在房产开发建造和出售环节采用类似房产销售阶段的税收制度安排，就其“增值”收益部分征收“房产交易增值税”。有所不同的是，该环节的计税依据应由房产开发建造周期、土地持有时间、房产市场均价、房产实际出售价与具备开盘销售条件时的房价之差等因素具体确定。

　　（作者系民建湖南省委参议政委员、湖南省农村发展研究所研究员）