盘点2016年楼市八大新闻

　　编者按

　　从2015年中央经济工作会议提出“去库存”，到最近明确建立长效机制，2016年的房地产市场暖风频频。这一年，楼市的城市分化明显加剧：几个一线城市的房价轮番上涨，深圳更是一路高歌猛进；以南京、苏州、合肥和厦门为代表二线城市“房价四小龙”，则在价格、成交量及土地出让量上不断刷新着纪录；而部分三四线城市的库存规模，却依然偏大。

　　另一方面，我们也见证了2016年的国庆新政潮：这一年，全国已有至少24个城市出台了50多次调控措施。从第四季度起，这些热点城市逐步降温，市场渐归理性。同时，降首付、营改增、高价地、抢房潮、房企争夺加剧……一并构成了2016年跌宕的楼市画面。

　　1推广街区制

　　2016年2月20日，国务院印发《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，不仅“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”， 还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。” 此次《若干意见》被视作是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件，勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。

　　点评：街区制是城市建设布局的一种形式，它的特点是住宅与商业、服务业紧密结合，不设围墙，土地私有制国家和我国改革开放早期，大多采用这一方式。其优点在于：增加了公共道路和路网密度，缓解城市交通压力。但也有一些缺点，如居住区的噪音干扰将增加、安全存有隐患、居住舒适度降低等。

　　-而目前我国城市社区大多以封闭式为主，一旦小区开放，还会出现诸如小区公共空间的产权问题以及物业管理等问题。因此，推广街区制不宜一刀切，在解决公共交通问题的同时兼顾居住的舒适性。

　　2二线城市涌现“房价四小龙”

　　2016年3月，一线城市楼市调控纷纷加码之后热度有所降温。随后，以南京、苏州、合肥和厦门为代表的二线城市接棒一线城市的火爆，房价、成交量及土地出让量不断刷新纪录，这四个城市被业内戏称为“房价四小龙”。

　　2016年以来，四小龙的房价涨幅最高时超过30%。国家统计局的数据显示，7月，合肥、厦门、南京的新建住宅价格涨幅领跑，同比涨幅达到30%以上，环比涨幅达到3%甚至4%以上，超过北上广深等一线城市。

　　点评：在“房价四小龙”迎来全线飘红后，调控也开始加码，四个热点城市最终相继限购。

　　3地王潮迭起

　　随着2016年3月以来，全国土地市场回暖，地王数量也直线上升。这些地王多集中在一二线城市中，如上海、南京、苏州、合肥、杭州等。2016年前4个月，南京成交的15幅含住宅地块中，拍出了7个区域地王；4月上旬，苏州拍卖的13幅地块刷新了3个区的地王纪录；4月底，合肥出让6宗地块，单日揽金超过110亿元；4月底，厦门总价和单价双料地王产生；8月17日，全国单价地王在上海诞生，融信集团以110.1亿元的成交价格拿下静安区中兴路地块，楼板价突破10万元/平方米，可售部分的楼板价超过14万元/平方米；8月29日，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心配套商业用地，超过此前广州亚运村255亿的全国总价地王，晋升为全国总价新地王。9月份延续土地交易热，全国密集成交了51宗区域单价、总价地王，再创年内新高。

　　点评：2016年是中国有史以来地王最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块大量涌现，持续刺激房地产市场。由于热点一二线城市土地市场高温难降，面粉贵于面包的案例明显增多。

　　4 70年产权到期怎么办

　　2016年4月，温州的一部分市民发现，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如需续期，必须缴纳占房价总额约1/3的土地出让金。我国土地出让年限最长只有70年，温州这一批上世纪90年代初开始的20年住房土地使用权到期的问题，在全国属于先例。温州当地国土资源局“按照房价1/3续期”处理方式，挑动了全国许多有房产者的神经，由此引起了全国范围内的讨论。

　　点评： 12月23日，国土资源部召开新闻发布会，针对年初温州出现的20年住房土地使用权到期问题，做出了回应。国土资源部副部长王广华提出了“两不一正常”的过渡性办法处理：不需要提出续期申请，不收取费用，可正常办理交易和登记手续。

　　然而值得注意的是，这只是在相关法律出台前的一个“过渡性办法”，用于解决与温州情况类似、一些群众当前面临的住房不能过户等实际问题。究竟70年的房屋产权到期怎么办？还要等具体法律正式出台后才能见分晓。

　　5政府严查首付贷

　　2016年，以“首付贷”为代表的金融产品，让更多的民间杠杆资金流入楼市，成为房价上涨的推手之一。很快，监管政策呼啸而来。京沪深纷纷叫停“首付贷”业务，广州则要求各会员单位全面停止开展首付贷、众筹购房等金融业务，并彻底开展自查和业务清理工作。10月13日，国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》（以下简称《方案》）要求，2017年3月底前完成互联网金融风险专项整治工作。要求集中整治P2P网贷、股权众筹、互联网保险等领域。网络借贷平台不得设立资金池，不得发放贷款，不得非法集资；股权众筹平台不得不“明股实债”或变相乱集资。

　　点评：虽然首付贷已被叫停，但从台上转为地下的房贷首付贷“输血”方式还在大行其道，其资金来源难以控制，比较常见的是通过互联网金融平台的房产抵押贷款作为首付进行购房。首付贷资金链比较复杂，资金来源和范围较广，加上银行、P2P平台等机构有可能暗地里为首付贷提供便利，所以会出现首付来源难以查清的情况。

　　6住建部整顿中介市场

　　假房源、伪价格、房东跳涨、私抬售价……中介乱象的存在让大多数购房者苦不堪言。对此，从2016年6月起，住建部在全国范围内开展“史上最严”房地产中介专项整治工作，发布虚假房源、为不符合交易条件的房屋提供中介服务、违规吃差价等10种违规行为将被严肃查处。

　　11月25日，住建部召开规范房地产中介行为持续整顿市场秩序电视电话会议，要求继续整顿规范房地产中介机构，以编造散布谣言、发布虚假信息、赚取房源差价、挪用交易资金、违规开展金融业务、违规代理销售、无照经营等7类违法违规行为整治重点，依法从严从重从快进行查处。北京、深圳、上海等热点城市也纷纷出台政策严查违规，促使房地产市场平稳健康发展。

　　点评：开展房地产中介专项整治后，集中查处了一批违法违规的中介机构，，并将违法违规行为记入信用档案。此外，还连续通报了30多家地方查处的典型案例和违规失信的中介机构名单，该举措在一定程度了遏制了虚假房源、规范了租房市场。

　　7国庆掀起调控潮

　　从2016年9月30日起，9天时间，全国热点城市掀起新一轮房地产市场调控热潮。北京、天津、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、南京等22个城市陆续祭出“限”字诀，收紧信贷政策，限制购房资格。

　　在出台新政的城市中，除了热点一、二线城市以外，也不乏一些例如芜湖、佛山、南宁、东莞等三、四线城市。随着新政陆续落地，其对市场的后续影响也逐步显现：作为传统销售旺季的楼市“银十”不再，商品房成交量下滑显著，许多炒房者一夕之间被提高的首付比例、买房门槛拒之门外，“抢房潮”随之淡去。

　　点评：此轮楼市调控政策趋紧，源于9月30日北京宣布限购限贷新政，成为其他一、二线城市调控楼市的政策模板。这意味着从2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点，在今年第四季度正式开启。

　　8万科股权争夺战

　　“万宝之争”始于2015年，在 2016年迎来高潮。截至2016年11月底，宝能系通过前海人寿及其他资管计划，前后五次举牌万科，共投入440多亿元，持有万科25%的股权，超过华润，成为第一大股东。

　　在宝能系不断举牌增持的过程中，引起了万科与王石的质疑和反对，从而引发了强烈的社会关注与争论。此后，华润、安邦、恒大等也纷纷加入战局。

　　点评：作为中国专注于住宅开发的龙头老大、中国市场经济“样板公司”，万科在应对“野蛮人”时的表现一直令人注目。12月17日，恒大董事局副主席、总裁夏海钧表示无意控股。而宝能系两个总规模30亿元的资管计划也提前清盘。如今，这场旷日持久的股权争夺战正在逐渐硝烟散去——距离2017年3月万科董事会换届只有百日左右，届时，这场战争也会迎来一个阶段性终结。