楼市去库存一城一策精准化

　　“房子是用来住的，不是用来炒的。”12月16日下午6点，中央经济工作会议刚刚闭幕，这行有着定调当下楼市意味的短句，立即引起社会的高度关注。

　　作为判断当前经济形势、定调第二年宏观经济政策最权威的风向标，今年的中央经济工作会议为2017年楼市定下了“平稳健康发展”的主基调，并就房地产市场长效机制建设做出了布局。

　　值得注意的是，在2013年和2014年的中央经济工作会议中，基本对房地产只字未提；2015年中央经济工作会议明确提出要 “化解房地产库存”，房地产去库存成为2016年五大主要任务之一。这也是三年来，中央经济工作会议首提房地产。

　　而今年会议上则对房地产着墨颇多，重点提出要因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题；房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应；加快住房租赁市场立法等。

　　2016年楼市去库存初见成效的同时，城市分化也在加剧。明年的市场走势如何？热点城市房价是否会继续上涨？房企又将如何应对？中国城市报记者进行了跟踪采访。

　　长效机制或在2020年走向成熟

　　“房子具有居住属性，也具有投资属性。”中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任李景国指出，“住”有两方面含义：自己住，或者给他人住，后者可以理解为房屋租赁。“炒”则指的是投机行为。

　　在李景国看来，房地产市场允许投资，但关键是这个度如何把握。2017年，针对炒房现象明显的少数城市，不排除采用综合限购、金融、财税等多方面的措施实现调控。

　　回顾2016年，市场波动不断。春节一过，一线城市楼市就开始整体爆发；随后，楼市“四小龙”厦门、南京、合肥、苏州轮番领涨；进入4月，全国楼市渐有复苏的趋势；5、6月份，楼市又呈现出了高位回调的态势。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，本轮房地产市场的火爆在9月份达到了历史顶点，10-11月份市场涨幅开始收窄。张大伟指出，11月以来，已经超过13个城市在10月基础上出台了楼市调控。从全国看，自“9.30”开始的这一轮楼市调控，各地已有超过25个城市、出台了50多次楼市调控措施。

　　这也意味着，因市场走势不同而频被祭出的短期政策并不可取，一个“符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”亟待确立。

　　“住房制度改革的实践，始于上世纪80年代。在发展过程中，房地产起起伏伏，经历了过热、调整、再培育、再调控等阶段。在这个过程中，有些制度慢慢被识别出来，但具体内容还需进一步明确。”中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎指出，这些制度的核心是住房供应制度、土地制度，配套性的还包括投融资制度、税收制度、监管制度等。只有这些制度不断成熟和定型，才能培育出健康的房地产市场。

　　建立长效机制是否有一个时间表？对此冯奎认为，有些制度的方向已经明确，有的制度例如房地税等只在少数地方试点，马上推广的时机还没到来，因此不可能有统一的时间表。结合已有改革实践，预计在2020年前后，主要制度内容将相对成熟。

　　此外，李景国也对中国城市报记者指出，城镇化率达到70%后，将是一个转折点。人口增速会大幅下降，房地产的增速也会随之下降，紧接着房地产对整个经济的支撑也会减少。建立长效机制需要前瞻性地考虑这个问题。

　　李景国认为，要防止房地产市场大起大落，就要提前做好每个城市的住房市场规划，完善房屋普查。当地城市的人口数量、住房总量、房屋更新率等都需要摸清底数。

　　去库存一城一策

　　2015年中央经济工作会议之后，房地产去库存稳定推进，房地产行业销量涨、库存落、投资稳，初步实现了政策目标。

　　据国家统计局数据，截至11月底，全国商品房待售面积为69095万平方米，环比10月末减少427万平方米，连续9个月减少，其中住宅减少比较显著。

　　另一方面，在商品房积极去库存的同时，结构分化现象值得关注。一些二线热门城市在此轮调整中上涨明显。同时，楼热向地热传导。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，这背后的结构性矛盾有三点体现：一是城市间的去库存状态明显分化。一线和少数二三线城市的库存明显不足，亟待补库存，而其他二三四线城市库存规模依然偏大；二是不同物业市场的去库存状况有较大差异，住宅项目明显好于商业和办公；三是市区和郊区的去库存状态有较大分化，比如从“9.30”新政后，部分城市仅针对市区进行了限购，而郊区则采取了较为宽松的购房政策。

　　而在2016年的经济工作会议上，特别提出了“要因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。”三四线城市的库存为何难以去化？冯奎认为，这和当地盲目估计人口规模有关，库存多，就意味着需求少。

　　中国仍处于快速城镇化进程之中，城市的需求并不稳定。一二线城市继续扩张，而三四线城市则面临着人口向一二线集中、本地人口继续持续减少的现象。“这个变量因素，很多地方政府以及开发企业没有抓准。他们盲目乐观地估计了当地的人口规模，并据以进行房屋开发建设，这是这类城市库存去不掉的根本原因。”

　　冯奎对中国城市报记者表示，中国城市众多，简单地以所谓的一二线或三四线来划分，并不能真正看清这些城市面临的问题。要真正做到一城一策，就要认真分析每个城市的基础条件、未来重要的影响因素，在这个基础上相对准确地判断未来的经济社会发展，特别是人口规模、结构，从而制定适宜的政策。

　　另一方面，此次会议还提出，“把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。”

　　对此冯奎认为，目前中国有2亿多农民工，还有7000多万的城市流动人口，这些人的住房问题解决，一定会缓解三四线城市的库存。但这要与三四线城市提高自身的吸引力结合起来，创造宜居、宜业的环境，才能有利于人口的集中、积聚。

　　在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，发展都市圈、卫星城也将是一种更有效的战略。他主张，通过轨道交通、高速公路，形成特大超大城市周边跨行政区域的快速路网，实现产业布局优化的同时，能带动大城市人口向中小城镇转移。放开教育、医疗资源的区域行政垄断，满足外溢中小城镇人口的高层次有效需求，进而实现中考、高考、医保社保的一体化公共服务。

　　2017年将以“稳”字当头

　　值得注意的是，“加快住房租赁市场立法”在今年的中央经济工作会议里被再次强调。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，租赁市场目前不能规模化发展的根本原因是，财务模型不成立。

　　他告诉中国城市报记者，目前北京的年租金回报率仅为1.2%，意味着开发商要80年才能收回成本。而这个投资回报率在美国等发达国家，可以达到5%-6%，再加上房价的溢价率（3%-4%），每年的综合收益率能达到10%以上。

　　“核心就是要找到便宜的钱、便宜的房，以及在减免税费、金融创新、行业扶植等方面发力。” 胡景晖认为，目前北京“9.30”政策里的土地政策很有借鉴意义，如加大自住型商品房的土地供应，这是北京过往几年里有效控制房价的重要手段；重启70/90政策，实行“限房价竞地价”，开发商自持住宅出租的土地出让方式等是很正确的。

　　2017年的房地产市场的走势如何？接受本报记者采访的多位专家均表示，明年的市场及房价都将以“稳”字当头。微观信贷上，投机性购房获贷的条件将更严格；一二线城市的销售将降温，价格稳中有升；三四线城市的市场或与今年大致持平。

　　“房企要做到有保有压。供求失衡的地区，就暂时按兵不动；其他市场情况好的城市就努力多销售，保证现金流。”欧阳捷另外在布局上建议，2017年，房企也可选择部分有前景的三四线城市，如大城市周边的中小城市。在一线城市土地紧缺的情况下，利润可能高于后者。