多因素拉动郑州楼市上涨

　　近期郑州房地产价格的上涨，引起我们的思考，为什么地处中部地区的郑州房地产市场如此坚挺，这种持续上涨现象背后的原因值得探讨和分析。

　　地王频出 刺激楼市火爆

　　近两年，郑州房价增速加快，尤其是今年9月份以来，郑州新开盘的房源几乎个个都是‘日光盘’，房价一直高烧，呈现急剧攀升态势。郑州东站是一个曾经被称为“鬼城”的新区，在郑州这一轮房价上涨中已很难找到单价1.5万以下的房子，楼盘价超 3 万元/㎡已屡见不鲜。8月18日，郑东新区北龙湖的13、14号地分别以25.54亿元、35.1亿元成交，刷新“地王”。郑州地价的不断攀升，9个月连出10个“地王”——这样的新闻标题已不新奇。“地价-房价”的传导机制虽然还处于初级阶段，但土地成本的上涨已经导致房地产价格出现大幅上升。在房价上涨的背后，不仅仅是大量投资者与投资者涌入郑州抬高地价，同时还有大量的需求方推动。据8月国家统计局的70城房价指数，郑州分别以 5.6%、4.5%的新建商品住宅价格环比涨幅和二手房交易价格环比涨幅，位居全国首位。

　　机遇叠加助长楼市

　　2013年3月国务院批复的国家级航空港经济实验区即郑州航空港，成为首个以航空经济引领的国家级新区。2013年9月河南省税务局又推出了12项税收优惠政策。2016年8月31日国务院批复了河南自由贸易试验区。2016年上半年，郑州市举办国际性会议5个，全市共举办展览10个。未来郑州将着力打造成为国家区域性会展中心城市和国际会展名城。

　　交通运输方面给郑州发展带来的便利更是如虎添翼。郑州市中心区轨道交通已经初步形成“三横两纵一环”的棋盘放射状结构，作为河南省省会，与省内其他城市的“半小时交通圈”已经初具规模。而从全国范围看，郑州的航空圈2.5小时已经能覆盖全国90%的人口。铁路沿线的房价会全面提升已是共识，“一线带活一片”效应，使得郑州的房地产不断升值。

　　刚性需求拉动房价

　　河南人口基数大，对住房存在很大的刚性需求，他们受房价上涨的影响较小。

　　随着全民创业热潮的兴起，工业地产成为一个新的投资热点。物流园、产业园、工业园、保税区等的建设增加了对土地的需求。由于电子商务的崛起，商铺店面发展面临尴尬局面，商业地产发展受到挑战，房地产开发商也将投资热点向工业地产、文化地产转移。目前我国工业地产价格还偏低，与住宅、商业地产差距大，存在很大升值空间。河南省是“一带一路”战略中的重点城市，十八届三中全会提出“鼓励金融资本、社会资本、文化资源相结合”的要求，郑州作为文化地产集聚带上的一员，文化产业与文化服务设施建设相融合催生的文化地产投资热情也逐渐高涨。

　　限购政策抑制过快增长

　　2016年10月1日郑州市房管局等相关部门重启限购政策，此次郑州实行的“双限”政策，在限贷方面，首套房首付款比例有所调高。由限贷之前的25%上升到30%，再次申购最低首付比例由30%上升到40%。分别有5%-10%的向上浮动。

　　一方面强调刚性需求，通过限购政策打击投机需求，抑制投资需求；另一方面缓解供求矛盾，增加住房供给满足合理需求。此次房地产调控是在货币宽松且低利率的环境下进行的，其抑制资产泡沫和防控金融风险的特征明显。

　　目前，北上广等一线城市的限购依然较为严格，大量资金在一线城市的投资会受到限制而大规模流向郑州这样的二线中心城市，导致国庆后期郑州房价依然坚挺，呈现出“涨价去库存”现象，截至10月份，郑州房价环比上涨3.57%。

　　活力迸发，未来稳定增长可期

　　考虑到国庆期间出台的限购政策，近日郑州房价上涨势头得到一定的抑制。就目前土地投资成本居高不下的情况来看，房价将逐步回涨。未来随着经济发展，高新区，经开区等周边商业、教育、交通配套设施的逐步完善，新区的需求也会逐渐上升，可能会分散主城区的需求量，但主城区依然会存在供求比值偏高现象，房价依然有上升空间。

　　今年恰逢郑汴一体化和郑开大道开通十周年，郑州和开封两城几乎化作一体。郑汴新区与郑州航空港发展活力同样是拉动产业发展特别是房地产这种第三产业增长的重要支撑。

　　对于房地产开发的企业，建议根据郑州建设航空港区，自贸试验区和国际商都的未来前景，根据实际购买需求需求设计出更多适销对路的产品。与此同时，注重绿化建设，推广绿色建筑，大力推行低碳建筑技术、再生能源循环技术为居民提供健康、舒适、安全的居住和活动空间。

　　（作者单位系河南大学经济学院）