中资企业在京写字楼需求最强劲

　　“这或许是历史上写字楼新增需求最高的一年。”11月15日，《中资企业写字楼用户调查报告》白皮书在北京发布。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨在会上表示，2015年中资企业贡献国内17个主要城市写字楼新增需求的83%，证明其市场地位举足轻重。同时，这也是世邦魏理仕在业内首次针对中资企业写字楼租户进行的调查。

　　报告指出，未来三年，57%的中资企业有增加人员的计划，且在写字楼市场上具备较强的扩张意愿。超过30%的受访企业表示，将在原有布点的城市继续扩租；而结合扩租和新设需求，全国所有城市中，中资企业在北京的写字楼需求最为强劲。

　　北京成“最受青睐城市”

　　调查显示，经济不确定性和成本上升是企业未来经营中的最大挑战；而体现在企业选址策略上，办公物业成本是最重要的考量因素。

　　世邦魏理仕大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚表示：虽然管理成本仍然是企业不动产的首要任务之一，但以提升员工绩效、吸引人才为目的，设计灵活多样，鼓励合作，健康可持续性的办公场所策略，渐渐在全球范围内成为企业不动产管理的战略重心。令人欣喜的是此次调查结果显示，越来越多的中资企业开始认识到这一趋势，并且有部分中资企业开始规划其办公空间策略。

　　记者了解到，本次调查采取随机形式，较全面覆盖了当下国内主要一二线城市写字楼市场中的主流中资企业租户。调查显示，北京仍是大多数大型央企与科技类企业的总部选择地，近50%的中资企业总部位于北京。

　　以沪、广、深为总部的企业分别占18%、14%与10%。而武汉和成都的企业布点数量在二线城市中优势明显，体现出上述两个城市的区域中心城市定位。谈到未来三年企业的扩张计划时，约32%的企业表示将继续在北京扩张。

　　未来，企业更倾向于租赁还是购买办公楼？报告指出，影响企业决策的最主要因素为是否有充足的现金流。目前，企业布点仍将以租赁为主，而北京、深圳两个城市的企业在购买意愿上更强烈。

　　人均办公面积仍偏低

　　另外在选址上，办公成本并不意外地位列企业所关心的第一项（70%受访者提及），而政府的支持作为第三重要因素（41%受访者提及）被中资企业租户所特别看重。世邦魏理仕认为，这一点颇具中国市场特色。考虑到总体市场供大于求的态势，政府支持有助于更好的招商引资，加速市场去化。

　　而在员工层面，交通便利性则是首要关心要素。对此谢晨指出，对于国内企业而言，在中国经济由资源驱动向知识驱动的转型中，在企业房地产策略中需要平衡员工福祉与企业成本。逐步使企业房地产从单纯的成本要素，向效率要素转化，这将是未来的发展趋势。

　　本次报告还特别指出，中资企业人均办公面积偏低，近24%的企业人均面积不足8平方米。而对比整个亚太地区，仅4%样本企业低于这个水准。

　　世邦魏理仕《空间运用的未来趋势》指出，办公室内人均办公面积在小于6平方米情况下，员工的工作效率将受到妨碍。因此，在应对人员增长，除适当扩租外，企业还需进一步优化办公空间使用效率。

　　另外，灵活办公也将成为缓解这一尴尬的途径之一。世邦魏理仕调查显示，23%的受访企业已采用或有计划采用灵活办公场所策略。且随着该模式的不断推广和成功案例的涌现，未来发展潜力巨大。

　　北京创业氛围更浓厚

　　其实，创业氛围的强弱也决定了写字楼的需求。

　　汉能投资CEO陈宏从投资人的角度曾公开谈及自己对北京和上海互联网氛围的看法。陈宏指出，北京是聚会文化、活动文化，但上海是家庭文化。往往上海的朋友来北京被邀请参加各种聚会，会感叹北京很热闹，而上海的互联网企业之间交流不多。

　　陈宏说，这一切使得北京创业人基数大、VC多，有众多知名大学，学生有优越感，好融资，VC也敢于投资。“北大、清华的学生跟复旦的学生同时来融资，北京拿到钱可能性更大。”

　　换句话说，能融到资金，对写字楼的需求也更加旺盛。

　　早在去年，SOHO中国董事长潘石屹用SOHO中国专门针对创业者推出的新项目SOHO3Q来举例，北京的样板间推出之后，现在已经满租了，同一天开的，上海的样板间只租了30%左右。“通过数据和两边的情况来看，北京的互联网创业的气氛更好一些。”