放大
缩小
全文复制
前九个月的京津楼市，犹如坐上了直升机，量价齐升。
如同股市一样，无人能猜晓京津两地楼市的最高点究竟在哪。然而，就在十一小长假的前一天，京津两地齐出政策，提高了购房门槛。
去年9月30日，央行等部委联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。
又逢一年“930”，调控如旋风一样袭来。在业内人士看来，这将给两地楼市快速降温，同时，新政也将锁住投机者的咽喉。
北京重启“9070”
9月30日晚间，北京市政府办公厅转发了市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，指出将加大住宅用地供应力度，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。
亚豪机构市场总监郭毅在接受中国城市报采访时表示，加大自住型商品房供给，有利于拉低北京房价平均涨幅，而加大中小户型商品房供应，目的在于改善当前新房市场以140平方米以上大户型为主力的供应结构，控制总价，让刚需及刚改购房客群有房可买。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示：“控地价，限房价”是对土地出让方式的优化改善——在地价既定的前提下，来比谁供应的房屋面积更多，房价更低；或者在限定未来商品房售价的前提下，再竞地价。
胡景晖分析，这将在土地供应源头方面起到积极作用，有利于遏制地价过热，防止未来楼市的过度高端豪宅化。
上述政策同时在信贷政策上，有了更严格的规定：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。
而对已经拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
郭毅分析，该项政策是针对有所抬头的投资型购房客群，通过提高金融杠杆的方式，提高投资门槛的同时降低投资回报率，预计将会很快作用到楼市，造成新房和二手房市场的成交下降。
全国楼市或从北京起降温
虽已入秋，但京城楼市依然火爆。
中原地产研究中心统计数据显示，9月北京新建商品房住宅（剔除保障房）合计签约5525套。相比前几个月有明显上涨，环比涨幅达到了34.8%，成交均价每平米达到了39471元,环比明显上涨，量价均处于历史最高。库存数据则明显下降，只有5.7万套商品房住宅库存。
北京9月二手房成交达到了30516套，环比同比均出现了明显的上涨，环比上涨18.9%。
总体看，9月北京二手房每平米均价达到了4.42万元，8月北京二手房每平米均价为4.25万元，环比涨幅达到了4%，涨幅仅次于今年3月份。
中原地产首席分析师张大伟分析，9月北京楼市爆发，量价全面上涨，主要原因除北京市场自身供需结构外，与信贷超发有非常大的关系。其次，在房价明显上涨的9月，北京出台了930最严格的调控措施。“截止日前，全国已经出现了超过10个城市出台了各种调控政策，整体看，北京的力度最大，代表了新一轮全国升级调控的可能性。房地产的高温趋势很可能从北京开始一轮降温。”
张大伟说，从信贷看，北京首次提及了收紧首套房首付比例到35%，非普通自住房比例上涨到40%，二套房比例提高到50%，属全国最严格。开始了全国第一个购房全面降投资型杠杆的举措。
中原地产研究中心统计数据显示：北京二手房购房者人群中，连环单比例在2016年高达45%左右，也就是其中卖掉一套房再买的改善型购房者占比接近50%。这种情况下，信贷政策的变化对市场的影响非常大。
天津：外籍购房首付不低于40%
9月30日，天津市政府下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》），将于10月1日起实施。
《实施意见》规定，天津市将实施区域性住房限购，强化差别化住房信贷政策。即在天津拥有1套及以上住房的非天津市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非天津市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。
中原地产研究中心统计数据显示，8月份天津房价环比涨幅达到了3.6%，全国排名第10，同比涨幅达到了21%，全国第9。与此同时，天津地王密集出现：年内出现超过25宗高溢价率地块，其中14宗溢价率超过100%的地王。
“天津属于价格上涨较快城市，出台调控的市场预期存在。”张大伟说。
上述《实施意见》中提到的武清区，是投资者所看好的区域。
武清区受青睐得益于其交通区位。从北京南站乘坐城际快轨，一杯热水还没喝完，就到了天津武清车站——从上车到下车只需要20多分钟。这是北京到武清的空间距离。
如果把北京和天津用一条直线串起来，武清恰好位于这条直线的中间。曾有这样一个比喻：交通枢纽是扁担，“武清一根扁担挑两大城市”。
武清区投资需求或被抑制
小张是武清区众多楼市投资者之一，在6月底，小张快速锁定了武清一项目，彼时售价9100元每平米，折后价格8900元每平米。
买完房子后本来可以清净一段时间，但小张的手机自此被房产中介盯上了。
7月底，小张就不断接到中介相似的问询，“你（刚买）的房子一万二卖不卖，卖得话我给你挂上去。”8月底，这个价格调升到15000元每平米。
但在多位业内人士看来，新政的到来，将给武清区降温，一些投资客的收益也会相应下滑。
对于天津新政，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，《实施意见》对于住房金融监管也提出了要求。当然此类监管政策和全国市场或部分重点城市是一致的。当然政策明确了要求商业银行强化对购房者首付款的审查。其他一些城市虽然有类似表述，但直接提及对“首付款核查”的内容，其实还是不多的。
严跃进认为，在商品房销售监管方面，实施意见认为房企不得以反复预定的方式囤积准售房源，这其实是为了防止房企做各类小动作。同时对于此类住房交易来说，要规避房屋认购后更名等问题，这其实也是希望打消各类炒短线的购房者的投机心态。
张大伟说，未来政策开始“托底盖帽”，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显的分化。
他预测，房价已经明显上涨的一二线城市包括周围辐射区、另外房价可能上涨的城市，很可能在10月陆续出台政策，包括北京周围、上海周围、深圳周围，以及8-9月房价上涨排名前30位的城市，都很可能出台力度不一的调控政策。
