G20让房企出海更“安心”

　　9月5日晚,二十国集团(G20)领导人第十一次峰会在中国杭州落下帷幕。

　　在本届G20峰会期间，作为四大重点议题之一，国际贸易和投资发展情况引人关注。世界首份关于投资政策制定的多边纲领性文件——《G20全球投资指导原则》的通过，将对中国企业出海投资并购的权益有重要作用。

　　中国企业在海外投资将得到更好保护

　　商务部数据显示，今年前7个月中国企业共实施海外并购项目为459个，涉及63个国家和地区，实际交易金额达543亿美元，超过去年全年成交总额，成为中国对外直接投资的主要方式。

　　多伦多大学全球健康外交项目副主任约翰·克顿认为，目前中国企业承担着非常重要的海外投资的角色，《G20全球投资指导原则》的通过，将更好地保护中国企业在海外投资并购的权益，同时也有利于中国企业引进高新技术。当然这一切也适用于外国企业。

　　而这无疑利好走出去的中国房企。

　　伦敦当地时间9月6日，万科以1.15亿英镑收购了位于英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court。该栋物业位于寸土寸金的梅菲尔区（Mayfair），靠近Picadilly Circus及Green Park地铁站，总面积7万平方英尺（约6671平方米），年租金回报率约4.3%。

　　不仅是伦敦、英国，万科在海外还布局了美国、新加坡、香港等多地业务。据21世纪经济报道统计，万科目前共有约21个海外项目，其中11个在美国，6个在香港，3个在英国，1个在新加坡。

　　近几年来，中国房地产企业兴起一股猛烈的海外扩张风潮。目前，包括万科、万达、新华联、绿地、碧桂园、万通控股、SOHO中国、中坤等在内的多家房企已实现海外布局。

　　海外对中国房产投资总体欢迎

　　这些房企的扩张思路各有千秋，或专注旅游地产，或钟情住宅项目。新华联集团董事局主席傅军称，随着国家“走出去”战略步伐的加速与海外市场投资商机的涌现，取道海外拓展已成为实力企业转型升级的“必修课”。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，房企出海主要有两种，一是以大企业为主，企业发展面临规模增长瓶颈，出海寻求继续增长的发展机会；二是中小企业在国内面临被淘汰，出海寻求生存机会。出海的方向以成熟发达市场为主，不论是经营风险还是政治风险都相对较低。

　　欧阳捷告诉中国城市报记者，房企出海面临的主要瓶颈是市场需求，其中住宅开发的客户主要来自于国内，当地客户相对较少，国内客户导流需要更强大的营销能力和人脉资源。同时国内客户在海外购房导致当地房价快速上涨，引发当地人强烈不满，极易引发政策风险，比如悉尼、温哥华、多伦多等城市对外来人口限制购房、加征税收、调整绿卡政策等，影响到住房销售和企业现金流。

　　“海外对于中国房地产投资总体持欢迎态度，但是不希望影响到当地居民的生活，政策调整是房企需要特别关注的，特别不能以国内房地产供求关系和房价上涨来作用于当地房地产市场。”欧阳捷说。

　　哪些城市最受青睐

　　G20峰会达成的共识对于房企出海投资带来哪些利好？在投资的国际环境方面将带来哪些改善？

　　欧阳捷认为，房企海外投资会带来当地的经济增长和就业，只要不产生房价过快上涨，当地政府都会欢迎。G20峰会达成的共识中间涉及到“反对保护主义，促进全球贸易和投资”，对于房企出海投资有利，不会产生实质性的不利影响，在国际环境方面也不会产生负面作用，但从行动的角度看也不会有明显的改善和促进。

　　根据第一太平戴维斯2016年第2季《跨境资本趋势》报告里指出，全球最受欢迎的市场包括伦敦、东京、纽约、悉尼和新加坡等城市。

　　上述报告指出，就算脱欧后，伦敦仍然是很多机构、主权财富基金和超高净值家庭的投 资首选，因为这市场透明度高、发展成熟和流动性良好。

　　而负利率于中期保持现状，这令东京成为回报最有吸引力的市场。虽然这是一个相对本土化的市场，但当地资金流动性健康，资本价值是高峰的25%，租金还在打六折而且仍在放缓。

　　纽约是房地产上最受中国离岸资金欢迎的地方，住宅市场和商业市场上仍然存有上升空间。但是纽约门户城市的价钱和收益率接近历史高位，和洛杉矶、旧金山、波士顿、芝加哥等有50-100 bpp的分别。而纽约的税收管辖权也是最繁重的，纽约也是最难了解的市场。

　　悉尼是过去5年中国主要专注在该地的住宅市场，而香港、新加坡和吉隆坡则专注在商业市场。悉尼也是一个透明度、流动性高和债务上的收益率差优良的市场。和香港同一时区也方便管理和容易应对。

　　为何这些城市更受到资本青睐？第一太平戴维斯北京公司投资部王尧对中国城市报记者表示，稳健的市场和当地政策的稳定性，是海外投资时需考虑的重要因素。此外，较低的借贷成本、人民币面临下行压力等，都在吸引着资本“出海”。