养老地产成“蓝海”

　　养老地产成新宠

　　全国老龄委最新发布的数据显示，从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比29%。

　　在中国老龄化逐渐加速的市场阶段下，激发了2013年房企、险资、专业养老运营机构等大举进攻养老产业的决心。目前，包括万科、保利、招商、金地、远洋在内的品牌房企均涉及养老地产的开发，中国平安等险资也不甘落后，已经在全国范围内大力布局养老地产项目。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在房企、险资、专业养老运营机构等开始大举进攻养老地产的2013年，养老地产迎来了其发展的春天，一定意义上讲，2013年成为养老地产的元年，未来几年也将成为中国养老地产重要发展时机，在市场机会与房企转型的推动下，预计未来几年将成为中国养老地产的“爆发期”。

　　“能坚守十年的企业就能挣钱了”

　　然而，在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后，并非如看起来的那么很美。目前，在养老地产领域，探索实践者众多，成型者寥寥。

　　张宏伟直言，地产商进入养老地产领域，相对于政府、慈善机构来讲，还比较浮躁，当纯养老地产还没有看得见的盈利模式之时，这些开发商的进入养老地产的主要目的还是以追求“投资回报”和利润为目的。这些“投资回报”和利润来自哪里？当然不是纯养老地产项目部分，而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，通过住宅、商业配套的产品出售可以快速回笼资金，从而总体上实现项目的利润平衡，或者实现项目的总体的盈利。

　　张宏伟认为，从现实角度来讲，现阶段众多房企也开始尝试推养老地产项目，更多的则是通过养老项目获得土地资源，进行养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，养老地产只不过是现在企业比较好的一个拿地模式。

　　养老地产遇到的现实问题有哪些？又如何破局？中国城市报记者专访了养老机构中国太阳城集团董事局主席朱凤泊。

　　对于养老地产的前景，朱凤泊表示，从目前起的五年时间后，刚需出现；十年后，刚需达到一定程度；十五年后，刚需普遍出现。“所以我推断，十五年后的养老市场是非常乐观的。能坚守五年的企业，就能生存；能坚守十年的企业，就能开始挣钱了。”

　　朱凤泊认为，养老市场非常大。十五年后，50后有2亿人，这2亿人的8%-10%，即有近1600万-2000万的老人将要进入养老机构。再加上前期存蓄的一批40后，届时，需要进入养老机构的人口有近3000-4000万。

　　“现在的老人，多数都在建国前出生，有三个特点：1.多子女，有轮养的传统；2.观念厚重，养儿防老的传统思想还比较多；3.多数老人的收入水平不高。”朱凤泊指出，这三方面的现状，导致了目前市场上养老机构的入住率不高。

　　北京太阳城可以复制

　　对于太阳城的模式，朱凤泊介绍，太阳城采取的是房地产和养老机构相结合的模式。最早拿地时是建设用地，后期规划上三七开——70%建老年住宅，30%做养老机构和配套，如医院、商场、健身娱乐合作场所等。目前，养老行业还未真正将扶植政策落地，养老机构融资难，且项目规模太大，从而导致回报周期长。

　　朱凤泊认为，采用这种模式，70%的住宅是可以拿到市场销售的，实现利润后，可以用其再支持物业，这样就可以保证长期持有、长期运营、长期回报。“这和中国政策环境相符，如果全部做成持有，投资回报周期要十年以上，太阳城早就垮了。而银行的开发贷款最长只有3年、5年的周期，可一般持有物业的回报周期，快的要十年，慢的要十五年，这种情况下，银行是不支持贷款的。”

　　提到商业模式，朱凤泊介绍，主要有三环，其一是体系里的相互拉动；其二是行业内的互相拉动，即太阳城走出去；其三是实现产业资本的联动。

　　朱凤泊认为，太阳城模式可以复制。他说，地方政府普遍欢迎太阳城模式落地。一些上市公司、央企、国企，愿意投入太阳城模式。截止目前，全国已有43个合作项目，具体则以品牌冠名的方式输出。“一方面，可以实现销售回笼；一方面，可以留下一部分持有物业，这部分持有物业又服务销售掉房子里的那些人，这就自然形成了客源——房子钱虽然拿回来了，但人还要持续在里面消费。”