二线城市土地高烧

　　因开发商抢地太疯狂，而触发国内楼市首例的“熔断”，不是京沪深，而是二线城市苏州。

　　5月23日、24日两天，苏州集中出让15宗地块，因竞拍前紧急对其中10宗地块“限价”引发关注。5月23日，2宗有望成为“地王”的地块因开发商的竞价超出政府限价，以流拍告终；5月24日，8宗“限价”地块在政府设置的价格范围内完成交易。

　　苏州的土地出让金已“爆表”。统计数据显示，截至5月24日，今年苏州获得土地出让金约760亿元，而2015年全年苏州获得土地出让金只有约500亿元。

　　“地价高企是资金惹的祸”

　　土地狂潮远未结束。5月21日，苏州公布市区2016年商品住房用地供应计划为380公顷（合5700亩），较2015年商品住房用地供应量310公顷增加22.6%。

　　据报道，进入2016年，因房价过快上涨，苏州市相关部门已被约谈3次。

　　5月17日下午，苏州市政府举行了例行会议,主题为稳定房地产，会上就苏州重回限购进行了讨论。当天，苏州国土局发布公告，对4月20日挂牌，计划在本月23日和24日出让的5宗土地暂缓出让。

　　5月18日，苏州市国土局再次发公告，对计划于23日和24日拍卖的另外10宗地块执行“限价令”，报价超过最高限价即终止土地出让。

　　易居（中国）执行总裁丁祖昱撰文称，苏州搞土地限价之后，导致出让的两块宅地都超限流标，到头来落得一场空，对此结果市场早有预料——毕竟“地价过高即流标”既不治标更难治本，还增加了恶性竞争故意流标的可能。

　　今年地价快速上升的原因为何？丁祖昱表示，根源还是在银根宽松。开发商有了便宜的钱，就不会完全按照正常的市场逻辑来拿地，因为可以“捂地”了。只要判断自身资金能够支持，再判断地块所在城市及区域的未来发展趋势看好，“那么就敢拿地，尤其是大企业”。

　　对于当下部分大城市土拍过热的问题，丁祖昱认为可以从三方面着手：一是集中拍卖土地。每月、或每几个月设置一个土拍日，将十块二十块地一起拍卖。增加每次出让土地的数量，可以相对减轻房企的竞价心理，不至于对每块地都太过拼命；而适度减少土拍频次，也减少了地价一再上涨的窗口，避免出现价格“节节攀升”的局面；二是短期内增加土地供应；三是调整规划增加住宅。

　　在丁祖昱看来，地价高企的根本原因，还是资金惹的祸；若银根收紧，这一切便会“烟消云散”。“但我们绝不希望出现这样的情况。”丁祖昱表示。

　　地王入市难度几何仍待解

　　房企资金链宽松，导致热门城市“地王”频现。

　　中原地产研究部统计数据显示：地王是以溢价率40%为界限区分（地块成交额超过5亿），而溢价率为零的很难称为地王。整体看，40%是一个临界线，比如北京等城市有限价上限，另外其他城市若溢价率40%以上，也基本已经接近目前在售的成本价格。也就是说，溢价率超过40%以上，单地块超过5亿的，可被看作是成为“地王”的简单标准。

　　2016年仅仅不到5个月的时间，中国共计已出现152宗地王。而同样的统计口径，在2015年全年只有95宗。在2016年的这152个地王里，一线城市为21宗；而在2015年超过溢价率40%的95宗地王，其中有51宗出现在一线城市。 

　　这意味着，二线城市已成为2016年地王出现最多的区域。其中，最主要集中在南京、苏州、合肥等城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。目前，地价超过房价的地区，已经从2015年的一线城市开始蔓延到二线城市。

　　记者查询国家统计局的公开数据，2016年4月，二线城市价格的上涨已超过了一线城市。从数据看，4月份，合肥是全国价格环比上涨最高的城市，环比涨幅高达5.8%，另外厦门、南京以及没有在统计口径内的苏州，价格涨幅都在前四。整体看，四小龙的房价上涨远超过了一线城市。

　　而根据中原地产研究部统计数据显示，上述四个城市也是2016年地王出现最频繁的区域：在2016年四个二线城市合计成交住宅土地79宗，供应住宅用地1013万平米，其中大部分都是地王，整体楼面价同比2015年全年上涨了116%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也导致了很多企业敢于拿地，国企在土地市场也表现的更加激进。很多之前刚需的区域，都出现了地王，而北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万以上。这导致了市场的全面高端化。

　　张大伟认为，楼面价超过房价已经成为常态。目前，地王现象在多地蔓延，虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此集中地出现，这让未来的房价很难不受影响。同时，房企拼抢地王开始从国企蔓延到民企，预计2016年未来房企竞争土地会越来越激烈。“但未来一年，房价是否会出现这么大幅度的上涨？地王入市的难度多大？这将成为2016年-2017年最大的疑问。”