“有序”去库存成为重头戏

　　去库存再次成为“重头戏”。

　　中共中央政治局4月29日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。

　　会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

　　值得注意的是，与之前高层多次强调去库存相比，本次会议在房地产库存前加上了“有序消化”的前缀。

　　易居智库研究总监严跃进在接受中国城市报采访时表示，此次会议强调了去库存的两个基本前提，即提高户籍人口城镇化率、深化住房制度改革。这实际上也是目前居民最关心的两个问题。

　　城镇化率的提高，能够较好地维护新市民进城落户和定居的需求，而深化住房制度改革，实际上也是维护住房背后的公平效率问题。这两个条件的满足，可以借助去库存的战略来实现。

　　工作基调被定位为“有序消化”

　　去年12月14日的中共中央政治局会议，将化解房地产库存视为今年工作的“歼灭战”之一。此次政治局会议4天后，即12月18日至21日召开的中央经济工作会议上，房地产去库存被列入2016年经济工作的五大任务之中。

　　此后，降低住房贷款首付比例，减免住房交易税费等一系列稳定房地产市场、推动房地产去库存的政策陆续发布。

　　在4月29日的政治局会议上，房地产去库存的工作基调被定位为“有序消化”，这一新基调正好契合当前的市场现状。

　　政策的“红利”提振了房地产市场，相应的库存数量也在减少。

　　中国城市报记者了解到，截至2016年3月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24928万平方米，环比减少1.3%，同比减少6.2%。2015年下半年开始，全国35个城市库存总体呈现下滑态势，到了2016年1-3月份继续出现下滑。

　　2016年3月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为7.8、11.3和17.9个月。相比2月份8.7、12.5和19.7个月的数值而言，三类城市的去化速度均有加快。

　　由于房地产市场的分化，各地去库存效果不一。

　　2016年3月，35个城市中，有12个城市库存出现了同比增长现象。其中茂名、济宁和太原3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到74.0%、67.2%和65.6%。同时，35个城市中，有22个城市的库存出现了同比下滑态势，其中合肥、苏州和南京的同比跌幅较大，跌幅分别为58.4%、54.3%和42.0%。这3个城市属于库存明显不足的城市。

　　未来政策“托底盖帽”将成新常态

　　同时，一线城市楼市热度不减，三线城市楼市压力尚存。

　　截至2016年3月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2493、17728和4257万平方米，同比增幅分别为-18.7%、-5.3%和0.2%。

　　一线城市在2015年总体上呈现了库存规模持续下滑的态势，在去库存效果方面远好于其他城市。从2016年1-3月份的数据可以看出，库存继续出现环比和同比双双下滑的态势。

　　二线城市3月份新增供应量为2059万平方米，远高于2月份383万平方米的水平。同时新增供应量小于新增成交量，导致库存出现环比下跌态势。

　　三线城市3月份新增供应量为349万平方米，而新增成交量为349万平方米，新增供应量和新增成交量持平，这使得库存变动幅度不大。当然总体上看，三线城市的去库存任务依然艰巨。

　　这就决定了，各地去库存政策实行差别性调控。

　　近日，吉林省、黑龙江省均发布了关于化解房地产库存的指导文件。而目前全国约有近半省份已发布去库存相关文件。其中，吉林省政策较有亮点，提出实行 “一城一策 ”去库存。根据各地商品房库存规模和房地产市场实际，吉林将全省城市分为四种类型，提出到2018年年底，一类城市（库存规模大、需求较为旺盛）商品住房库存量比2015年年底减少25%，二类城市（库存规模大、需求不旺盛）和三类城市（库存规模小、需求不旺盛）减少30%，四类城市（库存规模小、需求较为旺盛）不设任务。

　　“而对于一线城市及周边卫星城市，和二线热点城市而言，当地政府试图通过调控政策稳定住房消费预期，具体措施包括限购、限价、增加住宅用地供应、加大中介机构监管等。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前，对于三四线城市而言，化解库存依然是当务之急，各地主要通过购房补贴、信贷及公积金支持、加大棚改货币补偿等方式，刺激返乡置业、改善需求释放、农民进城购房等。

　　张大伟预测，未来政策托底盖帽将成为新常态，一线城市有望市场降温，而二线城市将成为市场的主要热点。一二线城市的爆发与去库存的政策期待完全背离，三四线市场依然压力尚存。