通州限购疑云

　 “北京通州商办物业最严限购限贷倒计时开始”的消息，近期风靡网络。

　　4月20日，微信公众号“攸客地产”曝出消息，“多个在通州开发项目的地产商近日均收悉，北京市政府或拟于近期有针对性地对通州限购限贷政策调整。”

　　上述公众号表示，综合各方信源，通州开发商得到的相关消息主要包含以下几点：第一、调整信贷政策。通州行政区划内的商业、办公、商住公寓类物业的贷款首付比例将面临大幅度提高；第二、资格认定口径。通州区内的商住业态，将对购房者的资格进行限制；第三、散售限制。通州区内的写字楼及商业业态，恐怕将面临散售起点面积的门槛。

　　2015年通州迎来“史上最严限购”

　　其实，早在去年，通州区的住宅就已经加码限购。

　　2015年8月14日，北京市建委发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，对通州楼市进一步实行限购政策，对于京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭，都不能在通州购房。这也是北京乃至全国的“史上最严限购”。

　　限购升级的原因，是“北京城市副中心”与“市政府东迁”的消息，让当地房价扶摇直上。我爱我家的统计数据显示，2015年4月，全北京楼市迅速回暖，通州交易上涨更为明显，从原来的月度600~700套，飞升到2000套以上，对北京全市而言，成交套数比重也从原来不足5%上涨到7月的9.2%。

　　2015年7月10日，刚结束的北京市委十一届七次全会上，通过了北京市委、市政府《关于贯彻落实<京津冀协同发展规划纲要>的意见》，其中提出要“聚焦通州，加快市行政副中心建设”。喧嚣十年的北京行政副中心，终于落定通州。

　　副中心概念的热炒引发了相关部门的关注。就在随后的8月3日，北京市住建委主任徐贱云做客北京城市管理广播“市民对话一把手”节目时回应称，要加强通州区房地产市场的监测分析，会同属地部门密切检测通州区的房屋成交情况和价格情况。

　　徐贱云指出，在通州区要严格执行现有的各项房地产调控措施，特别是商品住房的限购政策；严格执行个人转让商品住房，非满5年、不是唯一住房要征收20%所得税的政策。

　　此外，还要加强土地市场的秩序管理，加大执法查处力度，增强再售项目检查，监管房地产经济机构。对投诉比较多的项目实行综合执法，严厉打击捂盘惜售、恶意哄抬房价等行为。

　　住宅“冰封”转移投资需求

　　通州限购升级，冰封了当地住宅市场。

　　数据显示，限购升级后，通州新房和二手房交易量一度明显回落。去年限购落地后的一个月内，通州区域新建商品住宅环比大幅下跌了46.8%。

　　与住宅遇冷形成对比，通州的商住项目则迎来火爆局面。据统计，限购实行后的第一个月通州商住项目成交量上涨了42.5%，成交面积则暴涨了75.7%；成交均价由22833元/平米上涨至27400元/平米，涨幅达到20%。

　　北京房地产业协会副会长、秘书长陈志在其公众号“京房字”撰文称, 商住是什么？商住是本身规划时商业、办公或综合项目，到了实际销售的时候，却被开发商们忽悠成“商改住”来销售。也就是说，原先是规划用来开商铺、写字楼的房子，被套上“不限购”的名义卖给了购房人，用来居住。但在政府的统计口径中，“商住”这个类型根本不纳入居住范畴。因此，任何支持刚需和改善型的政策，都不会涉及商住。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国城市报采访时表示，从后续市场来看，通州楼市上涨的压力还是会比较大。这和此类区域城市重新规划，以及产业导入等态势有密切关系。所以如果出现通州对于商住房进行限购，实际上也并不奇怪。

　　“从北京房地产市场的发展情况看，库存压力持续减少，甚至到了急迫补库存的阶段。而新房市场的供应不足，以及限购政策没有放松，都会促使购房者到通州商住房市场上解决住房问题。对于通州而言，后续北京市政府的搬迁使得投资价值快速提升，这对于此类区域的投资热情上升有积极的作用。所以部分投资投机型资金，也快速进入通州市场，进而使得通州市场的购房政策执行非常困难，房地产市场不稳定的表现也愈加明显。”严跃进说。

　　若出台将利空“开发商”

　　不仅是商住，商业和办公物业也迎来了“春天”。

　　据中国城市报记者从第一太平戴维斯研究部得到的数据显示，北京通州区2015年6月（去年限购前）的散售成交套数，商业和办公分别为30套和67套，成交均价上，商业为34098元/平方米，办公为19584元/平方米；而今年3月份，商业和办公则分别散售成交75套和244套，成交均价上，商业为46098元/平方米，办公为26753元/平方米。

　　五一过后，通州商业、办公、商住公寓类物业真的将迎来限购？

　　为此，4月28日，中国城市报记者致电了世界侨商中心。其销售人员表示，目前仍未接到任何的官方通知，五一以后，“可能会限购”。

　　保利大都会的销售人员也告诉中国城市报记者，这只是民间传闻，暂未得到官方的证实。

　　截止记者发稿时，也尚未得到官方的证实。

　　如果通州商业限购，会对市场产生哪些影响？

　　有要求匿名的房地产业内人士说，若是收紧此类政策，实际上能够使得部分炒房需求得到遏制，从短期看，能够抑制市场的波动。但可能对于部分刚需购房者来说，可能是一个利空消息，即可能在通州本地的购房也会变得异常困难。这会使得后续通州房地产市场可能面临交易门槛提高、市场快速降温的现象。

　　上述业内人士认为，对于房企来说，此类政策出台，无疑也是利空消息。因为此前已经有部分房企积极在此类区域加大了投资力度，而且重心在商住房项目上。这使得部分房企可能后续产品营销方面面临一定的压力。“从本质上说，通州不断升级限购政策，其实是购房需求和投资需求的释放空间比较少，所以会集中在此类区域。升级限购是一种有效的管制手段，但只治标而不治本，后续还是需要在周边区域总部经济开发等方面寻找新的思路。”