住宅产权到期能免费顺延？

　　最近，有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻，在房地产市场上引起波澜。

　　4月17日，新华社记者向温州市国土局求证核实。温州市国土局表示，物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。

　　温州市国土局称，温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。对此，温州市国土局高度重视，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。

　　深圳：1995年前出让的土地可免费顺延

　　据了解，温州出现20年使用权住宅的情况，有其特殊性。全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末，使用年限到期问题近期不会集中出现。

　　物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但“自动续期”该如何续期，目前国家还尚未出台相关实施细则。

　　温州是特例还是未来土地出让金后期续费的方向？

　　北京市中唐律师事务所王佳红律师在接受中国城市报采访时表示，就目前来说，温州并不是特例，类似土地使用权期限届满的案例也曾经出现过，比如深圳、青岛，当地也都有相关的政策出台。

　　但易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，温州这样一个案例是有特殊性的，其解决思路也没有全国推广的可能，只能是针对特定的楼盘进行解决。如果盲目征收税费，对于业主或者购房者来说是一种伤害，而且有损住房制度改革的精神。

　　再聚焦到深圳市。针对深圳土地使用权到期后如何续期的问题，4月19日晚间，深圳市规土委发布《关于我市土地使用权续期有关规定的说明》（以下简称《说明》）予以解读。概括起来就是：1995年9月18日前出让的土地使用权，其使用年期可免费顺延至国家法定最高年期，不须另签合同或换发《房地产证》；特定历史阶段形成的、特殊的行政划拨土地，到期后补缴地价办理续期。

　　哪种续期方式才可在全国通用？

　　温州与深圳的做法，大相径庭。那么，什么样的土地出让金续期方式，才能在全国通用？续费金额，标准又是什么？

　　王佳红表示，目前争议最大的是住宅建设用地使用权是否应该有偿续期？“就我个人而言，我是坚持住宅的土地使用权无条件自动续期的，因为只有这样才能保证所有权人的私有财产不受破坏。”

　　王佳红认为，所有权人应该保证私有权利的永恒，一旦土地使用权期满收费，产权人就成了租赁者了，反正总要进行拆迁征收的，总会通过一定方式收回土地使用权，何必非要让产权人再行缴费？物权法是自动续期，没有附加任何条件。

　　但严跃进指出，纯粹对业主征收费用，无论是通过征收土地价格的一定比例金额，还是房价的一定比例金额，其实阻力都会很大，也缺乏征收层面的效率。

　　“不如采取这样一种模式，即对于目前产权年限到期的住房，若不涉及产权转让，那么就不需要征收费用；而如果涉及到交易，那么就可以通过在缴纳相应增值税等过程中，把此类产权年限延长的费用适当加上去。”严跃进表示，这种模式主要是围绕目前各地比较特殊的楼盘，即采取具体楼盘具体对策的方式来解决。背后的续费，更多体现为补缴地价的含义。

　　补费过高或影响房产的投资价值

　　在去库存的大背景下，土地使用权到期续费的“风暴”，是否会给已经回暖的楼市降温？

　　严跃进认为，实际上本身对于楼市的影响是微弱的，但对于楼市的健康全面发展有积极的启示，比如说对于各类物业来说，后续如何在产权问题上设计好，自然需要各级部门的思考。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，首先，目前中国房地产市场投资氛围浓郁，目前的主要城市房价基本都处于历史高位，而且从房价的绝对值、房价与租金的对比看，都远离了居住价值：以一线城市为例，租售比超过300-400；而在国外基本在100左右。“国内的物业土地年限会影响未来的房地产发展，特别是部分年限已经过半的二手房，如果续期费用过高很可能影响价格。”

　　“多年的房地产支柱经济，国内普通民众的资产大部分已经以房地产作为储存标的。目前看，虽然温州出现到期的房源比较少，但未来这类房源会越来越多，需要尽快顶层设计，制定好相关政策。”

　　张大伟认为，从未来发展看，续期补费已经是必然，如果补费过高将影响房地产作为投资品的价值。整体看，房地产在进入非完全短缺期后，投资属性已经降低。