北京房展会“京内项目”成非主流

　　春暖花开又一年，2016北京春季房地产展示交易会暨北京（春季）海外置业投资嘉年华，于4月14日在北京展览馆开幕。

　　虽然名为“北京春季房地产展示交易会”，但实际上京内参展项目并非主流。

　　据中国城市报记者粗略统计，北京市内项目仅有16个，其中11个项目在六环以外，仅有江南府在四环到五环之间；环京楼市因为一线城市人口的外溢，也成热门区域，本次房展会河北、天津的楼盘多达三十余个，比去年明显增加，包括滨海新区、武清、涿州、廊坊、保定、承德、张家口、唐山、秦皇岛等地，其中滨海新区、张家口和廊坊项目最多。

　　但是，房展会海外项目却占了“半边天”。主打“海景资源”的海南省，风头正劲，成为参展项目最多的区域。

　　移民成主题、房产成附属

　　近两年“海外置业”成为热门词汇，房展会海外展区超过300个标准展位，有来自美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、西班牙、葡萄牙、德国、意大利、塞浦路斯、马耳他、希腊、荷兰、拉脱维亚、保加利亚、韩国、新加坡、马来西亚、泰国、斯里兰卡、塞浦路斯、圣基茨与维尼斯、迪拜、中国香港和中国台湾等35个国家和地区的320个项目。展会内容也相当丰富，包含高档公寓、豪华别墅、商业地产、美国EB-5及欧洲西、葡、塞等国最新移民项目等。

　　展会现场的国际展区，西装笔挺的外国帅哥手持“买房送移民”的广告单向购房者推介，一些参展商还在摊位内挂满了“星条旗”。 “永久产权”“永久绿卡”等颇具诱惑力的字眼随时闯入眼帘，刺激着看展者的神经。一家移民机构甚至在现场派送“英国企业家移民孵化计划”。在洽谈过程中，“移民”往往成为谈论的主题，房产反而成了附属。

　　当下国内楼市处于分化期，一线楼市因太热而面临调控，三四线城市的房产因库存积压而失去投资价值，海外置业成新宠。

　　海外置业需谨慎

　　据了解，截止2013年末，我国个人资产达到1000万以上的高净值人群有109万人， 按最保守计算的个人总资产为10.9万亿。在人民币持续贬值的趋势下，出于资产配置和分散风险的考量，国内高净值人群将30%左右的资产配置到海外是一个合理的选择，这也就意味着将有3.27万亿的海外投资需求，而中国居民海外投资的趋势正处于起步阶段，经测算这一投资需求在未来10年的复合增速将达到20.6%。

　　美国一直是国内高净值人士海外房产投资的主要区域，占据了每年中国人海外住宅投资60%以上的比重。

　　但一位看展者仍提醒记者，海外置业需谨慎。“底特律的房子曾在2013年卖出白菜价。我一位朋友在国外购房被套牢了，国内房屋虽然投资意义不大，但房价的起伏没有国外这么大。”一位投资客对中国城市报记者表示，国外的法律、文化习俗、风土人情和投资环境等都是陌生的，投资具有很大的不确定性。”

　　首经贸大学赵秀池教授告诉本报记者，海外置业的风险体现在对海外市场、政治经济形势、相关政策不甚了解，难以及时把握市场脉搏。由于距离较远，管理成本较高。中介参差不齐，出现纠纷维权较难。

　　海景房该不该买？

　　海景房作为海南招牌式的一类住房产品,带有较为明显的季节特性。海南仍为本次春季房展国内版块中体量最大的组成部分，海南省组团由海南省房地产业协会牵头组织，带来万宁、文昌、澄迈、五指山、英州、琼海、临城、儋州等地的五十余个楼盘，均价从3888元/平米至16000元/平米不等，普通住宅、公寓、别墅、综合体均有，主力户型从33平米一居至250平米以上均有。

　　海南岛是中国最宜居的热带岛屿，热带岛屿中最稀缺的是热带海滨，房子中最稀缺的是热带一线海景房。目前，海景房已成为海南商品房的主打产品，许多置业者，不惜掷重金，就为了海南窗外的那片大海。

　　那海景房该不该买呢？ “仅靠海洋及周边的自然资源卖一些廉价的农村特色的居住产品，并非真正的旅游地产。”一位海南当地资深业内人士表示，这只是在有海洋资源的区域建造了一些没有经营价值且缺少投资价值的住宅地产，这种“靠山吃山、靠海吃海”的项目，本身没有经营能力，也没有溢价能力。

　　根据《2014-2015中国旅游地产发展报告》显示，我国旅游地产区域发展的不均衡性十分明显，海南、长三角、环渤海三大区域的旅游地产项目数量最多，分别占全国旅游地产总数量的15%、22%和17%。从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，动辄投资数十亿、上百亿的旅游地产项目早已星罗棋布。鲁能、富力、恒大、万达等一大批房企巨头进驻海南“跑马圈地”，一线海景土地资源日益紧俏。

　　但另外一个不容忽视的问题，是由于销售速度低于建设速度，海南商品房面临较大的去库存压力。根据海南省统计局2015年年底发布的数据，去年前11个月该省商品房待售面积为1330.95万平方米，较上年同期涨幅超4成。

　　途家网联合创始人兼CEO 罗军在接受中国城市报记者采访时表示，不同区域的海景房，市场情况也不一样，普遍来看，海景房作为投资性旅游地产的一个主力产品还比较受购房者的欢迎。但面临的痛点也比较明显，就是房屋长期闲置的保养和闲置时间的出租增值问题。这个问题无论是海南、珠三角、长三角和环渤海都存在。