超大和特大城市中心城区不新增建设用地

　　4月12日，国土资源部在其官方网站正式公布《国土资源“十三五”规划纲要》（以下简称《纲要》），要求提高土地资源节约集约利用水平，严格核定各类城镇新增用地，有效管控新城新区和开发区无序扩张。

　　一线城市限制土地供应房价会涨吗？

　　其中，《纲要》中提到，对超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地计划，促进大中小城市和小城镇协调发展。

　　2014年10月29日，中国政府网发布《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》，以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档。其中，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。

　　数据显示，截至2013年全国城区人口超过1000万的有7个城市，分别是北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、武汉；城区人口达到500-1000万的有11个城市，分别是成都、南京、佛山、东莞、西安、沈阳、杭州、苏州、汕头、哈尔滨、香港。

　　由于公共资源的过度集中，在过去的一年，绝大多数超大和特大城市的房价处于上升渠道。

　　根据易居研究院智库中心的统计数据，北京市2016年2月对比2015年2月新建商品住宅价格指数涨幅为14.2%，而上海市为25.1%，深圳市为57.8%，武汉市为6.5%，成都市为1.5%；只有沈阳市2016年2月对比2015年2月新建商品住宅价格指数降幅为0.4%。

　　作为房地产开发的重要原料，土地在超大和特大城市尤为稀缺。如果这些城市的中心出现断供，是否会抬高一线城市房价？

　　对此，首都经济贸易大学赵秀池教授指出，超大和特大城市没有用地指标，土地将更加稀缺，土地价格也将更高。而伴随着人口的增加，住房需求也在不断增加，因此，房价会随地价水涨船高。

　　按组团式、串联式、卫星城市发展

　　如何给超大和特大城市高烧的楼市降温以及解决现有的“城市病”，成为重中之重。

　　《纲要》指出，推进以人为中心的新型城镇化。引导城镇化建设向资源环境承载能力较高区域集聚，按组团式、串联式、卫星城市发展。用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜，向发展潜力大、吸纳人口多的县城和重点镇倾斜。

　　在控制用地的“硬约束”之外，城市规划理念的变更，及公共资源布局的调整，更被视为缓解“城市病”的长远之计。

　　比如韩国首尔，是世界上人口密度最大的城市之一，土地面积约为605.5平方公里，人口约为1036万人，每平方公里的人数过万，高于北京和东京。然而，尽管地理面积大、人口密度高，但生活在首尔并未明显感觉到交通拥挤、城市运行效率下降等大城市病。正是首都圈多个卫星城疏散了首尔市中心的人口，缓解了交通压力，还与中心城市在功能上形成了互补，有效破解了首尔的大城市病。

　　早在去年11月16日，《河北日报》发布《中共河北省委关于制定河北省国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》（以下简称《建议》）。

　　在推进城乡协调发展方面，《建议》提出，围绕打造京津冀世界级城市群，建设全国新型城镇化与城乡统筹示范区。在建设京津冀世界级城市群大框架下，做大做强区域性中心城市，强化节点城市支撑作用，提升县城建设质量和水平，支持环首都15县建设特色卫星城。

　　此前河北省的官方统计口径中，常见的表述是“环首都14县(市、区)”。这14个县(市、区)分别是涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、兴隆县、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、廊坊广阳区、廊坊安次区。上述14个县(市、区)分属保定、张家口、廊坊、承德四个地级市。

　　有区域经济专家分析，河北的这十几个规划中的卫星城发展程度不太一样，有的是国家百强县，有的是国家级贫困县，定位和中短期发展目标也不能一概而论。在与京属周边区县的竞争中，河北规划的这些卫星城必须壮大自身已有的特色产业，产业强大才有吸引北京产业和人口转移的吸引力；要加大基建和公共服务的力度，才有可能吸引人口迁徙。

　　高库存城市可停止宅地供应

　　《纲要》还提出，结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模；对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应；允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。

　　之前，沈阳楼市库存处于高位，也通过严格控制新增供地去库存。

　　3月28日，沈阳市政府网站公布《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》（以下称《意见》），以此来去化房地产库存。

　　为了严格控制新增供地，《意见》第二条指出，对全市房地产开发用地供应规模实施总量控制，原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%。实行差异化供地政策，原则上产业用地按需供应，对住宅库存偏大区域减少供应，在房地产开发用地出让前，由规划国土、建设和房产主管部门合理确定商住比、车位比、容积率。及时发布城市发展规划、建设规模、供应结构、空间布局、重大基础设施建设计划和进展等信息，引导房地产市场理性投资和消费。

　　据报道，沈阳市长潘利国表示，沈阳2015年房地产销售面积是1640万平方米，比2014年增长了13.2%。去年沈阳在供地方面做了制度安排，涉土、涉房地产税收和资金收入下降了75%，这样就摆脱了对土地财政的依赖，房地产去库存做得非常好。今年沈阳还将进一步完善2015年的相关政策。