如何精准去库存

　　编者按 

　　自2015年12月召开的中央经济工作会议后，房地产去库存已上升到“国家任务”的高度。本期，将从农民工化解房地产库存和三、四线城市去库存的角度，为这一“国家任务”提供参考。

　　让农民工真正成为“接盘侠”

　　■何雄浪 李于珂

　　不得不承认，供应过剩已成为中国房地产市场面临的首要问题。当前，不仅住宅房地产供应过剩，由于传统制造业受到电商行业的冲击，商业地产也面临供应过剩的问题。据国家统计局统计，截至2015年10月末，全国商品房待售面积为6.86亿平方米，与2014年同期相比，待售面积增加了1亿平方米，增幅为17.8%。据估算，仅仅是消化现有的房地产库存，就需要两年左右时间。由于前期房价高，开发商屯了很多土地，房地产的供应量仍在上升。随着中国人口结构发生变化，人口老龄化加剧，作为房地产需求主力的婚龄人口和劳动力人口数量在下降。目前，中国新型城镇化的速度放缓，全国各线城市的常住人口净增量都在下降，这也将进一步减缓房地产需求。

　　房地产牵一发而动全身，库存量仅靠城市居民，有些难以实现，而鼓励、引导农民工在城市买房似乎成了化解房地产库存的一个方法。我国多地已出台了鼓励农民工买房的政策，但是我国的房地产并非针对进城农民，尽管他们是房地产去库存的生力军，但绝不是“接盘侠”。房地产去库存与农民工市民化密切相关，因此，要想取得农民工市民化和楼市去库存的双赢效果，需要完善和解决的环节有以下五个方面：

　　加快新型城镇化进程，鼓励农民落户城镇。中央城市工作会议指出“尊重城市发展规律”的观点，这也说明房地产去库存并非简单地等同于让农民工买房子。让部分已有一定能力的农民工在就业地落户、买房并长久生活，是新型城镇化、城乡一体化和农民工市民化的必然结果，而不能倒过来说，农民工市民化的政策导向是为了解决房地产的库存难题。引导农民工在城市买房、落户城镇，必须尊重农民工在农村的财产权利。让农民工进城落户，不能与农民工放弃农村土地的承包经营权、宅基地使用权、集体财产等权益挂钩。

　　积极利用市场化手段，减轻农民工购房负担。减轻购房负担，主要依靠市场化手段，而非政府手段。不少农民工愿意贷款买房，但苦于没有固定工作，无法提供收入证明而不能向银行贷款。有些地方进行金融创新，通过前期调查以辨别农民工的还款能力，同时扩大收入证明材料的范围，让有还款能力的农民工能够办理贷款。在此基础上，还可以加大贷款优惠的力度。若农民工支付购房首付的比例达到一定水平，则可以享受更为优惠的贷款利率。

　　完善配套服务。其实，稳定的生活预期是让农民工安心留在城市的关键。因此，在鼓励农民工购房的同时，要完善配套的基本公共服务以增强其购房意愿。保证购房后的农民工子女能够在城市享受同等的教育条件，购房者及其家人能享受同样的医疗保障服务与基本的养老保障。另外，有关部门应扩大信息渠道，及时为农民工提供购房的信息及优惠政策。比如，可以通过在镇、村举办房展会，发送传单等方式普及购房信息。

　　保证建筑质量，加强开发商监督。近年来，我国各地都有建筑质量不过关的现象发生，“楼脆脆”现象屡见不鲜，这已严重威胁到居民的生命安全。一些黑心开发商在建房过程中偷工减料，以获取更多的利润，导致“短命”建筑出现，这种房地产发展模式显然是不可持续的。房地产商必须为居民提供品质优良、绿色环保、舒适宜居的房地产商品。因此，应加大打击黑心开发商的力度。

　　保证房地产政策的连续性。政府虽然提供了很多农民工购房的优惠政策，但若是政策不稳定，会令农民工的购房预期下降。农民工在城市买房的意愿，与其在城市生活的长期稳定性密切相关。在全面深化改革的背景下，随着房市供求关系的变化，行政手段会逐渐淡出。为了给农民工一个稳定的预期，有必要保证房地产政策的连续性，从而维护房地产市场的平稳运行。我国楼市去库存还有很长的路要走，房地产去库存需要寻找、挖掘潜在的消费群体。同时，政策必须和市场结合在一起。通过改革打破一切制度门槛，更好地发挥市场作用，真正推进农民工市民化进程，落实户籍制度改革，这才是未来推动城市消费最关键的发动机。

　　（第一作者系西南民族大学经济学院教授）

　　主攻三、四线城市去库存

　　■李文增

　　落实中央经济工作会议精神和化解城市房地产库存的最大难点在于，如何促进农业转移人口等非户籍人口在三、四线城市就业地落户，培养他们在三、四线城市就业地买房或长期租房的需求。实践表明，一方面，我国三、四线城市的房地产开发速度过快，超过了人口增长的需要；另一方面，三、四线城市经济发展滞后，难以吸纳农村转移人口就业。这两个因素导致三、四线城市存在大量的房地产库存。因此，解决我国大量房地产库存的问题，应主要放在三、四线城市上。

　　去库存之策略

　　如想解决我国三、四线城市存在大量房地产库存的问题，除了要落实户籍制度改革方案外，应主要在以下两方面寻求解决办法：

　　一是国家和地方有关经济管理部门应适度控制三、四线城市房产的开发。否则，在三、四线城市存量房地产尚未得到有效消化的情况下，会不断产生新的增量房产，进而不断产生新的存量房产，化解三、四线城市房地产库存的任务就难于有效实现。

　　二是国家和地方有关经济管理部门应加快三、四线城市的产业发展。通过产业发展，来适度增加就业人口的增长和集聚，从而消化房地产库存。从实践看，大部分国内三、四线城市的产业发展滞后，导致城市房地产化和产业发展空心化，从而使相当多的农村剩余劳动力进入三、四线城市后，难以找到工作，也缺乏相应的房产租赁能力和购买能力。因此，消化国内三、四线城市的房地产库存，就成为一种瓶颈。

　　产业发展途径

　　适度加快三、四线城市的产业发展有两条重要途径：

　　一是通过产业政策、财政政策和货币政策，促进并吸引民间资本向三、四线城市的制造产业和相关服务业进行增量投资。带动农村的剩余劳动力和人口向三、四线城市转移，进而带动三、四线城市的存量房产盘活。

　　二是落实一、二线中心城市的部分产业向三、四线城市疏解和梯度转移。目前有种观点认为，北、上、广、深需要增加住房土地供应和住房总量。但笔者认为，倘若北、上、广、深继续增加，则会进一步促使人口集聚。那么，三、四线中小城市的人口就会被进一步分流，从而加剧三、四线中小城市的房地产库存矛盾。不仅如此，北、上、广、深这类特大城市的人口过度膨胀、交通拥挤等大城市病会更加严重。因此，从目前开始，就应有步骤地在调整转型升级经济结构的过程中，适当向其周边的三、四线中小城市疏解部分产业。借此，既可有效解决特大经济中心城市的大城市病问题，也可有效促进三、四线中小城市的产业发展和人口集聚乃至房地产存量化解。

　　以天津为例，从房地产的角度，虽未被列入北、上、广、深这类一线特大中心城市，但从其全国先进制造研发基地的定位角度来看，也可适度向其周边的三、四线中小城市疏解一部分相关产业。这既可适当延伸其全国先进制造研发基地建设相关的产业链，促进基地的建设，也可促进三、四线中小城市的产业发展。

　　谨慎产业误区

　　目前，经济界有一种观点认为：一些三、四线城市住房供应出现了相对的阶段性过剩，不少开发企业应将发展重点逐步转向物流地产、健康养老地产、文化地产、旅游地产等。笔者认为，这一观点值得商榷。因为我国目前城市人口老龄化比较严重的地区还是以一、二线大城市为主，而且一、二线大城市的人口经济收入水平较三、四线城市要高。因此，在一、二线大城市应积极发展健康养老地产、文化地产、旅游地产等地产。

　　相反，一些产业空心化矛盾较为突出的三、四线城市，在产业发展不足和居民经济收入水平不高以及人口集聚较弱的情况下，大力发展健康养老地产、文化地产、旅游地产等地产，将不是化解三四线城市存量房地产的主攻方向。

　　现在看来，三、四线城市不是不可以跨越式地发展高科技等高端产业，但在条件不具备的情况下，可以通过产业政策鼓励，适度发展一些不破坏环境的、适合当地情况的、有利于扩大就业和促进经济增长的中低端产业，使之成为中心城市产业链条的重要环节。

　　完善“购租”政策

　　为了化解三、四线城市的房地产库存，还应进一步完善政策，实施“购租并举”的政策，不仅要对购房者有补贴，而且要对在三、四线城市就业人员的租房要提供适当的租房补贴。以此进一步搞活三、四线城市经济，逐步化解三、四线城市的房地产库存。

　　与之相适应的，银行信贷应提供优惠利率的贷款支持，对于在三、四线城市安居乐业购房者，当地政府应给予适当的财政补贴。例如，近期，河南省濮阳市政府就出台了对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，对购买二手房的每平方米补贴200元。

　　（作者系天津市经济发展研究院研究员）