去库存下的天津楼市 何去何从？

　　编者按

　　天津，简称津，中华人民共和国直辖市、国家中心城市、环渤海地区经济中心，全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区，中国中医药研发中心、亚太区域海洋仪器检测评价中心。六座超大城市之一。

　　天津位于华北平原海河五大支流汇流处，东临渤海，北依燕山，海河在城中蜿蜒而过，海河是天津的母亲河。天津滨海新区被誉为“中国经济第三增长极”。天津是夏季达沃斯论坛常驻举办城市。

　　2014年12月12日，位于天津市滨海新区的中国（天津）自由贸易试验区正式获得国家批准设立。2015年4月21日，中国(天津)自由贸易试验区正式挂牌。中国（天津）自由贸易试验区为中国北方唯一的自贸区。

　　如何按照几线城市的分类，天津是个准一线城市。如今，三四线城市被视为房企的“红海”，而一二线城市被看作新的利润增长点，房企争相在一二线城市拿地，此类城市也被捧为“香饽饽”。不过令人感到奇怪的是，天津曾在去年初，被质疑库存量过高。

　　一年过后，天津楼市有何变化？2016年房企是否会蜂拥天津抢地？京津冀一体化又会带来哪些产业，拉动当地楼市消费？中国城市报记者展开了调查。

　　从库存大户到供需合理 

　　相比北京而言，风平浪静的天津楼市，在2015年实现从库存大户到供需合理的华丽转身。

　　据中国指数研究院天津分院发布的2015年3月天津商品住宅库存及出清周期数据显示，天津商品房可售房源167885套，按近六个月平均成交量来算，也需要26.27个月来消化。库存消化周期一般12个月左右较为平衡，高于18个月说明供过于求，低于6个月则为供不应求。

　　天津市在彼时库存高企，而据12月17日同策咨询研究部《35个大中城市商品住宅投资价值》数据，天津供需比1.33，位于合理区间。

　　天津市在2015年中发生了哪些变化？又能为何能快速去化库存？

　　中国指数研究院天津分院研究副总监祁丽静在接受中国城市报采访时表示，天津房地产在2015年迅速回暖，量价齐涨，主要有以下几方面原因，一是2015年政策环境日益宽松，降息、降准、下调首付比例、提高公积金贷款额度、下调公积金贷款利率等，均直接降低了购房者的购房成本，有效刺激购房需求的稳步释放，尤其是改善型购房需求，频频入市，一定程度拉升了整体楼市成交高位；

　　此外，国家战略也给与天津楼市助力。祁丽静认为，京津冀一体化加速发展、自贸区落地等利好，对天津房地产市场发展提供了发展契机，尤其是武清、滨海新区等区域，市场关注度较高，普遍受到购房者的青睐，全年成交表现不俗。“2014年全国楼市步入调整期，天津楼市亦表现低迷，积压了部分购房需求，2015年受政策环境的日益宽松影响，被积压的购房需求，稳步释放，也是导致天津楼市成交高位的原因之一。”

　　武清成天津各区销冠 

　　中指院天津分院研报指出，2015年利好政策频繁出台，房地产市场的观望情绪逐步减弱，购房需求稳步释放，尤其是自5月份起，全市成交开始企稳反弹，全年共计成交1358.13万平米，为近六年来同期最高值，同比涨幅为41.97%。

　　从各区县全年销售面积表现来看，武清区以272.72万平方米称霸了天津各区，同比涨幅50.14%；受新八大里区域项目相继入市成交带动，河西区成交面积同比涨幅高达135.91%，为全市各区域中涨幅最大的区域，而北辰区销售面积为46.14万平米，同比跌幅为4.03%，为全市中跌幅最大的区域。

　　从北京南站乘坐城际快轨，一杯热水还没喝完，就到了天津武清车站——从上车到下车只需要20多分钟。这是北京到武清的空间距离。

　　如果把北京和天津用一条直线串起来，武清恰好位于这条直线的中间。曾有这样一个比喻：交通枢纽是扁担，“武清一根扁担挑两大城市”。同时，武清还位于京津冀三地交界之处——北与北京通州区接壤，南挨天津，西与河北霸州、廊坊紧邻，区位优势非同一般。

　　然而，武清到北京，似乎又远不止这点距离。过去多年，拥有如此区位优势的武清，曾用蓝印户口来刺激楼市。

　　2015年，天津商品住宅武清供应面积最大，为263.27万平方米，冠绝全市19区县。

　　“武清应该依靠自己得天独厚的区位优势，为京津冀三地的协调发展做出更大贡献。既积极承接首都疏解的人口与功能，也要不断吸纳河北、天津的城市化人口。”首都经济贸易大学教授赵秀池表示，宜居宜业、不断吸引人口入驻，是楼市发展的不竭动力。通过优美环境的打造、产业基地的建设，可以促进区域楼市发展。

　　房企对天津楼市看好 

　　对于2016年的天津楼市，祁丽静预测，展望2016，政策环境依然保持宽松态势不变，商品住宅市场依然将保持活跃态势。在供应层面，2015年天津经营性用地市场成交量创新低，2016年将相继入市，因此可以预见，2016年天津商品住宅市场新增供应整体将会有所回落。

　　祁丽静说，政策持续宽松的背景下，2016年天津商品住宅市场需求仍将维持高位，供需矛盾日益缓和，库存压力降持续得以缓解。

　　目前三四线由于高库存的压力，多被房企忌惮。与此形成强烈反比的是，紧邻天津的北京市，2015年被拍出多宗地王，“面粉贵过面包”成常态。

　　那么，在一线城市土地市场的火热态势，是否会向天津蔓延呢？

　　祁丽静说，土地市场溢价率缓慢上升，企业拿地成本的日益高企；此外，竞争压力较小区域的项目紧抓市场迅速升温的时机，纷纷适当提高售价，受其影响，2016年天津商品住宅成交价格依然保持平稳上涨态势。

　　乘着天津自贸区与京津冀一体化东风，房企亦对天津市场看好。

　　“天津有机会。”阳光100集团常务副总裁范小冲在谈到天津市场时，则充满信心。他对中国城市报记者表示，中国的城市化进程正在加速，而北京又正在疏散非首都功能。过去天津和北京是竞争关系，很多资源都被北京吸走了，现在协同发展，天津将获得更多机会。他认为，未来，将有不少房企会抓紧这个机遇进入天津市场。而根据范小冲的透露，2016年，阳光100也有计划在津拿地。

　　值得注意的是，产业培育和人口导入，是城市发展的主题。

　　随着天津国家自主创新示范区发展规划纲要的正式出台，天津市“一区二十一园”建设稳步推进。积极推动大众创业、万众创新，在滨海新区设立“双创特区”，全市众创空间达到106个。全市新增科技型中小企业13778家，其中“小巨人”企业510家，主要集中在新能源、生物医药、节能环保、高端装备制造等新兴产业领域。

　　另外，2014年末天津全市常住人口1516.81万人，比上年末增加44.60万人；其中，外来人口476.18万人，增加35.27万人，占常住人口增量的79.1%。