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杭州市，简称杭，浙江省省会，位于中国东南沿海、浙江省北部、钱塘江下游、京杭大运河南端，是浙江省的政治、经济、文化和金融中心，中国七大古都之一，中国重要的电子商务中心之一。
杭州以风景秀丽著称，素有“上有天堂，下有苏杭”的美誉。但是，这样一座美丽的城市，在城市规划上，最近出了“新版本”。
可提高城市能级和宜居水平
时光追朔到2013年，杭州启动城市总体规划修订，2014年送达国务院审批。2016年1月11日，国务院批复：原则同意《杭州市城市总体规划(2001-2020年)(2016年修订)》（下称《总体规划》），并要求杭州市重视城乡区域统筹发展，合理控制城市规模，完善城市基础设施体系等，逐步把杭州市建设成为现代化城市和美丽中国先行区。
按照《总体规划》，到2020年，中心城区（除了主城区外还包括临平、江南、下沙三个副城）常住人口控制在400万人以内（目前整个大杭州常住人口880万左右），城市建设用地控制在430平方公里以内。
在城市发展中，要贯彻城乡规划法关于“先规划、后建设”的原则，禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和新城新区。
2015年，富阳区并入杭州市，《总体规划》也对此做出了相应的规划修订。 在《总体规划》确定的3334平方公里城市规划区范围，将实行城乡统一规划管理，并逐步扩展到新设立的富阳区，并一再明确，要补充划定富阳区开发边界，加强边界管控，促进城市紧凑布局。
“这次规划，变化不是很大，从规模上来讲，是个中规中矩的规划，在城市定位上也没有大的改变。”浙江大学公共管理学院城市发展与管理系主任陈建军告诉中国城市报记者，最近几年国内都市圈在不断扩张，但城市拥堵问题一直难以解决。
其实早在2014年7月，国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，要求严格控制特大城市人口规模，提出要改进城区人口500万以上的城市现行落户政策。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受中国城市报记者采访时表示，一般来说，对于城市发展过快的区域，基本上要求增量减少、盘活存量。从这个角度来说，改变城市规划，建设用地的供给也会发生变化。
陈晟告诉记者，建设用地分几个类型。其中，住宅类大概占比30%；工业仓储用地大概占比30%；基础设施以及道路则占比30%左右。
“此类规划提出要把杭州建设成现代化城市和美丽中国先行区，实际上是有一定考虑的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国城市报记者采访则时表示，第一，从现代化城市的角度看，后续在智慧城市建设，以及和上海市场形成协调发展等，都需要有一个新的规划；第二，从美丽中国先行区的发展角度看，也会积极和杭州旅游城市的定位、旅游产业的开发等密切结合在一起。
“此类政策背后，能够进一步提高杭州的城市能级和城市宜居水平，对于杭州房地产投资价值的提升，也有一个积极的促进作用。”严跃进说。
有利于缓解杭州市库存
《总体规划》的更改对于杭州楼市的影响有多大？
“控制土地供给，从某个角度来说，对房地产市场是个正面支撑。新增土地减少供应，会支撑这个区域的楼市价格。”陈晟认为，《总体规划》的更改目的，是为了控制城市的边界和承载力，间接使得土地供应速度下降，平衡供应量。
而目前的杭州楼市，仍处于高库存阶段。
据杭州网报道，展望2016年，尽管受商品房预售新规等因素的影响，供应速度会有所放缓，但在整体库存高企、潜在供应量庞大，及大量新房等待入市的综合因素下，2016年杭州楼市的供应，仍旧会是一个庞大的数字。
据快房网K指数研究室统计，杭州市区在售项目现有库存及未上市供应合计约44万套；未售项目潜在供应接近13万套。也就是说，截至目前，杭州市区显性和隐性库存高达57万套。
即使只有1/4进入市场，也足够杭城一年时间去化（2015年杭州卖出商品房12.62万套，为历史新高）。这意味着，对于购房者来说，在今后相当长一段时间内，买房选择余地都会很大。（备注：库存及潜在供应统计时间均为：截至2016年1月20日；文中所指杭州市区包括余杭和萧山，不含富阳。）
中国城市报记者了解到，杭州楼市的总库存由三部分组成。第一部分是已经申领预售证项目的现有库存，也就是我们所说的显性库存。目前，杭州处于销售状态的楼盘接近800个。截至1月20日，这些楼盘的库存约为16万套，其中余杭区最多，达51253套。
第二部分是这些在售楼盘未上市的供应量，即未申请预售证的房源。这部分的供应量很大，粗略统计的总量接近3000万平方米。按照2015年104.5平方米的套均成交面积计算，这些供应量可形成约28万套的房源。这当中，余杭区再次成为主力，有超过10万套的供应量。
第三部分的供应，是指那些未上市的项目，包括未开售的新盘和未立项的已出让地块。
基于近年来杭州土地市场的活跃，这部分的供应量也不小。譬如，2015年杭州市区共成交土地114宗，总可建筑面积852.4万平方米。其中住宅类地块66宗，总可建筑面积661.8万平方米。
除去少部分去年初成交的地块已进入市场（如融创大家·侯潮府），大部分去年成交的地块将在今年或明年入市。
由于各种原因，前几年出让的地块现在也有不少尚未进入市场。譬如复兴的钱塘艺墅地块、西溪的国恒西溪公馆地块、下沙的2012年德嘉地块、金沙湖的万城14号地块等。
所有地块算在一起，杭州市区理论上可形成供应的住宅类地块，超过100宗，合计约1300多万平方米，也有差不多13万套的房源。
三大部分的供应量加在一起，约57万套、超60万平方米的总供应量，相当于2015年成交量的4.5倍。于今后的杭州楼市而言，始终是一股不可小觑的压力。
严跃进认为，包括富阳等并入杭州的做法，实际上反映了杭州整个城市扩张背后的需求。所以，从这些角度看，开发商也会积极到杭州进行土地储备和项目开发，对于杭州市场总体上是持看好的态度的。
“当然，较大规模的库存供应，和相对节奏慢的需求释放，会使得去库存的压力依然存在。”严跃进同时还指出，杭州的市区和郊区也要分别对待。实际上，市区的购房还有较好的去库存通道，而郊区相对去库存压力会大一点。
如何解决杭州的城市病和库存压力？陈建军给出的措施是，控制城市人口规模。他告诉中国城市报记者，杭州市是国内较早提出积分落户政策的城市。杭州在吸引人口方面，比北京、上海这些城市还要宽松一点，这也是城市活跃的重要体系。因为上述城市的市场化程度较高，其带来的特点是人口流动比较快。落户的深层动作，是到杭州找工作并生活下去，未来在吸引人口方面政策也不会强化限制。
