2016楼市风往哪边吹?

　　在经历了十几年高歌猛进后，房地产行业进入白银时代。城市之间、供求关系、行业集中度等多方面，都在悄然变化。一线城市楼市、地市依旧火热，而三四线城市则陷入库存困局。

　　市场在进一步分化，在中指院发布的《2015年中国房地产销售额百亿企业榜》中提到，百亿房企2015年共104家。从格局上来看，四个企业阵营与上年相比，呈现出不同的格局特征：千亿房企阵营保持7家，2000亿房企增至3家，龙头之间的竞争形势在内生增长与并购并举的双重作用下产生了微妙的变化；500-1000亿元企业共9家，较上年增加2家，彼此之间更趋“胶着”；200-500亿企业为33家，比2014年多8家；100-200亿企业由上年的40家增加15家至55家，增长数量显著超过以往水平，成为百亿军团扩容的生力军。

　　随着中央经济工作会议闭幕，“去库存”成为2016年我国确定的五大经济任务之一。为此，农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段一并祭出。

　　面对巨大库存压力，自2014年开始，多地开发商已选择降价走量去库存。开发商频繁采取以价换量的举措，“打折优惠”“垫首付”“送精装”等促销戏法频频上演。随着市场供应不断放量，买房者心态愈发理性。

　　新形势下，政策走向如何，产城融合如何推进，购房者选择在哪些城市置业，房企又如何应对新市场形势，中国城市报记者独家专访到中国指数研究院常务副院长黄瑜，以期揭开楼市面纱。

　　中国城市报：中央经济工作会议闭幕，将“去库存”纳入明年我国确定的五大经济任务之一。不同地方政府如何通过产业导入吸引人口入驻？对于东部沿海城市和中西部城市又有何区别？

　　黄瑜：各地政府应“因地制宜，因城施策”，结合城市特点，充分利用当地资源禀赋，加强产业导入，做大做强经济，吸引人口入驻。对于东部沿海城市，可以抓住区域经济一体化发展机遇，主动承接区域核心城市的产业转移，扩大城市经济规模，增强城市综合竞争力，吸引外来人口，增加住房需求，缓解房地产库存。

　　西部地区城市经济基础较为薄弱，产业结构中第二产业和第一产业占比较高，产业导入能力较差。政府一方面可以加强产业扶持力度，培育当地龙头企业，带动周边产业发展，增加就业，吸纳农村人口入城；鼓励传统产业优化升级，延长产业链，获取更多附加价值，提升人民收入水平，增强购买能力。同时，还可以鼓励外出务工人员返乡置业，为他们创造优厚的创业条件和购房条件，鼓励他们留在本地，运用学到的知识和技能促进经济发展。

　　中国城市报：2016年一线城市房价、地价是否继续走高？目前北上深三个一线城市出现了多宗“面粉贵过面包”的地块，这类地块能否盈利？在目前高周转的背景下，企业如何去平衡利润率？

　　黄瑜：房价方面：根据中国指数研究院于2015年12月底面向开发企业发起的2016年房价走势预测调查情况，九成房企预测2016年一线城市房价将上涨；近七成房企预测二线城市房价将上涨；对于2016年三四线城市房价，仅有15%房企预测将上涨，超六成房企预测将下跌。地价方面：未来随着一系列政策的刺激，企业资金面逐步改善，2016年全国土地市场企稳，一、二线重点城市土地市场将稳步回升，三四线城市由于去库存压力，市场供需仍会维持较低水平。

　　房企应积极转型，由重资产向轻资产转移，拓展多元业务。此外，企业应继续积极寻找降低资金成本的融资渠道，综合运用公司债和定向增发、资产证券化等市场化融资方式加速构建多元融资体系。

　　中国城市报：业内公认的三四线城市库存量较大，那么布局三四线城市的房企如何去库存？

　　黄瑜：已经在三四线城市布局的房企应深入发掘当地客户需求，合理调整产品结构，打造适合当地居民需求的产品。比如，随着“二孩”政策全面放开，可以适度增加改善型产品供应。

　　部分位于新城新区的房地产项目，周边配套设施不够完善，交通、医疗、教育等与人民生活密切相关的配套设施缺失，造成去化乏力、库存高企，如果不解决这些问题，仅靠降价促销，作用不大。

　　中国城市报：房地产行业是资金密集型行业，房企如何破解融资难题？后续市场将有哪些变化？

　　黄瑜：大型房企根据资金需求情况，通过银行贷款、定向增发、公司债、信托、海外融资以及与金融机构合作等多渠道进行融资。对于中小型房企来说，融资往往受项目个体或者抵押物的风险情况影响较大。它们主要的融资来源主要是银行贷款和信托等途径，如果项目优秀，也采取与其他有实力的房企或者金融机构合作的方式，解决融资问题。

　　长期来看，房企金融化特征将越来越明显，特别是大型房企的融资方式将越来越灵活，公司债、定向增发等融资方式将越来越普遍，与金融机构合作，甚至互相融合，形成金融地产公司。

　　中国城市报：高周转已成为房企主流运营模式，在信贷收紧，销售放缓的情况下，企业流动性风险凸现，未来高周转和高杠杆的策略能否持续？

　　黄瑜：从未来的增量来看，随着优秀房企对购房者的需求定位越来越精准，产品必然也会越来越适销对路，只要不盲目扩大开发规模，刚需产品的高周转策略是能够持续的。

　　从高杠杆策略来看，随着优秀房企的快速发展，自身的资金实力也越来越强，逐渐了摆脱原来对高杠杆策略的依赖，但对于部分采取高速增长策略的房企，仍然会采用这种方式来兼并扩张。

　　中国城市报：农民购买商品房的意愿和能力如何？回购商品房做保障房是否可行？近来，农民工进城买房成为热门话题。其中一个疑问就是：农民工进城买房潜力有多大？

　　黄瑜：根据国家统计局发布的《2014年全国农民工监测调查报告》，2014年全国农民工总量为2.73亿人，比上年增加501万人，增长1.9%。2014年农民工人均月收入2864元，比上年增加255元，增长9.8%，且各行业农民工人均月收入均保持增长，特别是有技术的蓝领工人工资水平较高，农民工购房能力也在日益增强。但是，商品房相对保障房价格偏高，农民工在资金有限的情况下购买商品房的意愿将受到一定的冲击。

　　短期来看，推进保障房货币化安置将成为去库存的趋势之一。加强安置房货币补偿力度，回购商品房做保障房，既能够有效去库存，也能有效控制新增供应量、避免继续建设保障房造成的资源浪费。

　　我国城镇化率仅有55%，城市尚处于快速发展阶段，尤其是三四线城市。随着新型城镇化进程的不断推进，农民工的购房潜力依然较大。

　　中国城市报：目前市场降温，房企如何创新营销模式？

　　黄瑜：营销的核心是客户，房企创新营销模式，根本点是要围绕客户，同时运用新的思维和科技手段（如众筹、微信营销），解决营销痛点，为客户提供最优质产品和服务的同时，扩大销售业绩，以及通过金融、社区O2O等方式获得更多、更长远持续的盈利。

　　中国城市报：未来房企的竞争格局如何？

　　黄瑜：从规模来看，未来房企竞争格局基本上是强者更强，大者更大，市场份额进一步集中，中小型房企除了一些专业性非常强的（“小而美”），大部分被大型房企兼并重组，市场形成全国性寡头垄断，以及区域性寡头垄断、专业性寡头垄断等几种类型房企。