“新市民”能解决多少库存？

　　“今年，我们实现了房地产市场企稳回升。棚户区改造开工580万套，创造了历史新高，货币化安置比例达到28%，对去库存发挥了重要作用。” 

　　2015年12月28日，全国住房城乡建设工作会议在京召开，住建部部长陈政高这样总结了全年工作。

　　这距离12月20日，中央城市工作会议的召开仅过去一个星期。陈政高的此次发言，也被认作是在2016年，房地产领域里最能代表城市精神的一次解读。

　　“调控思路都变了” 

　　中央城市工作会议提到，要“深化城镇住房制度改革”。陈政高把这个“改革”明确到了“新市民”上，去库存作为工作重点，购租并举。

　　去库存，从中央政治局会议，再到经济工作会议，短短半个月内，这三个字作为2016年的房地产基调反复被提及，正式上升为“国家任务”。而其在城市工作会议的提法是，“盘活存量”。

　　如今，这个盘活存量的任务，被明确到“新市民”肩上，即每年进城的农民工。

　　“这意味整个房地产调控的思路都变了。” 中国房地产业协会副会长胡志刚在接受中国城市报记者采访时，对年底出台的各项新政表示乐观，“重点放在了供给侧改革，意义重大。”

　　在胡志刚看来，目前中国房地产的最大问题就在于“高库存”。他认为，此前降息、降低首付比例、公积金政策调整等，多属于对需求端的调控，成效甚微——一线城市因限购政策，对外来人口的刺激有限；而二、三、四线城市不少产业发展尚不完善，却有很多人口外流。

　　中国城市报记者算了一笔账。目前，中国城镇化率为55%，城镇常住人口7.5亿。按照《国家新型城镇化规划》到2020年实现常住人口城镇化率达到60%的目标，专家预测全国14.5亿人口的总量算，未来5年内，将有1.2亿的农民工进城。若人均住房30平方米，有70%选择在城镇购房，将带来总量为25.2亿平方米的潜在需求。

　　也就是说，“十三五”期间，“新市民”每年拉动的城市住房消费将至少有5亿平方米。

　　中国库存到底多严重？

　　12月12日，国家统计局公布数据显示，截至2015年11月，约有6.9亿平方米的商品房待售。以近三年每年12亿平方米以上的成交量推算，6.9亿平方米仅是半年左右的销量，不会给开发企业带来“难以承受”的压力。

　　但业内专家的测算表明，中国目前的库存量可能远不止如此。按中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的估计，截至2015年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。

　　而另一方面，不同城市之间的库存也存在分化。据易居研究院《中国50城住宅库存报告》显示，2015年11月去库存周期较大的5个城市为北海、三亚、烟台、呼和浩特和茂名，较小的5个城市为苏州、南京、合肥、珠海和南昌。

　　其中，50城存销比排序里，北海排名最靠前，为33个月，说明库存去化周期最长，市场压力最大。而苏州排名最靠后，为5个月。北、上、广等一线城市的去库存周期平均在10个月左右。

　　然而，去库存的压力并不仅停留在三、四线城市。业内分析，由于住宅库存居高不下，三四线城市房价下降压力已传导至二线城市；一线城市楼市虽然现在仍供不应求，但后市可能出现高房价引发的滞销状况。

　　据中原地产统计，截至目前，北京年内销售单价超过10万元/平方米的住宅项目达到25个，2016年此类价位的豪宅数量将翻番。对此，亚豪机构市场总监郭毅表示担忧：“2016年5000套豪宅的潜在供应，与每年北京楼市最高仅200套豪宅的去化需求速度，形成了强烈反差，在供过于求的严峻形势下，高价商品房市场正在形成‘堰塞湖’。”

　　棚改、租房还要加速度

　　“从长远看，进城打工的农民工，应该是唯一能够成为大批卖方的未来客户。”著名经济学家茅于轼在面对中国城市报记者时，对“新市民”去库存的这一角色充满信心。但他同时也指出，其“将是一个远景”。

　　此外，不少业内也对市民化的落地表示担忧：“农民去中西部城镇，活路在哪里？我们已经到了后工业化时代，工业园区很难再成立，服务业小而散，大量容纳劳动人口比较困难。”新城控股副总裁欧阳捷对记者表示。他认为，若没有落户安居的资本，农村土改没有推进，仅靠政策刺激的成效有限。

　　时隔37年，此次的中央城市工作会议把住房保障的重点，放在了城镇棚户区和危房改造上，提出“到2020年，基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造”。

　　对此，陈政高给2016年定下的棚改任务是600万套。同时，推进棚改货币化安置，努力提高安置比例，通过市场筹集房源，使公租房也实现货币化，政府给予租金补贴。

　　另一方面，加速租房市场的发展，也被提上日程，提出要“规模化、专业化发展”。这与茅于轼对中国房地产市场的建议正相吻合。

　　胡志刚也表示，目前我国住房租金低，转让税费却很高，这让整体租售比形成了倒置。他建议成立由政府主导的“租赁公共平台”，因为目前中介混乱，欺诈现象时有发生，且经常信息不对称。

　　“租赁市场的法制化也要加强。” 胡志刚同时指出，相关法律的缺失，大大拖延了租房市场的前进步伐，目前很多出租人和承租人的行为极不规范，随意篡改住房合同的现象时有发生。

　　曾长期在法国读书的康女士，也对中国城市记者表达了相同建议。她指出，国外的租房制度非常完善，房东没有权力随意终止条约，所以很多人长期生活在巴黎这种大城市，能一直选择租房。

　　而前不久，初来“北漂”的康女士就恰好就遇上了房东随意提前终止租约的烦心事，被迫要再寻找新的出租房，给其工作和生活带来了极大困扰。“在中国租房总觉得不安定，而在国外就肯定不会。”康女士说。