“十三五”关于房地产的三大疑问

　　日前公布的关于“十三五”规划的建议原文中，涉及房地产的着墨并不多：“维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。深化住房制度改革。加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。”然而，作为中国经济的支柱产业之一，房地产牵动的人心却并不少。除去三农问题和棚户区改造，城镇化、全面二孩和房地产税的征收，依然给人们带来了不少疑问。

　　城镇化

　　推升住房需求？

　　“目前户籍人口家庭的住房，基本上都得到了满足，人均是34平方米。但外地的非户籍人口，拥有的房子还较少，这会产生多大的住房需求大家可以想像。” 11月9日，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在解读十三五规划建议时指出，中国的城镇住房已到了一个调整阶段。

　　而就在刚刚结束的党的十八届五中全会上，提出了全面建成小康社会的新目标，其中有一条，即加快户籍人口城镇化率的提高。

　　据国家统计局的数据，2014年，中国的常住人口城镇化率已达54.77%。而根据《国家新型城镇化规划》，2020年将实现常住人口城镇化率达到60%，户籍人口城镇化率从现在的35.9%，提升到45%。

　　这意味着，在“十三五”期间，外来人口入户比例还将大幅度提升，城镇户籍人口增幅为26.5%，而城市户籍总人口将达到6.3亿。外来人口增加的预期，不管是在去库存，还是刺激消费方面，都无疑将为城市的住房需求，埋下潜在机遇。

　　“现在很多人把住房需求增长的期待放在城镇化上，但我觉得他们可能会失望。”然而，约翰霍普金斯大学生物统计学博士、人文经济学会特约研究员黄文政曾对中国城市报记者表示，城镇化对住房需求的作用也不应被高估。他认为，我们国家过去几十年一直都在城镇化，除非城镇化速度不断加快，即每年进城的人数逐年增加，否则对住房需求的提升作用有限。

　　同时，黄文政也指出，以前农民进城务工，不太会考虑到买房子；如果农民能真正在城市里安家落户，包括子女教育等问题实现居民化，达到“人”的城镇化，这倒对住房需求有一些“提升作用”。

　　为解决城镇化要地不要“人”的问题，在11月9日的发布会上，杨伟民表示，这次提出来两挂钩，一是建设用地增量要和人口落户数量挂钩，即人口进来多的地方，落户多了就多给你地；同时，财政转移支付和市民化挂钩，落户多，则义务教育、医疗等相关政府支出要多，解决好利益问题。

　　“政府工作报告里提出到2020年，要解决三个一亿人的城镇化问题，这将给市场信心。”中国房地产业协会原副会长朱中一在接受中国城市报记者专访时，曾肯定了城镇化对于房地产的促进作用。同时，他也表示，对于部分已经出现供明显大于求的地区，当前和未来一段时期，首先要解决好去库存的问题。

　　不过，在朱中一看来，“十三五”时期对于房地产行业来说，仍是发展的机遇期。他认为，2020年以前，我国要全面实现小康，住房的需求客观存在。但是从中观上分析，当前的经济下行压力依然存在，楼市的稳定主要还得益于政策的支持。

　　朱中一指出，从去年的930政策、今年的330政策，到8月下旬以来的政策，使相当部分的制度性、改善性需求已经释放，未来这个需求还有多少?朱中一则表示，“心里还不是很有底”。

　　他建议，每个城市都要根据城镇化进程、当地老百姓的居住情况，来制定当地的住房发展规划，按照需求引导开发。特别是一些三四线城市，要引起重视。

　　房地产税

　　开启征收模式？

　　随着今年8月，房地产税在十二届全国人大常委会上被纳入立法规划，“十三五”期间，房地产税何时开征的问题一直备受瞩目。

　　11月9日，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在国新办发布会上表示，征收房地产税暂无时间表，至于十三五期间是否会征收，目前并无定论。

　　对此，杨伟民表示，房地产税的改革需要和整个税制的调整和改革，包括下一步深化住房制度的改革要相匹配，因为税不是一个独立的问题，它是和整个领域的体制建设、制度建设相关联的，所以需要统筹考虑。

　　“财税体制改革确实是一个难点的问题” 杨伟民绍，在此之前，地方特别是基层，市县财力比较有限，所以建设相当大程度上依靠于土地财政及其房地产的开发。而现在房地产进入到调整阶段以后，他们的相应的收入大幅度减少，建设资金来源就成问题了。所以，以后如果税种划清楚后，地方就有稳定的税收，这样就可以保障相应的基本公共服务和社会管理的支出。

　　另一方面，不动产登记的全面开展，也曾被业内一致认为是为房地产税的开征铺路。

　　同样在11月9日当日，北京16区县刚刚发放了新不动产权证书，全面启动向市民提供不动产登记服务。据记者了解，新不动产权证在产权内容方面标注更为详细，还包括了之前房产证所规避的房屋使用年限，明确规定了使用的“起止日期”。

　　而在此前，备受关注的《不动产登记暂行条例》自今年3月1日起正式落地实施。据统计，已有青岛、厦门、广州、深圳等多个城市先于北京启动了不动产登记制度，并发出了不动产权证书，南京、大连、沈阳等城市也在积极推进中。

　　国土资源部副部长王广华在近日调研时也提到，目前大部分城市的不动产登记进展顺利，对楼市的影响尚未显现，也未出现之前不少人预测的“抛房潮”现象。

　　就目前的观察来看，不动产登记的全面落地，并未明显催化房地产税的加快开征。

　　那么房地产税是否在短期内还难以开征？对此，天津市房地产学会副会长、南开大学房地产金融研究中心主任徐保满给予了肯定，她在接受中国城市报记者采访时表示，“2016年肯定不行”。在她看来，我们的基础数据统计等准备工作还没做好。特别是个人诚信体系，以及对房地产市场的消费、买卖、占有相关的数据库还尚未建立。

　　这个期限在链家地产高级副总裁、高策机构董事长陶红兵看来，则显得更长久。他给出的时间是5-8年以后。立法最终能否通过审议？面对中国城市报记者的提问，他的答案也显得更消极。陶红兵以交通法的修订举例说，仅把养路费变成燃油税就花费了近20年。“进入立法程序，很多人就认为房产税要出台，早着呢。”

　　“全面二孩”

　　促进房价上涨？

　　十八届五中全会刚结束，“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”即成为重磅，占据了各大媒体头条。这是继2013年实施“单独二孩”政策之后，又一次的人口政策调整。

　　而记者发现，一向以嗅觉灵敏著称的各大开发商，也早在政策出台后的第一时间占据商机，先后以“二胎”作噱头，展开了一场轰动的营销战：诸如“‘大’势所趋”、“‘大’有‘明’堂”这样的宣传语，出现在不少楼盘广告上，尤其是大户型似乎正迎来春天。然而，二胎政策对房地产的影响真的有这么大吗？

　　这在易居房地产研究院副院长杨红旭看来是肯定的。他直言，允许普遍二孩政策对于楼市来说，属于重大利好。楼市需求与人口有关，全面放开二孩限制将明显促进人口增长，且十几年后将增加劳动人口数量，小幅再现人口红利。这既有助于经济增长,也有利于楼市需求。

　　对于二孩计划，国家卫生计生委副主任王培安表示，预计2016年年第一季度全国多数省区市会落地实施。实施后，到2050年将会多出生3000万人。这被不少业内人士看作是拉动住房需求的潜在契机。

　　然而，从早前“单独二孩”的成效看，过度高估由此带来的楼市利好，也很有可能是一部分人的“一厢情愿”。

　　数据显示，“单独二孩”的政策实施以后，全国条件满足的一共有1100万对夫妇，截至今年5月只有145万对夫妇向政府提出申请，而最后真正生育二胎的只有80万对，也就是说二胎主观执行率只有8%左右。

　　而在北京，截至9月30日，“单独二孩”申请数和办证数，也分别只有53034和48392例，所谓的新人口红利并未如想象中那么高。

　　政策放开了，人们的生育意愿却并没有因此而提高。约翰霍普金斯大学生物统计学博士黄文政告诉中国城市报记者，尤其是有更多的人经济上富裕以后，他们的生育意愿就更低，而中国又特别重视孩子教育，担心多生育后会加重经济和心理负担。

　　另一方面，“单独二孩”放开时有调查显示，近六成市民认为该政策会支撑房价大幅上涨。现实却是，国家统计局数据显示，2014年全国商品房均价约6323元/平方米，同比涨幅不足1.4%，相较2013年的同比涨幅7.7%下降不少。虽然这与近两年房地产市场低迷的大环境有关，但也侧面反映了所谓人口红利，对楼市带动实则有限。

　　而据记者了解，类似北京这样的一线城市，由于房价本身过高，即使二孩出生，很多家庭也未必有能力去购置一套大户型的新住宅。即使选择改善升级的那部分，也会把原有的小户型住房转卖，以房换房，并不会大规模刺激新需求。

　　不过，在楼市成交中，被认为在二胎放开中最受益的大户型在近年来确实更受欢迎。中原地产数据显示，从2014年2月，北京正式实施“单独二孩新政策”前后的纯商品房住宅市场数据看，3-4居的成交量从过去20个月的45%扩大到现在的50%，改善需求明显增加。这意味着，三房、四房将会成为未来改善的主流需求。

　　然而中原地产首席市场分析师张大伟也指出，三四线城市普遍都是三房、四房甚至更大的户型，因此改善型购房的需求有，但也并不会特别明显。

　　除了户型结构的差异，二胎对于楼市的刺激还将体现在学区房上。张大伟表示，对于二胎家庭来说，相当于每人只花费学区房的一半价格。所以，全面放开二孩政策后，全国各地学区房及入读名额的争夺，也将愈发激烈，学区房的价格可能更坚挺。