绿色建筑不一定都“贵”

　　编者按

　　随着十八届五中全会的召开，生态文明建设将首次写进五年规划，这无疑为中国经济注入了一剂“绿色强心针”。而绿色建筑作为绿色经济的重要组成部分，不仅符合现代城市的建设要求，也让不少开发商看到了可观前景。值此，本报记者专访了当代置业的总裁张鹏。这家深耕绿色地产15年的房地产公司，主打舒适和节能——住宅无须开窗，室温常年能维持至20-26℃，湿度30％-70％；其能耗也仅为目前中国普通型住宅达到同等舒适度所需能耗的1/3。而做到这些，张鹏告诉记者“并不贵”。

　　房地产的支柱地位没变

　　中国城市报：目前，中国的城镇化率已达到54.77%。有人把中国房地产业的下一个黄金十年，寄托在快速增长的城镇化率上，您怎么看待城镇化带给地产业的机遇和挑战？市场将会迎来怎样的洗牌？

　　张鹏：如今地产市场进入白银时代也好，青铜时代也罢，其实，地产的基本面近两年都不会有大波动，而地产企业却将出现高增长、高分化、高淘汰——在那些人口聚集、有钱有地有资源的地方，企业已经有了差异化竞争力，产品标准化，商业模式也模块化；同时，市场、客户、企业都在分化，通吃的企业没有了；另外，市场上有5000家企业彼此竞争，一定会淘汰一批。过去许多企业强调政府背景，现在这方面的重要性已经越来越弱。

　　目前，中国经济发展不可能离开房地产，只要城镇化进程依然在推进，房地产的支柱地位就还在，只不过整体房地产都好过的时代已经过去了。未来市场将会面临更大的行业细分，房地产业也将面临更大的调整。

　　中国城市报：当代置业在国内城市的总体布局上，是怎样考虑的？如何评价目前中国一线和二三线城市的房地产市场现状？

　　张鹏：公司目前重点甄选的是北上广深这四个一线城市，同时还将持续关注武汉、长沙和合肥。至于其他已进入的城市，要加快去库存；目前，一线和强二线城市的市场问题都不大，我们关注一个区域，除了经济发展水平之外，还要看人口流向，凡是有人口流入的基本都安全。

　　2015年国内强一线和二线城市都有几个趋势：第一，市场一定是止跌、稳步、增长；第二，所有政策，尤其一二线房地产政策的市场化非常明显，但北京、上海限购还没有取消，凡是限购没取消的地方放量就会更大；第三，所有地产商都在思考转型，做好房地产多元化。

　　养老地产率先布局海外

　　中国城市报：您刚说到很多开发商在求转型，而养老地产、旅游地产一直是热门词，当代置业是否有这方面的打算？如何看待此类的细分市场蛋糕？

　　张鹏：当代置业并没有转型，以绿色建筑、绿色住区为重点的核心业务没有变。而未来，养老地产也将为我们所关注。当代认为，21世纪有两大挑战人类的主题：一是可持续发展，二是人口老龄化。前者我们有绿色地产，而养老产业当代则首先选择在海外发展——2008年在澳洲布里斯班开发了第一个海外项目，2012年在加拿大温哥华清盘了另一个项目，2013年当代进入了美国休斯顿。

　　我们相信，养老地产对中国人来讲，必然要到来。当代在这方面已探索了5年，而海外做养老，也是一种率先布局，这就类似多年前率先做不被人看好的绿色地产。关于养老住宅开发，当代有两种方式：一种是获取综合用地，在新建社区中拿出一定比例的体量（大概10%），开发专业养老住宅，由当代置业自己的团队进行运营和服务。这是把机构养老、社区养老和居家养老这三种重要模式结合在一起，面向中高层的养老服务需求。

　　第二种是获取专业的养老用地，开发集中的专业养老住宅，主要面向高端需求，通过收取会员费、租金和服务费获得盈利和现金流。

　　中国城市报：刚刚出来的“十三五”规划特别强调了“绿色”经济，而据我了解，当代一直推行绿色、节能，很多住房都是恒温恒湿。那您是如何平衡这种新技术与成本、利润的？

　　张鹏：作为一个发展中公司，当代置业不能不坚持绿色地产。实际上，经过2015年的标准化研发、设计、采购和施工，绿色地产的成本已经被控制到非常经济的边界。大家认为绿色住宅是贵的、成本是高的，但在具体项目中，成本却十分可控——比如我们的当代采育满庭春MOMΛ，它是北京的自住型商品房项目，均价不足万元，但仍然运用了绿色技术。

　　公司把产品分成两类，凡是万国城MOMΛ这种改善型的产品线，针对的客户是愿意为绿色、健康买单的；另一个则是刚需性的，如仙桃、南昌等地区的项目，这部分产品的溢价比较低，基本跟周边的楼盘保持一致，要的是走量。

　　绿色建筑在当代置业的成本并不高，类似满庭春MOMΛ标准化产品线这类冬暖夏凉的刚需产品，单价在每平米3000-6000元，基本就是按每平米增加150元成本算；而万国城MOMΛ标准化产品线这种恒湿恒温的产品，主要位于北京、太原、上海、苏州和合肥等城市，成本每平米增加450元到500元。

　　目前，当代置业还是刚需产品比重占大，能达到60%到70%；而改善型需求毛利一直保持在40%以上，有时甚至能达到46%。这两年，公司毛利会适度下降，毕竟之前积累的改善型需求在近几年都已被释放，而刚需项目是近两年才拿到的，现在正进入推货节奏。随着当代置业的规模扩大，改善型产品还会占更大比重。

　　非智能家居就等于毛坯房

　　中国城市报：当代置业也一直都很看重互联网，包括和途家这种O2O度假公寓的合作、无忧我房这种众筹平台的建立，您如何看待当下的房地产业与互联网+？

　　张鹏：移动互联改变了企业竞争和人生存的模式，会有四个现象出现：第一是与消费者关系的新建。互联网带来了共享经济，而对房地产这个传统行业来说，就是“去中心化”。同时，每个环节的利润将会摊薄，所以产业联合、产业链生态将是新时代我们要思考的问题。

　　第二是中国将进行支付信用体系的新建。互联网金融对银行业的冲击已经开始，可能三五年后，我们就不再需要现金和银行卡。所以，以后的消费将都在线上，而房地产作为大额消费的载体，一定要进行电商模式的突围。

　　第三是O2O模式的新建。共享经济下，房地产会更突出“去中介化”——以前客户买房需要经历层层中介，而现在只要前期建立一个平台，客户在上面选择中意的楼盘，然后众筹，最终的成交费用就会降低很多；同时，开发商在拿地后能马上拓客，融资上也能节约很多成本。这就是资源共享，双方获利。

　　第四是人与机器模式的新建。人工智能和工业4.0的进步已经大大超出了我们预期。“智能工厂”“智能生产”这些将大大提升施工工艺和缩短工期。同时，智能社区将改善业主的生活环境，以大屏+小屏的生活模式，解决日常所需。

　　中国城市报：智能家居也是现在的一个热门概念，当代置业在这方面有哪些成果？您如何看待智能家居在房地产业的前景？

　　张鹏：再有两年，如果一间房子还没有智能家居，就相当于毛坯房、没买房。当然，这对行业来说这是好事，而当代置业一年前就已经和乐视合作了。我们虽有创业和创新基因，但土地不够大，规模不够大，所以现在公司就是铆下一条心，把每一个跟移动互联相关的专业产品都做深、做透。

　　在智能家居方面，我们认为第4次工业革命、第5次技术革命很可能就体现在绿色能源技术上。当代很早就有绿色能源管控系统，目前已全被应用到我们400万平米的住宅上。同时，当代也计划建立一个管理中心，把各个社区的关键监控数据，比如大门和电梯资料、能耗、居民的实时诉求等，都集中到中心；专业工程师能全面收集和分析这些数据，制定出合理策略，并向客户推送；而用户可以直观、便利地通过智能手机去控制这些设备，不仅高效节能，还能大幅降低运行费用。