养老地产 大有可为

　　产业结构调整、房地产市场转型和人口老龄化，这三者构成了现阶段我国宏观经济的基本特征，也为社会发展带来了严峻挑战。随着移动互联网、大数据的广泛应用，养老服务业在我国的未来发展充满了无限可能。

　　当前，我国不少二线和三、四线城市商品房库存压力巨大；同时，快速的人口老龄化问题也正在考验着各级政府智慧。如何盘活存量房？老年住区的开发、建设、服务和运营管理如何完善？

　　值此，中国房地产业协会老年住区委员会组织发起了“中国老年住区百城（企业）联动计划”，并定于2015年10月17日上午在北京人民大会堂举办“中国老年住区百城（企业）联动计划”暨“养老e智库”启动仪式。届时，政府相关部门领导、行业组织代表、著名专家、企业家及多家主流媒体等将共聚一堂，聚焦新常态下的养老产业，分析探讨房地产业转型、创新与养老产业未来发展趋势。而中国城市报将作为首席战略合作媒体，进行全程的独家报道。

　　此次，中国城市报独家选取了6位养老地产领域的权威专家和典型企业的负责人，他们将在养老前景、企业开发运营等方面带来新鲜见解。而后期，中国城市报将持续对典型的养老地产企业进行逐一走访。

　　百城（企业）联动计划：

　　居家养老、社区养老是符合我国国情、适合养老产业未来发展方向的养老方式。“老年宜居住区试点工程”在全国的推广，势必为中国的社区及居家养老在标准化建设方面起到指引和推动作用。目前，中房协老年住区委员会将结合试点工程的开展，在全国范围内推广成果经验，从而带动新建项目的开发，在全国范围内因地制宜地建设一批居家养老示范项目采用互联网＋的模式，打造国际化的居家养老最知名品牌，让“百城联动计划”的所有参与企业，获得更大的经济和社会效益，为中国养老产业的健康发展做出贡献。

　　养老e智库：

　　“养老e智库”将会把“百城（企业）联动计划”交流互通成果及企业成功经验通过智库报告、智库论坛、趋势分析、市场预测等方式，源源不断的向社会输送高质量的养老思想产品，为政府和企业的决策提供有力的数据支撑。

　　建设部原副部长、中国房地产业协会会长刘志峰： 

　　智能化造福老年人群

　　一些经济学家预测，未来中国前景看好的产业有两个，一个是互联网经济，一个是养老产业，当然也包括养老地产。第一个预测已经得到了验证，而养老地产能不能成为前景广阔的产业，还要从几组数据看。

　　自从进入老年化社会以来，中国人口老龄化程度日益加深，2013年我国60岁以上的老年人口突破了2个亿，预计到2025年将突破3个亿，到2034年将突破4个亿，到2053年左右将达到4.87亿。这意味着，到那个时候每3个人中就有1个老年人，庞大的老年人群将对中国经济发展和居住产生难以预料的影响，也对老年住区事业和养老地产提出了很多新课题。而养老地产的发展，应从以下三方面引起关注：

　　第一，养老地产要进行积极养老的理念。当前，人们把更多精力放在养老地产所带来的投资和消费方面，而对成体系的养老住区服务研究的不够。老年人需要的不仅仅是单纯的长寿命目标，他们在生理年龄达到延长的同时，还希望享受健康快乐的晚年生活，他们希望学习新知识、了解新事物，掌握一些新技术和新技能。在自己有能力的条件下，也非常愿意为家人、为社会、为他人有所贡献，让晚年的生活更充实。

　　第二，适老化是小区建设和主要的改造方向。也就是说我们今后的小区开发或者是小区改造，一定要把适老化作为一个重要内容，这也是我们的主攻方向。《2014年中国老年产业发展报告》分析，我国90%以上的老年人选择居家养老，可是建设一系列老年住宅或者老年住区，是不是能够满足老龄化社会的需要呢？老龄人口那么多，所以这个答案是否定的。因为每个人的生命都会进入老龄阶段，每个家庭都可能有老龄人口，是不是把全部老龄人口安排在老年机构和老年住区就可以呢？答案也是否定的。因为按照传统习惯和法律条文，无论中外，大多数老年人更倾向于在自己所熟悉的环境中来度过晚年。

　　当前，我们国家60岁以上的老年家庭户主大概是8800万户，我们老龄人口达到3亿，2025年还有11年时间，肯定要走出居家养老，因此必须建造适老化社区，不然难以满足老龄社会的需要。必须看到，养老设施、大健康产业的现实和全面的诉求，加大产业导入，城市改革、设计产品，在设计研发体系在适老化和居家养老之间谋求房地产业新发展。一方面要建一部分老年住区，另外一方面，加快小区建设和今后小区的改造，一定要考虑适老化的需求。而当务之急需要进行社区的适老化改造，主要是对老年大学活动中心、康体中心、实际照料中心等产品进行改造。

　　第三，智能化居所在老年住区中大有可为。当今时代全球经济进入了互联互通时代，互联网经济正在改变我们的生活方式、生产方式，现有居所改变我们的创新能力，新居所、新产品正在开启我们认识世界，特别是大数据、智能化、互联网的崛起，改变着我们的消费行为和服务方式。作为社会上普遍关注的适老住区建设，要想全面协调发展，必须以主动的姿态迎接互联网，来建立智能化，智能化互联网的方式将很快展现出来。在现有条件下，人们可以利用互联网技术，在适老住区开展老年定位入住，老年自动监测、老人卧床监测、老人行为智能分析等方式。

　　目前民政部在全国养老机构开展了智能化养老物联网应用示范工程试点，希望开发企业和运营单位积极探索实践智能化在老年住区项目中的应用，更多的利用信息化手段造福于老年朋友。在设计、建造老年住区过程中，要优先考虑已有住宅产业化居所，绿色低碳技术、节能环保技术和信息化技术，新材料和新部品技术。

　　中国房地产业协会原副会长、老年住区委员会特邀顾问朱中一：

　　养老地产不能只考虑高端消费者

　　为了应对人口的快速老龄化，近几年来，我国政府及其有关部门出台了一系列文件，支持社会力量参与养老服务业。一些社会力量和房地产企业也感到养老服务业拥有巨大的市场前景，已经或正在考虑进入养老服务业。

　　然而目前，对于养老住区的探索还在起步阶段。究竟如何做好老年住区的开发建设、运营管理与服务？

　　首先，国家确定的以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的养老服务体系是符合我国实际的。

　　政府和社会各方面应把重心放在居家养老、社区养老上，因为这关系到95%左右老人的养老问题。要通过互联网+智能家居+社区服务，为广大居家养老、社区养老的长者提供服务。

　　按照国务院2013年印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》的要求，凡新建的小区，都要按照人均用地不低于0.1平方米的要求，配套建设养老服务设施；既有小区通过购买、置换、租赁等方式开辟养老服务设施并进行无障碍改造。所以，今后的房地产企业在开发建设新小区时，都要考虑养老这个因素，否则就是未执行国家的规定，并会失去市场。至于对既有社区的适老化改造，面广量大，涉及到规划设计、资金、技术等诸多问题，难度很大，但这不能回避，希望大家群策群力。

　　其次，机构、社区和居家养老服务一体化发展是必然趋势。房企应探索开发一些既含有居家养老、社区服务，又含有机构养老的复合型社区。其中的机构养老，主要针对活动不便的老年人，并引入配套的医疗护理资源，进行生活照料、医疗护理、精神慰藉等服务。

　　目前，北京太阳城、上海亲和源、绿城乌镇雅园等就属此类复合型社区；保利、万科等企业，是在综合型社区中嵌入一定比例的养老服务项目。但复合型老年社区的规模不宜过大，档次不宜都面向高端消费群体的，至少也要考虑一些中等消费者的需求。尤其在一个地区，高端项目不宜太多，否则会造成客源的不足和资源的浪费——这是近两年来少数综合性大型养老地产项目的一个教训，也是我们已有若干家大型老年住区项目的体会。

　　另外，为了便于项目的运营管理与服务，在项目的前期策划与规划设计阶段，就要请规划设计、运营管理与服务的专家就老年住区、配套的医养等服务设施的布局、规模等问题共同进行研究，这样可以提高运营管理与服务的效率与水平。

　　最后，企业还顺应“互联网+”的发展趋势和健康老人的需求，探索开发小型化、连锁式的与养生养老旅游相结合的养老服务产品。

　　近几年，有相当一部分库存量大的住宅小区都集中在风景气候条件好的地方，而上世纪90年代一些政府部门、央企、国企建立的疗养院和培训中心，也大都选择了风景胜地——这些闲置的资产，需要盘活。

　　今年初，住建部印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，支持开发商将其持有的存量房源改为持有出租型物业，向社会出租；也可以转成租赁性的养老地产和旅游地产。这就希望政府能在金融上创新、税收优惠等方面给予支持。

　　此外，企业还可积极探索开发分时度假、分权度假型产品；鼓励有能力的机构、网站建立分时度假、分权度假交换系统，满足多样化、多层次的养生养老和度假旅游的需要。当然，在将存量房改为养老项目时，一定还要注意住宅的适老化改造，配备必要的医养等服务设施及相关的养老服务人员。

　　蓝城集团执行总裁傅林江：

　　乌镇雅园专门建了老年大学

　　我国已经进入了人口老龄化快速发展的阶段，积极应对人口老龄化，加大发展养老事业，不断完善老年人持续增长的养老服务水平，已经是一个重要的任务。积极建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系综合构建的背景下，在高度信息化的互联网智能养老、智慧养老越来越成为产业发展关注的话题。

　　作为理想主义实践者的蓝城中国，以中国最具价值的综合服务商为企业愿景，围绕着“天之蓝、海之蓝、梦之蓝”的蓝色理想，围绕房产颐养产业和健康养老服务产业，为国内一流水平为倡导，为世界一流水平作为目标，来全力推动这个朝阳产业。蓝城中国从开发建设到服务一体化的养老模式，紧紧围绕“颐、乐、学、会”四个核心的要素，提供身心健康的各类服务，以颐乐学院的组织形式，重新构建完美的生活。

　　蓝城乌镇雅园作为中国首个养老养生示范项目，已在2014年10月首次正式交付，并获得了行业和客户好评。乌镇雅园在江南养生福地，国家5A级景区乌镇，心系人文情怀和生命的关爱，建立了蓝城中国最具完整价值的颐养住区。作为乌镇国际旅游区的重要组成部门，乌镇雅园建立了健康养老生态产业园，占地面积1500亩，围绕养生养老、健康养老和休闲度假为主题，集养生集聚处、颐乐学院、康复医院、养老示范区、特色商业区和度假酒店六大板块于一体。

　　乌镇雅园60万平方米，采用了新民风建筑风范，诗情画意，抒发自然。项目规划有多层电梯公寓、小高层公寓等多种产品。针对养老的需求，户型主力定位为72平方米和90平方米；在营造工艺上充分考虑了老年人的身心需求，结合国内外经验积极打造了35项服务项目和设施。

　　项目配置了3.5万平方米的颐乐学院，包括公园书院布置，内有老年大学教育区、运动区、社区商业区、商业服务等功能，为广大业主搭建了消费交流、健康享受的生活环境，营造温馨舒适的生活享受。颐乐学院与杭州师范大学合作编写了教程，建立了两个大类，十个一级学科，包括二级学科的教育体系。同时还可以享受367种体检，365个健康档案等健康服务。

　　乌镇雅园除了由颐乐教育公司提供专业的养老生活服务，由全国一级绿城物管提供的贴心服务之外，还提供了健康管家的完备生活服务。乌镇雅园作为蓝城的第一个养老项目，希望能为中国开启养老生活的新篇章。蓝城愿意与开拓养老事业的朋友们共同携手，致力于通过新模式的探索，探索全人类最好的养老方式，通过努力创造一个更加美好的世界，为中国老人创造一个精神的未来。

　　保利房地产股份有限公司董事长宋广菊：

　　让专业的人干专业的事

　　养老是朝阳产业，但是大家还没想明白怎么赚钱。保利看好这一产业的发展前景，为此从2012年开始，即在养老产业领域进行了一些实践和研究。目前，保利地产对养老产业的判断有以下几点：

　　第一，东西方的文化的差异。和欧美国家有很大不同，中国人追求四代同堂，老了能和子女住在一起，居家养老是有自理能力老人的首选。为此养老市场客户基数最大，但存在很大的不确定性。居家养老、社区养老、机构养老这三种模式并存，将是我国未来较理想的养老模式。我国属于未富先老国家，现阶段虽老龄人口众多，但有效需求不足，随着我国老龄人口的迅速增长，老龄人群支付能力的提升未来将创造出巨大的市场需求。

　　第二，就发展现状来看，养老行业处于起步阶段，尽管近年来国家出台了不少支持和规范养老产业的法律法规，但是整体来说，这个领域鱼龙混杂，投资主体很多，但没有龙头，发展混乱，看到发展机会容易，但要在这个领域赚钱则很难。因此，进军养老产业一定要找到市场的有效需求，再选择合适的时机以恰当方式进入，才能避免成为被后浪拍死在沙滩上的前浪。

　　第三，国外养老产业打通了金融市场和专业运营管理领域，推动了整个产业的快速发展。以美国为例，养老投资商和运营机构是养老产业的主体，投资商从市场融资，以出租或者自营的方式，租金收入是其主要的收入来源，而运营商则通过扩大规模降低成本，规范管理来获取服务收益，其养老产业发展快主要得益于资本市场的支持。反过来养老产业发展有序，投资的高收益也是获得资本市场青睐的重要原因。而对中国企业来说，虽然出现了一些单个运营开发成功的案例，但是不普遍，很多企业还不知道怎么在这一产业中间赚钱，需不断去摸索和寻找适合自己的盈利模式。

　　第四，就养老产品看，日本的产品设计值得我国借鉴，无论是养老社区还是养老机构，日本讲求的是高性价比，比如它的房间面积很小，但是功能分布合理，照顾到老人的各种需求。餐厅、活动室等公共空间适度合理，而无论是养老社区还是养老机构，都选址在城市的成熟地段，照顾老人和子女经常前面的需求。机构和设施的规模都不大，一方面是受日本土地私有化的影响，另一方面是规模较小，精细管理更容易实现。

　　第五，在机构运营管理上，要遵循投资和管理相对分离的原则。让专业的人干专业的事，才能最大程度推动企业的运营效力，在养老机构的管理角度上，投资和管理相分离。为此，投资公司可以参股或控股养老运营机构、参与运营环节的决策、分享服务管理方面的收益，但不能过分干涉运营的管理细节。企业的管理和经营手法千差万别，要在养老产业上生存下来，企业要找到适合自己的管理架构和运营模式。

　　上海亲和源股份公司副总裁华山：

　　集中养老能有效实现“医养结合”

　　2013年，政府出台了一系列的文件，提出了构建中国养老服务体系的设想，完成了中国式养老的“顶层设计”。在以后的实践中，有三点渐趋明朗：一，社会养老将成为中国养老模式的主角；二，市场资源将发挥决定性作用；三，在发展养老服务业的同时发展健康产业，养老要走医养结合的道路。

　　在未来的养老体系中，由于养老社会保障体系的全覆盖和逐步完善及提升，政府的责任是保障和监管，社会的责任是提供资源，市场的责任是提供养老产品，“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”，市场在养老服务领域里的发展空间，就是开发多元化的养老产品，满足多元化的养老需求。

　　这其中的共同目标，就是努力提高养老生活品质。这是养老市场的唯一核心竞争力，也是从事养老行业的生存基础。而交流和互动是养老生活品质化的重要板块，所以“百城联动”很有创意。

　　老龄化是一个社会问题，只有在社会的平台上，才能妥善解决。马克思早在《共产党宣言》中就已描述：当契约式的家庭消亡后，与家庭相关并被家庭承担的子女抚养和家庭成员养老都被社会化了，家庭养老最终会被社会养老取代。

　　养老一词最早出现在《礼记》里：“凡养老……五十养于乡，六十养于国，七十养于学。”那时，人的平均寿命只有三、四十岁，五十已是高寿。五十岁就可以由地方赡养；六十岁由国家赡养，供养在“小学”里，小学设在王宫的左侧，不仅接受颐养，还便以“参政议政”。人到七十，就移居“大学”，大学设在郊外，那里空气清新，显得宁静，也便于安养。所以，西方有“文艺复兴”，中国有孔老夫子的“克己复礼”，追慕上古的“崇礼和教化”。

　　集中养老，应是一种理想和追求。今天可能还存在“精神和物质”两方面的原因，中高端老人所选择的“集中养老”的全面推广，还需要假以时日，但是，这一定是一种时尚和趋势，当老人们愉悦地欢聚在一起，就象孩子们聚集在幼儿园，年轻人聚集在校园里一样，度过他们金色的晚年，这难道不是一种“中国梦”吗。

　　有一点可以肯定，集中养老，能最有效的实现“医养结合”。参与“百城联动”的活动，多半有“集中养老”的项目，所以，“百城联动”是有远见的。

　　从事养老产业，不得不关注老年健康，这就必然要从精神和体能健康两方面着手。提倡医养结合模式，不应是简单的把养老和医疗揉合。从医疗出发引入养老，那就是护理院模式；从养老出发引入医疗，那就是机构模式。如果医养结合是一条创新之路，那我们就更应研究当下的时代精神、社会伦理和市场需求，高度结合当下的社会资源，市场资本和科技成果。

　　“百城联动”有利大家形成合力，走出一条有中国特色的医养结合的道路，这也是参加百城联动所有企业和单位的初衷和愿望。

　　太阳城集团董事局主席朱凤泊：

　　50后的房子会飞

　　我国是跑步进入老龄化时代的，在养老这个关乎国计民生的这个问题上，从一开始的混沌状态发展至今，我们意识到一个问题——养老行业是一个大范畴，需要各个行业、多个企业凝结到一起，打破行业界限，学习互联网思维的精髓，以养老产业链的形式，联动发展。

　　太阳城作为一家具有强烈危机感的企业，在逐步完成第一阶段：北京太阳城国际老年公寓的建设、北京太阳城银龄公寓的良性运营；第二阶段：太阳城模式的对外输出；也迎来了关键的转型点，第三阶段的产品创新及资本运营。在这个转型的阶段，我们创意的百龄全球·会飞的房子，正是契合了此次百城联动计划的内容。

　　目前，不少房地产商面临空置房存量大、资金匮乏的问题。而刚步入退休阶段的50后，正是身体尚健康、需要娱乐休闲养老的阶段。百龄全球·会飞的房子就是搭建了这么一个平台，以康养型公寓及海外度假别墅为载体，为身体健康老人量身定制的旅居康养型养老产品。既盘活了房地产的空置房，又为老人提供了轻松、省钱的“慢生活”养老新方式。短短时间内，与太阳城集团签约的营地已有40多家，可见业内的需求度还是很高。

　　10年后，中国的养老刚需时代到来。以独生子女家庭占绝大多数比例的50后群体，居家养老完全满足不了他们的需要。在他们进入中高度老龄阶段，就基本要依靠机构养老。这才是房地产与养老产业的黄金接合期。

　　互联网经济时代，互联网思维在各行业都大行其道。我们也在学习其中的精髓，以用户的思维量身定制养老产品。做养老产业规划，不仅只着眼目前，也要瞻前顾后，依照老人身体发展的不同阶段：健康、半自理、无自理能力，为他们设计不同的产品及服务模式，让各个阶段的老人都能得到最适合的养老服务。百龄全球是契合目前的健康老人——50后不拘泥于传统养老模式，需要享受型的养老新形态。未来，则需要大量的养老机构来满足半自理、无自理能力老人的介护、介助养老需要。