养老梦正接地气

　　中国的人口老龄化正不断加速。面对庞大的市场缺口，养老地产一时蓬勃兴起。然而，这场看上去很美的银发工程究竟进展如何？9月10日，中国城市报记者跟随中国房地产业协会老年住区委员会一行，对京郊的两个养老地产项目探访发现，中国的养老梦正功能综合化，逐步“接地气”。

　　卓达太阳城让“农民变工人”

　　位于天津武清区河西务镇的卓达太阳城，是卓达集团在京南投资的一处养老工程，初期占地600万平米。据卓达养老总公司副总经理陈圣公介绍，该项目于2010年拿地，预计3年内全面开放。

　　谈到养老模式，陈圣公给记者介绍了其3+3理念，即居家、社区、机构+健康、养生、享老，与之相对的，是照护、健管、母婴、家政的服务体系，并同时提供职教培训、公益互助、旅居养老、寺院养老等综合服务。

　　这意味着，按卓达太阳城理想标杆构建起的养老地产，正逐步脱离靠简单租售、机构结合等的单一模式，背后的养老体系更趋复杂。

　　记者在参观其配套的养老护理中心时了解到，作为国家养老示范基地，其共设立了床位500张，目前仅开放100张试住。而按照全国东部发达地区养老机构设一张床位的大致投入30万至50万元的标准测算，卓达太阳城500张床位的投入大约就是1.5亿元。

　　“已经投了好几个亿，前期还都在赔钱，主要用卖房的钱回笼资金。”面对高额的投入压力，卓达太阳城选取的模式是以售养租，即10%-15%的房产项目出租，余下销售。陈圣公告诉记者，其出售的全部是70年产权的商品房，目前已售完近80%。“房价便宜时4000元/平，现在基本上每平米要5000—6000元。”

　　卓达太阳城的主要客户群是哪些？陈圣公表示，目前的购房者以北京市民居多，年轻人和老人均有。“到北京每天都有往返班车，到垡头只要半小时。”便利的地理优势，为卓达太阳城赢得了不少京城客户。

　　据悉，卓达集团现已在国内布局了40多个项目，未来将把养老产业延伸至更多领域。针对有人质疑养老地产是个伪命题，卓达营销管理部副总李延平表示，养老地产是养老产业的平台和支撑，卓达太阳城的一大成就，就是解决了人口导入和农民就业问题。

　　在他看来，以养老地产为代表的产业新城，需要大量的配套建设，这就为周边农村人口的就地城镇化，从农民变工人，提供了大量机会。

　　通州副中心催热香河大爱城

　　相较于武清，2014年开盘的河北香河爱晚大爱城因离北京更近，吸引了更多置业者的关注。

　　记者当日驱车前往时，已是下午且正逢阴雨，但售楼处依旧聚集了不少从外地赶来的咨询者。香河爱晚管理有限公司营销总经理江铁介绍，这种火热的销售场景已经持续近半个月，尤其在京津冀一体化战略生热和通州被确立为北京行政副中心后。

　　在销售大厅，“45分钟直达国贸CBD”“10万平医疗中心”“国家养老示范基地”“15年一站式教育上景山名校”，都被作为其项目主要优势而对外宣传。据悉，爱晚工程是由中国社工协会牵头发起的，旨在提高老人生活质量，建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程，而香河大爱城，正是国家爱晚工程的一个示范项目。

　　记者在现场了解到，香河大爱城正试图搭建一个由居家、医疗和社会生活所组成的全龄社区，提供大爱书院和幼教场所，把更多的年轻人容纳到和老人共同生活的场景里。

　　“我们推崇政府提出的‘9073’养老服务体系，即90%的老年人居家养老、7%的老年人社区照顾养老，3%的老年人机构养老。”江铁表示，目前居家养老仍旧是主流，也是他们重点开拓的方向。

　　针对解决养老地产最困难的现金流问题，香河大爱城则推出了以储蓄养老卡为代表的金融养老产品。以押金12万的1人开间为例，购买者每年可免费入住3个月，总入住期限为5年15个月，到期后的押金全部返还，即“用利息抵押房款来养老”。江铁介绍，目前该产品卖得不错，押金已从初期的12万涨到了15万。而对于是否盈利的质疑，江平给出的答案是“和做养老地产的同行算，是算盈了的。”

　　养老空间虽大 运营资金难

　　国家“十二五”规划指出，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，每千老人30张床位，据此推算至2015年国内市场需要近700万张床位。而截至2010年底，全国各类老年福利机构39904个，床位仅有314.9万张。即“十二五”期间，养老产业的市场缺口要在现有规模上翻一番。

　　“中国老人的房子都是留给儿女的，有多少人会把房子抵押给银行？”中国房地产业协会老年住区委员会秘书长江书平在谈到以房养老这种模式时，并不乐观。他告诉记者，目前在中国，90%以上是居家养老，而以房养老的对象多是没有子女的失独老人。

　　今年3月，“以房养老”在北京、上海、广州和武汉4个试点城市正式推出。然而截止到8月底，4个试点城市却仅有22户家庭投保。这种以“老年人住房反向抵押养老”的保险养老形式，显然“叫好不叫座”。

　　“以房养老在中国行不通，主要还是传统观念的问题，这不符合中国的孝文化。”一家专门从事以房养老保险产品的工作人员也对记者表示了同样的不看好。

　　而与此相对，以养老地产为代表的社区养老、旅居养老正逐渐更受市场青睐。中国房地产业协会原副会长朱中一曾在接受本报记者专访时表示，养老地产一要建立适老性社区，二要有医养结合，三是提供养老服务。这里面涉及到医养的设施配套和医护和管理人员等多方面，资金的回流可能就更慢。

　　运营和资金难，是养老地产面临的两大尴尬处境。开业初期入住率低下、运营成本尤其是人力成本高、运营平衡的周期长、抗风险能力较弱、运营稳定后利润率仍偏低等，这些无不困扰着养老地产的试水者们。

　　以绿城集团下的乌镇雅园为例，其定位在高端的学院式养老。记者了解到，目前其虽已把房产全部售出获得盈利，但由于投资性动机较多，现基本无人居住，后期的运营管理将十分困难。“养老地产想赚大钱难，努力维持的占多，以养老为卖点而专门卖房子的更多。”江书平说。