小区地下停车费该不该涨

　　“2010年入住时，小区的地下停车费才300元；2012年上调到500元，现在竟然还要涨到700元。”“开发商提前也没和我们业主商量，这明显高于周边小区的平均收费。” 8月23日，北京市丰台区海上海花园的业主们聚集在小区门口抗议，还拉上了“抗议车位无理涨价，交出业主花名册，成立业主委员会”的横幅。

　　停车费涨价 谁来定？

　　今年年初，国家发改委发布通知，指导地方放开住宅小区停车服务价格。这意味着，小区停车费今后将走向市场化。一些车主担心的由此带来物业公司的“漫天要价”，正在一些小区变为现实。

　　北京海上海花园小区正是顺势提价的一例。

　　业主徐女士告诉中国城市报记者，该小区从2010年起交房，按照当初的购房合同，小区地上停车管理费是150元/月，地下停车管理费是300元/月，每次按年收取。

　　“2012年物业把地下停车费涨到500元，已经比周边小区高了不少。”徐女士说，当时已有业主表示不满。今年的8月14日，正好又是海上海花园小区的停车费续交日，没想到物业竟又单方面提价到700元/月，5年翻了1.3倍。

　　“这次停车费到期也没提前发通知，签协议时连第一页的细则都没让我看，直接让签字。”一位已经续交了700元停车费的业主则表示，自己是“被迫”续费，这有违“协商一致、诚实互信”的原则。

　　据中国城市报记者了解，该小区由北京匠心置业有限公司开发，而匠心置业又成立了全资子公司，对该小区进行物业管理。这也意味着，该小区的开发商和物业公司实为一家。

　　记者随后见到了其法人代表徐旻。他对记者出示了房权证，上面标明地下将近2万平方米的建筑面积归匠心置业单独所有。采访过程中，徐旻对记者反复强调：“地下车库的产权是我的，我有涨价的权利。提价属于市场行为，我们是根据市场价格进行调节的。”

　　然而，记者也对徐旻口中的“市场价格”做了一番调查。海上海小区周围的其他小区，如城南嘉园、远洋自然、中海紫御公馆、景蓝家园等，每月的地下停车费基本维持在300元—500元不等。地下停车场的产权虽然属于开发商，但是开发商是否说涨价就涨价？涨价的幅度由谁核定？

　　涨价要与业主协商一致

　　海上海业主维权抗议的当天，中国城市报记者见到了北京市丰台区发改委物价检查所所长孙刚。

　　“就地下停车的收费来看，在全北京市都是‘老大难’问题。我承认地下停车收费涨价是企业行为，就政府出台的文件来看，也没有强行限制开发商不可以涨价，关键还是和业主做好协商。”孙刚说。

　　那么，开发商提高停车场收费，是否需要到相关部门备案？孙刚给记者的回答是“不需要”。他解释，开发商并无义务报给发改委核准审批，只是将提价结果抄送给他们。“所以，我建议业主维权还是要成立业主委员会，来进行协商沟通。”

　　大红门街道办事处工委书记李建刚亦在当天表示，办事处作为政府的派出机构，也无权限制开发商涨价。但是开发商不与业主协商，私自涨价，这是违规行为。开发商可以涨价，但是地下停车场作为小区配套服务设施，有一定的特殊性。开发商不能将其视为公司的私有财产，随意处置。

　　实际上，目前北京商品住宅小区除地下长期停车，其余均由政府定价或实行指导价。其中，针对地面停车服务，长期停放的收费标准是小型车150元/月、大型车210元/月；临时停放的收费标准是小型车0.5元/小时、大型车1元/小时。

　　而关于地下停车库价格的确定，北京市物价局早在2002年就做出了明文规定。《关于修订〈关于调整我市机动车停车场收费标准的通知〉的通知》中曾明确表示：“居住小区地下停车库、停车楼按月、按年租用停车位实行市场调节价，由经营者与小区业主委员会协商确定；未成立业主委员会的，经营者应与小区业主协商确定；并将协商确定后的收费标准以书面形式抄送所在区县价格主管部门。”

　　也就是说，开发商要涨价，必须和业主协商一致。

　　业委会成立路漫漫

　　然而，海上海花园小区并未成立业主委员会。

　　维权当日的初步结果是，由大红门街道办事处、大红门派出所、丰台区发改委和开发商共同协商，时间期限为15天。在此之前，业主们暂时免交停车费。同时，该小区要加快成立业主委员会。

　　事实上，对于业主委员会的申办流程，政府也早已出台相关规定。自2011年1月1日起实施的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》中明确指出，物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并同时推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。

　　海上海花园的业主则对中国城市报记者表示，业主委员会成立过程繁琐且耗时长久。

　　“街道办人员要求我们去办理业主一卡通，以方便他们判断小区的总人数以及面积，但是据我们了解，办理一卡通是需要开发商以及物业支持的，这个基本很难。”8月27日，根据记者获悉的最新进展，海上海小区的业委会成立之路又遇礁石。

　　据其业委会筹备小组的反馈，街道办人员已经向物业要求申请业委会的一系列文件，如业主花名册等，但其也并无权利要求物业何时提供。这也是造成业委会成立之难的一大原因。

　　据了解，北京目前有6000多个住宅小区，截止到2013年9月，北京市物业指导中心的统计，北京市成立的业主相关组织仅956个。此外，业委会的成立时长，一般要一年以上。

　　“开发商或者物业公司故意推诿、拖延，使得筹备组的工作由于受其制约而无法开展，有的物业公司不派人参加，使得业委会筹备组根本无法成立并且开展工作。” 谈到中国业主委员会的成立之路，中国物业管理工作委员会主任、中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心则连连表示，非常难。

　　他告诉中国城市报记者，在这方面虽然政府文件中进行了硬性规定，可由于不是法律，也没有罚则，政府也无意干预。“我也从来没有听说过任何一个开发商或物业公司因不履行参加业委会筹备组的责任而受到政府处罚的。所以，筹备组成立最难的第一关，就是很难得到开发商和物业管理公司的积极配合。”

　　市场化不意味着“随便涨”

　　2015年1月，国家发改委印发通知，要求地方放开9项商品和服务价格，其中包括住宅小区停车服务。北京市发改委随即表示，将严格贯彻和落实国家发改委关于地方放开这部分商品和服务价格的要求。

　　但孙刚告诉记者，这只是指导意见，对于价格管理这块，北京市的具体实施细则尚未出台，据其了解，目前正在研究中。

　　目前，北京的汽车保有量已超过500万，而发改委开放小区停车费的初意，也是希望逐步接轨市场，同时对私家车增量进行一定限制。

　　针对居民担心的随意涨价问题，国家发改委相关负责人表示，国家发改委明确了加强事中、事后监管的具体措施，要求经营者严格落实明码标价制度；不得利用优势地位，强制服务、强制收费；不得在标价之外收取任何未予标明的费用等。这里可以看出，政府部门旨将工作重点转移到事中和事后的监管上来。

　　北京工业大学城市交通学院副院长陈艳艳则认为，放开小区停车服务费，有一定的合理性，可以利用价格杠杆调节停车供需的平衡，盘活现有的停车资源。但在具体操作中，要出台配套的政策，比如要严格管理乱停车的行为。

　　陈艳艳另外表示，小区停车涉及所有业主，价格增加增值出来的钱，应该有利益的再分配。例如改善小区的环境、新增小区设施等。定价之前，物业或者产权单位需要跟业主协商，包括具体价格、收益归属、去向，都要公开透明。