产业是一座城市的发动机

　　编者按

　　就在记者完成刘文军专访的当晚，通州楼市又传来限购的最新消息。这意味着，未来将有更多目光投注到一河之隔的燕郊。而随着京津冀协同发展上升为国家战略，产业升级转移也作为三大重点领域之一，要求率先取得突破。这也恰恰验证了刘文军投资燕郊产业园，完成其创业梦想的战略性眼光。

　　弃文从商的刘文军显得很儒雅。在踏入地产界之前，刘文军已经在学校做了十几年的教师和校长。后来做绿化、做住宅，2010年他还当选了北京市劳模。

　　“当时发现燕郊的住宅越来越多，而这个城市的产业则出现乏力。”谈起做产业地产的初心，刘文军回忆，当初选择产业园区，并不是头脑发热的一时冲动。

　　天时、地利、人和

　　多年的城市绿化、住宅开发经验，让他始终对市场保持灵敏嗅觉。通过调研，他发现，产业园区不具备复制性，而燕郊正缺少一个集住宅、产业、商业一体化的城市综合体。

　　“产业是一个城市的发动机，而产业园区是产业的承载者。”刘文军说，如果一个城市没有产业，就只能走向衰败，因为没有价值产生。通过产业园区的不断复制和扩大，产生众多的需求，才能促进税收等方面的不断取得，才能促进城市其他基础设施的建设和发展。

　　刘文军给记者举了很多“一个产业带动一座城”的例子。比如德国埃斯林根的葡萄种植产业，斯图加特靠汽车带动一个城市的发展，国内比如有辽宁鞍山市的鞍钢集团。“但也要注意产业过于单一给城市带来的负面影响，比如底特律的汽车城、唐山的钢铁。”他指出，前者遭遇金融危机导致破产，后者能源消耗过高，都不利于长久的可持续发展。

　　那么，产业地产为什么说的比做的多？它到底难在哪？

　　刘文军表示，真正的产业地产如果要发展，必须解决两个问题：第一，退出机制。如果产业地产的开发不能退出，完全重型资本持有，这在目前中国很难发展。国外有REITs，到股市退出、分割销售，而百世金谷则把70%的资产用来销售回笼资金，剩下30%保持自营。第二，产业定位。也就是说要有产业基础、产业规划、产业运营和招商的能力。

　　“如果产业园区在一个根本没有产业基础的城市，或者一个产业调整、规划都已经完善的地区，任何人都做不起来。”刘文军以上海举例，其产业调整已基本完成，布局也基本合理，这时就很难再在上海进行产业园区的开发。

　　刘文军告诉记者，全国目前虽然有5000—6000家产业地产的运营商，但实际开工运营的项目，每年也就200-300家，主要还是退出机制和产业定位没能解决好。 

　　那么，当初在燕郊建设产业园区又有何契机呢？刘文军概括为“天时、地利、人和”。天时指北京产业外溢；地利是说区位上，燕郊和北京一河之隔；人和则是当地政府的支持。其中，他特别强调“地利”的重要性，指出很多企业在拿地时，都按照工业企业的规划，远离城市中心，就不能产城融合。刘文军解释，如果地段不好，配套的住宅市场也就不好，就无法完成靠销售住宅来加速资金回流的前期过程。

　　努力把园子变“轻”

　　从2010年一期做物流产业基地，到2012年正式提出产业地产、做产业园区，刘文军笑着说“自己一直做的都是实业”。

　　刘文军的实业梦想在河北三河市的燕郊落地，名为百世金谷，现已发展成为涵盖产业地产、房地产、文化传媒、园林绿化、金融服务及综合性投资为支柱的5+1产业结构。其产业园区又作为重点项目打造，于2014年底交工完成，目前已招商106家，已注册的公司80余户，正在运营的企业40多家。

　　“一个产业园区从建设到运转的孵化时间，至少需要2年，而到稳健运营需要4年。周期太长，资金压力太大。” 刘文军坦言。

　　在房地产运营中，产业园区是一种重资产模式。建一个园区少则几个亿，多则十几、二十亿。以10亿资产的园区为例，其每年的利息就达到1.5-2亿，而租金回报每年只有3%-4%。而刘文军想做的，就是尽力把资产变“轻”。

　　“轻资产不等于零资产。”在刘文军的规划宏图里，他赞同保留20%-30%的资产用来出租，保持一定的租售比。在百世金谷，这个比例是3：7。因为他意识到，园区的短板在运营，简单的销售虽能迅速地获取回笼资金和利润，但没有系统的运营，会造成后期管理的混乱，物业无法升值。

　　物业是刘文军非常看重的一块。

　　“园区停车场、公共道路、公共设施等的体量非常大，这时候如果把物业都卖掉，整个园区就像一个别墅产品，后期的物业会非常糟糕。”刘文军的原则是物业必须完全自持，以保证基本的服务品质。另一方面，他也推崇“鲶鱼效应”——有一定的物业可以出租，来保持园区的生命力。

　　此外，在刘文军看来，百世金谷最大的优势在服务和投资。他认为，和旅游、养老地产相似，产业地产的服务是王道。尤其是针对中小企业的产业园，食堂、健身、会议、法律、工商代办等配套要跟上。

　　采访过程中，刘文军还一直反复强调投资的重要性。他介绍，百世金谷的一期是工业、物流产业园区，二期是中小企业、科技企业的创新发展基地，这些发展都离不开金融的支持，所以目前三期主做基金小镇，大量引入基金公司、银行、金融、担保公司，借以实现产业与金融的真正结合。到了今后四期，再做总部基地。

　　“产业园区的获利本来就弱，业主又以中小型企业为主，这时对资金的获取就显得更急迫。”刘文军主张积少成多，实现资金的联保互保，在园区成立一个股份制基金，让大家的钱都聚合起来。而百世金谷作为园区运营者，将在基金中作为最大的基金投入者，有可能对园区内的一些成长型企业做投入孵化、PE或VC。

　　创业成本比一杯咖啡还要低

　　今年初，随着李克强总理去中关村喝咖啡，中国创业的大幕拉开。这场“大众创业、万众创新”的潮流里，刘文军也没落下，他的创客空间叫work+。

　　“我们和Wework不一样，他们是二房东，好的位置高附加值，整租再分售。”刘文军说work+的加号，是+更多的服务、配套和帮扶，更多的容忍度。允许思考，允许更多的失败和尝试——这也意味着要有更低的成本。

　　刘文军坦言，低租金是work+在PK同类产品时的最大优势。“我们提出1天1块钱，实际执行中，每人每平米每天可能只要8毛钱。”按照他的算法，1㎡的月租金大致需要24-30元，假设一个工位3㎡，一个人如果只租一个工位创业的话，每月大致只需900元。

　　相比之下，潘石屹正极力打造的相似创客产品，望京SOHO 3Q的租金，每月至少也要3200元/人——是Work+的3.5倍。

　　此外，work+还将提供更全面的服务，比如公司的注册、财务、投资等。“创新创业思路可以在园区里找到人帮你来做，后期有大量资金融入后就可以在园区里租用厂房，进行生产。到了加速时期，就可以搬离work+微创空间，做到前店后场。”这是刘文军想做的，产业生态体，生产生活一体化的理想国。

　　“我提创业空间的时候大家还都没提呢。”刘文军说，work+的概念其实早在2014年就已经提出，为什么落实得这么慢？刘文军笑了笑说，“因为这个市场没有想象中那么大。”他告诉记者，当一个商场要开业，一定是招租率达到70%才可以。如果只是盲目的追求速度，维持运营的成本可能还不足以缴纳水电费。

　　他表示，目前work+已进入装修阶段，招商完成至85%。work+的入驻对象以5-8人的团队为主，大多是在北京周边居住生活的群体，如望京、朝阳、通州等，来燕郊寻求创业。

　　燕郊的房价还会涨

　　“做产业园区和做住宅、商业地产一样，首先还是地段。”刘文军认为，产业园区距离主城区的车程不能超过1小时，而燕郊，正符合这个要求。

　　园区内的一位主营环保技术开发的业主告诉记者，北京早在几年前就不批准生产类企业的注册，再加上国家52号文出台之后，燕郊和北京没有了税收差异，燕郊享受河北政策，企业三板上市的竞争压力也变小。

　　除了区位优势外，刘文军说，燕郊当地政府还拥有良好的信用基础，答应的优惠政策一定会落实，这给了当地企业极大的信心。而百世金谷也享受到了作为国家级高新技术开发区的全部优惠，如中小企业贷款、人才引进等。

　　京津冀一体化能让燕郊的受益有多大？刘文军认为这是一柄双刃剑，长期极大利好。一方面，从配套、环境、资源一体化的整合，会带来整个区域未来发展定位的提高；另一方面，从产业功能方面则会要求更高，人口密度要求更低。

　　目前，燕郊的房价已经上涨至1.5万/㎡左右。随着北京市行政副中心落地通州和限购消息传来，更催热了与其一河之隔的燕郊楼市。

　　“大家认为现在燕郊的楼市有泡沫，是对照过去的成本，看现在的价格。近期，燕郊房地产的价值，已经因为政策的释放，被放大了很多倍，这样看就不存在泡沫。”刘文军虽然也觉得燕郊“有些提前透支了需求”，但如果拿北京郊区的房地产来对比，比如昌平、大兴，那里比燕郊离北京中心城更远，但价格依然不低。

　　然而长远看，刘文军表示，燕郊的楼市依然将供小于求，燕郊和通州的房价都会随着北京走。随着大北京趋势不断升级，燕郊和北京的房价断崖也许会从50%跌至20%-30%。对比目前望京4万的房屋均价，他预测，未来通州房价也可能达到4万，而燕郊则在2.5万-3万之间。这意味着，燕郊房价可能会在目前基础上，再翻一番。