7问房地产税立法：短期难开征

　　编者按

　　自2010年以来，有关房地产税的规划就从没有停止过：从房产税暂行条例提出修订，到被国务院否定；从房产税沪渝两地试点，到扩围失败；从房地产税的新概念明确，再到两年前的停滞不前……如今，所有的猜想似乎正有望转正——8月5日，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划公布，新增34项立法任务，其中7项是税法，房地产税位列第一。然而，立法规划能否顺利推行？开征房地产税在中国是否真的条件成熟？哪些遗留问题还亟待解决？中国城市报特邀五位业内人士，共议房地产税立法。

　　嘉宾:

　　链家地产高级副总裁、高策机构董事长 陶红兵

　　新城控股有限公司高级副总裁 欧阳捷

　　天津市房地产学会副会长、南开大学房地产金融研究中心主任 徐保满

　　中国社科院土地与房地产研究室主任 李景国

　　中国人民大学公共财政与公共政策研究所副所长 杨宏山

　　预计房产税何时开征？

　　陶红兵：纳入立法规划并不意味着房地产税要马上出台，我认为5-8年内还不会出台。能不能通过人大审议呢？很难。修订交通法，把养路费变成燃油税就花费了近20年。进入立法程序，很多人就认为房产税要出台，早着呢。

　　徐保满：2016年肯定不行，我们的基础数据统计等准备工作还没做好。特别是个人诚信体系，以及对房地产市场的消费、买卖、占有相关的数据库还尚未建立。

　　杨宏山：还有很多工作要做，包括立法、技术手段和地方政府相关制度的安排，因此马上开征的可能性不大。

　　欧阳捷：可以肯定地说，2017年开征完全不现实。房地产税法经国家主席令发布后，需要国务院发布《房地产税法实施条例》，再由国务院部委发布《实施细则》，才能真正进入实操阶段。这个时间一般最快需一年。从技术上看，房屋价值的市场评估量会非常大，建立专业合格且经过认证的评估队伍也需要相当时间。

　　征税后的影响可能有哪些？

　　杨宏山：征收初期，对普通工薪阶层预计影响不大，但随着城市建设加快、城镇化率提高、人们住房需求降低，以房地产税为代表的税收体系，将在地方政府财政收入来源的比重当中逐渐增加。

　　欧阳捷：房地产税是普征，只要买房的都要征收，短期来看，会对买房者产生一点心理影响。长期来说，人们不会因为收税就不买房，就如同国家征收燃油税，我们不会因此不开车、不坐飞机一样。

　　徐保满：征收房地产税可以有效的抑制投资性需求，但抑制多少，还要看实际情况。对政府而言，这将增加财政收入来源，调节市场需求；而对开发商讲，房地产税将增加经营成本；对百姓来说，占有比较多房屋量的人可能会加重负担，因此建议房屋要小型化。

　　可能的征收形式和对象？

　　徐保满：可能还是按照面积来征收。按照国情，可以对人均住房在一定平米面积下的群体设立免征额，但这也有难度：比如居民会因公摊面积过大而产生不满。

　　杨宏山：房产税和面积建立联系是一种“简单粗暴”的征收办法，由于地理位置和公共服务的差异，每个地区的房子即使面积一样，其价值也不同，不能一概而论。这就要求税收一定和价格相联系，因为价格背后的根本是公共服务，比如学区房，价格贵是因为有教育资源优势。

　　李景国：对于自住的第一套住房应该给与免除。中国房地产市场化时间还太短，衣食住行是基本需求，政府工作报告里也讲，要增加百姓的财产性收入，而房产是中国目前绝大多数人的最大财产，从这个意义上讲，也许不会向首套房收税。

　　欧阳捷：房地产税首先要确定税基，也就是按照面积还是按照房价计算。如果按照面积，对于不同城市不同地段不同房价的房子按照统一的税率（尽管可以分档）征税，显然是不公平的，我们不能想象同样是100平米的房子，在湖北襄阳可能只要50万元与在北京价值500万元都收1万元的税。所以，参照发达国家按照房屋评估价值征税显然是更可行的选择，虽然这会增加巨大的评估工作量，但却也为评估中介市场化提供了巨大的发展空间。

　　征税以后房价是否会跌？

　　陶红兵：上海、重庆的结果已经证明其对房价影响不大，主要还是人们的心理预期。收了房地产税，土地出让金也不见得就取消，这只会推高今后的住房成本，使房价升高。以为征收房产税就会让人不买房而卖房，这也是一厢情愿。

　　徐保满：掉不掉价，得看供求关系。不管几线城市，征不征税，只要供小于求，房价就还会涨。

　　欧阳捷：没有哪个国家是因为征税而导致房价下跌的，即便是一时下降也还是会涨回来的。美国金融危机之后房价下跌，现在房价又涨回来了，与房地产税没有关系。

　　未来的税率将如何制定？

　　徐保满：参照国际经验，房地产的税率并不是一成不变的，是政府调节市场的工具，将是一个动态表现。

　　欧阳捷：美国的房地产税率为1-3%，各州也有不同，因为房地产税是地方税。我们的税负水平已经很高了，房地产税会更高吗？应该不会。如果在一个二线城市的价值200万元的住房，税率1%，每年要缴纳2万元的房地产税，即便有免征额，相信大多数人还是承受不起的。

　　沪、渝试点有何借鉴之意？

　　杨宏山：上海和重庆可能更多的还在追求一种试点政绩，因为政府尚不希望对当地的房地产市场产生太大影响。房地产税作为城市政府提供公共服务一个很重要的收入来源，应主要在房屋持有环节征收，而目前上海和重庆更多的是体现在交易环节。

　　欧阳捷：上海和重庆试点从2011年起施行，上海税率0.6%，重庆税率在0.5%－1.2%之间，基本上可以说不成功。因为税基太窄、税率偏低、税收太少，对调剂需求与供给、增加政府财源、抑制高端需求和房价都几乎没有作用，唯一的价值是为房地产税立法探了路。

　　徐保满：这两个试点是有问题的，比如税基较窄，税率偏低，免税面积大等。上海0.6%的税率是低于国际平均水平的，并且防控偷税漏税的手段并没有准备好。

　　征税的重点和疑难在哪？

　　李景国：首先要明确我们为什么要征收房地产税：住建部可能希望房价涨得不要太快；土地部门考虑更多的可能是土地资源不能浪费；财税部门也许更需要增加财政收入。因为征收的目的不同，也就导致了征收的方式、对象、税率等不同——比如住建部想要房地产稳健发展，征收对象就可能是多套住房的所有者；而财政部想要理顺当下的财费体系，就可能是一套普遍的征收方案。

　　杨宏山：当下政府的收入很大程度上来源于土地出让金，这让它们过度集中于新城开发，而忽略旧城维护。由于房地产税每年都会征收，这将有利于政府将注意力集中在对现有社区公共服务的提升上——当治安、教育、医疗、绿化等公共服务改善后，就会刺激当地的住房需求，房价也随之升高，从而政府就有更多可持续性、稳健的收入来源，这有利于推动从发展型政府，到服务型政府的转变过程。

　　欧阳捷：征收房地产税避不开的问题是土地出让金的征收。法理上，土地出让金也是属于国家征收的土地资源税。再征收房地产税，就是税上加税，于法理不合。但土地出让金征收的法律依据是《土地管理法》，与《房地产税法》是同位法，法律效力相同，如果遵从法理，前法服从后法，就意味着土地出让金制度可能会做出调整甚或取消。

　　陶红兵：如果土地的所有者是政府，为什么还要向租用人收税？房屋因折旧等原因其实在不断贬值，而真正升值的是土地。土地出让金其实是一次性支付70年的土地使用权，在此基础上再征收房地产税，显然有重复征税之嫌。