2015年上半年八大地产关键词

　　编者按： 

　　2015一年过半，随着政策利好叠加，中国楼市开始走出低迷。自二季度起，一线城市不断迎暖稳涨，二三线城市也在加速去库存的同时，成交量持续走高。这半年，降息与降准频现，二套房贷首付降至40%；这半年，不动产登记正式启动，京津冀一体化带动周边房产；这半年，创业市场成为热宠，强强联合与兼并重组成为房企的主旋律。

　　不动产登记

　　3月1日，备受瞩目的不动产登记制度在全国正式拉开帷幕。近日，福建、贵州、江西等省已陆续颁发了首批不动产登记证。新证启用后，旧簿证继续有效，各地不能要求当事人强制更换新证，小产权房不会发证。然而，不动产登记暂行条例实施4个多月以来，一些地方虽陆续成立了不动产登记机构，但总体进展缓慢。 

　　点评：不动产登记后对房价有无影响？7月13日，国土资源部在全面调研重庆、青岛、徐州、泸州等15个试点城市后表示：不动产实施登记后均未对当地的房地产市场产生明显影响。而针对争议较多的房产税开征，业内多表示，不动产登记是必要的技术条件，未来还需在法律层面不断完善，房产税最终出台可能要3—5年的时间。

　　3次降息降准

　　3月1日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点；5月11日，再下调0.25个百分点；6月28日第三次降息，5年以上商业贷款利率降至5.4%，公积金贷款利率降至3.5%。准备金方面，两次普降一次定向：2月4日，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；4月20日再次下调1个百分点；6月28日，针对“三农”或小微企业定向降准0.5个百分点。 

　　点评：自2014年下半年，楼市已迎来多次的信贷政策调整。专家称，目前的房贷利率已降至10年以来的最低值。然而，房地产市场目前依然库存高企、有效需求不足，宽松的货币政策虽将在一定程度上继续刺激市场回暖，但总体效应将不及2008-2009年显著，下半年仍有降息、降准的空间。

　　330新政

　　3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会、财政部、国家税务总局共五部委联合发文，调整个人住房贷款政策：对已有1套房且贷款未结清的家庭，二套房贷款首付降至40%，此前为70%；个人出售普通住房免征营业税年限由5年降至2年。 

　　点评：“330新政”被业内认作是2015年上半年以来，房地产市场的最大利好政策，也是造成市场稳步回暖的主要原因。然而，“新政”主要利好改善性群体，对首套刚需置业者的帮助不大。另根据最近的媒体摸底，除广州的二套房首付比仍在7成左右外，北上深三市均已出现4成的首付比例。

　　京津冀一体化

　　4月30日，中共中央政治局审议通过《京津冀协同发展规划纲要》，京津冀一体化顶层设计出台在即。房地产作为首要受益行业，今年以来受到不少关注，尤以北京郊区、交通便利的部分河北市场最受青睐。随着近日北京行政副中心落地通州，当地房价也已迈入3万元时代。 

　　点评：燕郊、通州、固安、廊坊、涿州等地，因起价低、坐拥地理优势，随着京津冀一体化政策不断深入，正迎来新一轮的房价上涨预期。然而，虽政府多次提出要杜绝靠房地产带动建设，如何避免新城变睡城，还得看当地配套建得怎么样。

　　创业地产

　　今年第一个把创业地产这个产品推到公众前的地产人，是SOHO中国的董事长潘石屹。2月1日，SOHO3Q同时在北京、上海两地亮相，其主打O2O移动共享办公，为创业团队和小型项目提供场地，租期最短可至一周，并提供导师咨询等创业服务。前万科副总裁毛大庆的优客工厂、SOHO中国原副总裁王胜江的洪泰创新空间、以及雷军投资的YOU+公寓等，都有不少创业色彩。 

　　点评：大众创业，万众创新。随着各种利好政策频出，当下被喻为有关创业的“最美年代”。一向嗅觉灵敏的地产大佬更是抓紧先机，纷纷在创业领域开辟新疆土。然而，创业者能否承担可能的高租金？管理者又如何能保证持续的较高入驻率、平衡成本与收益？都还有待时间检验。

　　房企跨界

　　5月20日同一天，华远拥抱360，方兴牵手腾讯，再次掀起传统房企与互联网企业的联姻潮；此外，万达联手快钱推出国内首个商业地产众筹项目“稳赚1号”、万科发行国内首只公募房地产信托基金“鹏华前海万科RE-ITs”、当代MOMA完成“无忧我房”众筹的A轮融资，绿地推出也适时推出“地产宝”类的金融理财产品，2015年的跨界合作开始走向多元和深度 

　　点评：房企跨界早已不是新鲜事。除与互联网公司的合作不断加速之外，今年有更多房企将目光放在了金融领域，这也是众多品牌房企在转型中的重要布局。金融市场门槛高、资本金数量大、盈利能力强，未来将继续成为房企的重点发力区，一些领军企业正向地产金融财团的模式不断迈进。

　　万万没有想到

　　5月14日，作为国内住宅产业和商业地产的龙头企业，万科和万达宣布合作，称“未来将通过联合拿地、合作开发的形式，互利共赢”。双方表示，将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组，展开长期的深度合作，且不限于国内市场。此举有利于万科顺利拿地，万达也能加速实现其轻资产转型目标。 

　　点评：两家企业同为地产业标杆，20多年深耕不同领域，此次合作被业内直呼“万万没有想到”。然而，二万在管理模式、组织结构和企业文化都大相径庭：万达注重速度、强调领导人文化和高度的执行力；而万科追求品质和口碑，主导职业经理人文化且管理更扁平—未来若开展深度合作，尚需一段时间磨合。

　　并购与重组

　　7月3日，嘉华控股高比例认购万通地产股份，成为第一大股东，万通地产告别冯仑时代；6月，保利地产对上置集团完成认购成为最大股东，将获其在上海核心区大量土地的控制权；恒大也先后收购武汉三江航天房地产开发有限公司和重庆中渝集团，同获两个二线城市的优质土地。然而，融创的收购之路并不平顺：继去年对绿城收购失败之后，2015年对佳兆业的收购计划也最终流产。 

　　点评：据北京和上海产权交易所显示，今年截至6月中旬，挂牌待转让房企及项目股权累计达42宗，居各行业之首，其中有20家房企出售100%股权。“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”将成为新常态。然而对于收购方来说，未来如何融合收购的项目，将是一个问题。