风口上的通州房价还能涨多少?

　　“6月份以来，房价每平米已经涨了将近2000块。现在每天都有很多人来看房，上午刚签了两单。”在北京通州区万达广场附近的一户我爱我家中介里，置业顾问孙经理这样对中国城市报记者表示。 

　　在7月10日刚结束的北京市委十一届七次全会上，通过了北京市委、市政府《关于贯彻落实<京津冀协同发展规划纲要>的意见》，其中提出要“聚焦通州，加快市行政副中心建设”。 

　　喧嚣十年的北京行政副中心，终于落定通州的同时，也带来了通州房价的另一轮上涨预期。

　　二手房迈入3万元时代纯住宅基本没新房

　　由于信贷等利好政策叠加效果显现，从今年4月起，全国的房地产市场一改先前冷清，回暖迹象频生。其中，作为人才与资源的高度集中地，以北京为代表的一线城市，更是在量价方面领涨全国。 

　　关于通州将要承接北京功能转移的传言曾一度在坊间流传。7月，伴随着其“行政副中心”的定位得到官方落实，通州的房价也随即成为瞩目焦点。通州楼市的现状如何？政府搬迁的预期又将带来怎样的影响？带着疑问，中国城市报记者日前来到通州走访了多家房地产中介和楼盘销售中心。 

　　我爱我家的孙经理告诉记者，通州的二手房市场从今年一季度起就已经有回暖迹象，但直到5月，才有了明显成交量的回升。特别是6月起，由于北京副中心的传言越演越烈，通州的楼市开始走俏。“很多开发商和业主都已经开始囤房不卖了，现在是一房难求。”孙经理说。 

　　他向记者表示，最近来咨询房子的人很多，平均每天都能有两到三单的成交量，而购房者覆盖了从刚需、改善到投资等各类群体。 

　　而当记者提出要求想看几个新推出的住宅楼盘时，孙经理表示很遗憾：“目前通州已经基本没有多少70年产权的住宅一手房了。”他告诉记者，将要开盘以及正在建的楼盘多为50年产权的商住两用房，比如位于通州运河核心板块的富力运河十号、地铁6号线边的世界侨商中心等。 

　　“首次开盘大概有300多套房源，现在已经排到接近700号。”记者询问了富力运河十号的一名销售人员，他告诉记者，该项目是50年产权的精装修公寓，预计7月底开盘，开盘价大概在3.5万元-3.8万元/平方米之间。另外，据我爱我家的孙经理介绍，知名开发商的楼盘一般卖得很快，比如绿地的商住房在2014年时就基本售罄，均价在3.2万左右。 

　　新楼盘项目的短缺也直接推高了通州的二手房市场。“通州二手房现在均价2万5一平，地段好的北关和新华大街附近，二手房要卖到2万7、8。”通州链家地产的一名经纪人对中国城市报记者介绍道。 

　　他告诉记者，目前位置最好的二手房均价已经突破3万，比如位于通州北苑地铁站边的天时名苑小区、靠近后南仓小学的学区房富力金禧花园。而北关因临近富华、远洋新光天地等综合体，未来前景较好；新华大街毗邻万达广场，有公交直通国贸等CBD，这两个地区成为目前最受青睐的通州二手房市场。

　　十年房价翻十倍警惕配套不全变睡城

　　从1993年定位“卫星城”以来，通州即开始引发关注。随着2005年国务院批复《北京城市总体规划(2004年—2020年)》，由于“重点新城”的定位，通州也受到越来越多的瞩目，相关政府搬迁的传闻不断。 

　　“2003年时通州的房价也就2000多一平。”和中国城市报记者聊天时，常年居住在通州的胡大爷对目前的3万元时代很感慨。而据记者查阅相关数据，通州房价曾从2005年的4000元/平方米涨到2009年初的8000元/平方米。 

　　随后，2010年“两会”上，由于CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念的提出，2010年的通州房价出现了爆发式上涨，从2009年的均价不足1万元/平方米曾一度触摸到了3万元/平方米大关。再到如今动辄“破三冲四”的价格走势，这也就意味着，通州的房价在十年内翻了近10倍。 

　　胡大爷另外告诉记者，虽然很多大的商业综合体正建得如火如荼，但目前的通州配套也还不尽完善，比如全区没有一家三甲医院。 

　　记者实地探访了运河核心区域附近的潞城地段。记者观察到，传言中的“政府预留地”依旧以大片农田、荒地为主，而潞城地铁站周边更是停满了每日通勤换乘的私家车，俨然成为了免费“停车场”。 

　　“新办公区规划设计就得一年，建设一年半，搬迁一年半，四年已经是神速了。”中国城市发展研究院院长助理赵昭则认为，从规划到搬迁完毕，通州实现行政功能的承接还需要很长一段时间。他指出，通州现有人口、交通的压力已经很大。四大班子出城，而区县班子还留在原地，这样会导致管控偏移、效率低下。 

　　数据显示，通州全区常住人口由2005年的88.5万增长到2014年的135.6万人，年均增加5.91%，而同期北京市常住人口年均增速为4.43%。此外，根据《国家新型城镇化综合试点方案》对通州未来的发展目标，到2020年，通州区常住人口城镇化率会达到68%，比2015年增加3.8%。 

　　人口增加在带动产业发展的同时，必然也刺激了当地的房地产市场。但如何控制“造城运动”，避免空城、睡城再现，未来的通州发展尚有一段长路要走。

　　未来两到三年通州房价翻一番？

　　“通州的房价肯定还会涨，现在均价2、3万，两三年后能达到3-5万一平米。”6月底，链家地产高级副总裁、高策机构董事长陶红兵就曾在一场房地产论坛上公开作出预测。 

　　言下之意，通州楼市已经进入上行通道，两到三年内房价有望番一倍。在他看来，通州和燕郊都是不错的置业选择，“北京的房价会越来越贵，总体会往上涨”。 

　　根据中国指数研究院数据，今年4月起，通州楼市就已有小幅回暖，销售商品房11.84万平方米，较上年同期增长了51.6%；而进入6月，商品房销量更是达到24.53万平方米，较上年同期增长了95.93%。 

　　而在投资方面，2006-2014年间，通州区房地产开发投资额复合增速超过30%，高于了北京全市约20个百分点。今年1-5月，全区房地产开发投资保持平稳增长，通州区房地产业完成投资144.2亿元，同比增长14.7%；新开工面积为153.3万平方米，同比增长了11.1%。 

　　风口上的通州，房价还能涨多少？一边是楼市火热，一边却是规划委和区政府等部门的集体降温。7月14日，北京市规划委在面对通州问题时，就明确要求政府管控，杜绝以房地产业为主的带动方式带动。其指出，通州建行政副中心绝不是大规模的“造城”，要把适宜的行政事业单位功能成建制、分步骤地向市行政副中心转移。 

　　此外，临近截稿时，记者又从通州开发商、政府部门等多渠道获悉，通州区政府“不久前约谈了好几家开发商”，已提出口头警告，要求控制房价上涨幅度——如果开发商肆意炒高房价，未来或将禁止在北京范围内拿地。 

　　此番一热一冷，看来，通州的房价即使要涨，也未必有那么“疯狂”。