棚改：“曝光”在政府监督下

　　6月30日，国务院印发了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（以下简称《意见》），部署进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作，切实解决群众住房困难，有效促进经济增长。

　　《意见》明确了四方面的工作举措

　　《意见》指出，当前待改造的棚户区多为基础差、改造难度大的地块，在创新融资机制、完善配套基础设施等方面还存在不少困难和问题。《意见》提出，按照推进以人为核心的新型城镇化部署，实施三年计划，2015－2017年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套（其中2015年580万套），农村危房1060万户（其中2015年432万户），加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。

　　为确保完成上述目标任务，《意见》明确了四方面工作举措。一是加大城镇棚户区改造力度。抓紧编制2015－2017年城镇棚户区改造实施方案，加快棚改项目建设，积极推进棚改货币化安置。二是完善配套基础设施。尽快编制2015－2017年棚改配套基础设施建设计划，确定棚改安置住房小区配套基础设施项目。三是推进农村危房改造。组织编制2015－2017年农村危房改造实施方案，统筹推进农房抗震改造，加强农房建设质量安全监管及农房风貌管理和引导。四是创新融资体制机制。各省（区、市）要制定具体管理办法，推动政府购买棚改服务；在城市基础设施建设和运营中，建立健全财政投入与价格补偿统筹协调机制，积极推广特许经营等政府与社会资本合作（PPP）模式；鼓励多种所有制企业成为棚改实施主体；开发银行等金融机构可依据政府购买棚改服务协议、特许经营协议等PPP合同，对项目实施主体发放贷款；鼓励农业发展银行在其业务范围内对符合条件的实施主体，加大城中村改造、农村危房改造及配套基础设施建设的贷款支持。

　　PPP：未来棚改及保障房建设重要“出口”

　　在我国，地方城市建设一边要全力推进，而财政资金一边又捉襟见肘。如何才能破解因地方财政有限而棚改安置房工程不能如期开工的难题？如今，我国多个县市正在逐渐摸索通过PPP模式，筹集资金解决棚户区改造及安置房建设等民生工程。

　　据了解，作为一项重要的民生工程，棚改安置房其建设本身并无法为建设企业带来更多和更大的利益。如果企业愿意参与到安置房的建设中，其主要的盈利点在于由其自主经营的配套商业服务设施等。如今，政府与社会资本合作的PPP模式在我国的棚户区改造中还尚处在积极探索阶段，引进民间资本，是大胆创新，是按照市场经济方式的一种积极作为，作为一种合作模式，PPP方式既能把老百姓的事情办好，也给企业带来了一定的盈利空间，算是双赢。有专家指出，按照PPP模式进行棚户区改造，关键是成立一个公私合作的主体性公司，并按照出资比例多少，公私共同分享利润，分担风险。

　　值得注意的是，此次《意见》的出台特别明确了“加快棚改项目建设，积极推进棚改货币化安置。”提到货币化安置，这里就不得不提到我国的保障房建设，在我国，拆迁户如果符合条件资格，购买保障房是不需要摇号的，也就是说拆迁群体选择保障性住房，政府是会相应给予优先保障和照顾的。

　　问题同时也接踵而至，棚户区改造涉及到的廉租住房、两限住房、公共租赁房等保障性住房类型，由于这些房屋的特殊性质，又很难吸引到社会资本的“目光”。为此有专家给出建议，具体的PPP模式进行保障房建设可以以BOT、BOS、REITs等方式进行。例如BOT，在该模式下，社会资本方在建成公租房后拥有经营权，可通过收取房租和政府租金补贴的方式来获取必要的收益。这其中，中标单位与政府合作，成立项目公司（SPV）。其中项目公司负责项目融资、建设和管理，负责收取租金，以获得合理回报。

　　的确，为确保广大民众的住房权，保障房是政府代表公共利益，直接保障居民住房权的有效体现，是保障弱势群体基本生存权的标志。应该如何发挥社会政策功能，《意见》的出台，可以看到“公私合作”模式将是未来棚改以及保障房建设领域的重点攻坚领域，也是未来我国政府在新型城镇化道路上发展民生工程的重要起点和出路。

　　企业应积极助推城市配套设施建设

　　此次《意见》的公布更加明确了要“完善配套基础设施”的建设。配套设施的建设需要政府的支持，同时更需要建设企业发挥自身优势，城镇化建设不仅仅是企业为城市提供房子，更需要的是社会资本全面参与到城市公共服务能力的提升上，做城市的综合运营商。据记者了解，万科在北京房山长阳的房地产项目上，没有向政府“索要”配套基础设施和公共服务设施，而是主动帮助政府完善和提升了当地的公共服务设施和配套设施质量，把北京小学和北京四中引入长阳，全面提升了长阳的区域价值。

　　面对当前我国一些地方政府不愿意抑制房价，需要高房价稳定高地价，不惜运用各种公共政策手段，包括压缩住房保障覆盖面等现实情况，重构我国住房保障和供应体系，需要的是一整套完备的配套政策，即在法律框架下实施住房保障。《意见》的出台毋庸置疑加强了政府对住房保障的监督和管理。