地产周问

　　Q：现在这个截点，您如何看待房地产走势？

　　A：最近两三年，房地产特别是住宅市场的环境，已经和正在发生变化。第一个因素就是GDP增速变化。原来的GDP增长多年维持在两位数以上，而近3年已经滑落到百分之七点多，已经从高速增长转向了中高速增长。而相关理论显示，经济发展和住房市场密切相关。当GDP增长超过10%时，房地产会飞速发展；8%-10%时，是高速发展；而6%-8%时，是稳定发展。我们现在已经转到了8%以下，所以从这个趋势上看，未来的房地产会朝着稳定的趋势发展。

　　第二个因素是人口总量和人口年龄结构的变化。很多研究结果表明，我们人口总量的增速会趋缓，在城镇化水平一定的情况下，总人口增速的减少，就意味着向城镇转移人口的减少，也就是需求在减少。从年龄结构来看，中国住房的主要群体是中青年，而我们正趋于老龄化，这意味着中青年的购房需求将减少。

　　第三个因素是城镇化。城镇化发展是一个S型曲线，具体可以分为30%和70%两个阶段。30%-70%之间处于高速发展期，70%以后处于滞后阶段。我们现在处于30%-70%之间，这里面又以50%为临界点分为两个区间：30%-50%是加速，50%-70%是加速期间的减缓区。现在的城镇化率按照国家统计局公布的数据是54.77%，这就意味着城镇化的速度会减缓，城镇住房市场的需求增速也会减缓。

　　综合起来看，未来一段时间，中国的住房市场会处于稳定发展期，房价不会像原来一样上涨幅度很大。这就要求房地产企业的开发模式、营销模式等，都要随之变化。

　　Q：下一轮的政策调控，空间将会有多大？

　　A：最主要是差异化，地方政府调控的自主权增大，根据市场情况指定具体政策，因地制宜。

　　Q：房产税什么时候能出来？

　　A：今年很难出来，税收要有法有据，要先立法，后才有房地产税。

　　Q：限购什么时候会取消？

　　A：一线城市是否取消限购，不能仅考虑住房。这里还有一个城市承载力的问题，比如北京如果取消限购，就要想到会对人口规模产生什么影响？当然，限购是行政手段，目前还是建议要去行政化，多用市场手段。

　　（对话者Q：中国城市报记者张阿嫱；A：中国社会科学院土地与房地产研究室主任李景国）