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“上午等亲妈过节，下午等央妈降息。”
5月10日，全国感恩母亲节的风潮未过，央行再降息的消息又重磅在地产圈里炸开花。
这对近一年来业绩平平的各路开发商来讲，可算喜上眉梢。当日下午，记者就频繁看到各房地产公司的“降息版”促销海报，“红五月”一时再抖擞了市场信心。母亲节这份大礼，着实是送给地产人的。
房贷100万元30年期 月供可降160元
中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。
这已是自去年11月以来，半年内的第三次降息。
中国城市报记者算了一笔账。如果以贷100万元30年期的房贷为例，此前5年期以上贷款利率调整为5.9%时，所对应月供为5931.4元；而从5月11日5年期以上贷款利率调整为5.65%，所对应的月供是5772.4元。也就是说，此轮降息后，购房者的月供可降低160元左右。
不过，值得注意的是，在三次降息中，央行不断在提升金融机构存款利率浮动区间的上限：由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍，后为1.3倍，5月11日再调整为1.5倍。
这意味着，各家银行如果按照1.5倍的区间一浮到顶，一年期存款基准利率则有最高有可能上升至3.375%。而存款利率一旦提升，贷款利率也会随之水涨船高，购房者的负担不降反升。
“由于目前存款利率‘一浮到顶’的机构数量已明显减少，预计金融机构基本不会用足这一上限。”不过，在降息当日的“答记者问”上，央行就曾官方做出如此解答。
而根据降息后，记者对各大银行的调查统计，目前工行、农行、中行、交行及招商银行的一年期存款利率均为2.5%，较基准利率上浮了1.1倍。而浦发、兴业、华夏等股份制银行，多数将存款利率上浮至1.2倍。
看来，利好虽有，购房者还需冷静过后再入市。
降息能否助力楼市再回暖
与降息对应的，是去年以来稍显冷清的房地产市场。
5月7日，中国社科院发布《房地产蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》），统计2014年全国商品房销售面积120649万平方米，比同比下降7.6%，商品房销售明显遇冷。与之对应的是商品房待售面积，2014年为62169万平方米，这意味着新建商品房的去库存时间要半年，地产商的压力明显。
另外，《蓝皮书》还指出，2014年房地产投资的增速有了明显下降，全国房地产开发投资较去年增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点。房地产开发企业的信心也明显不足，新开工面积和土地购置上，都有了显著下降。
“销售面积降幅明显，但是销售面积是仅次于2013年，在历史的年份当中是第二年的新高。”中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一，显然对唱衰楼市的论调不能认同。
他认为，房地产投资虽然增幅有所下降，但仍然处于历史的最高点。不过，他也指出，三四线城市的房地产市场总体还是供远大于求，全国商品房待售面积也创了历史新高。
2015年的房地产市场走势如何?在接受中国城市报采访时，中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚说，在销售、房价方面，会比2014年保持持平或略有增长，但涨幅不会很大。
另外，《蓝皮书》还预测，今年的房地产投资会继续分化，主要向人口聚集能力强的一线城市和部分二线城市集中；针对于相应的财政金融政策，也会被不断释放出来，促进改善型住房消费。这也就是说，今年还有可能再有多轮降息和降准措施。
有闲置才有竞争 有库存对消费者是好事
5月13日，根据中国指数研究院数据显示，2015年1-4月，全国商品房销售面积为26385万平方米，同比下降4.8%；销售额为17739亿元，同比下降3.1%。
然而，纵观全程，销售面积和销售额累计降幅正呈逐步收窄趋势。其中，4月单月销售面积、销售额同比转降为增。而在今年的前4个月，全国商品房和住宅销售均价分别为6723元/平方米和6406元/平方米，同比止跌转涨，分别上涨了1.8%和2.9%。
这意味着，330新政及降准等政策对房地产市场需求的带动效果，已有一定成效。
“目前尽管有一定的政策利好，但实际上330政策对一线城市的利好，还是多于待售面积多的二三线城市。”尚教蔚指出，今年市场的主题依然是去库存。
2015年初，住建部发布文件，鼓励通过购买方式，将部分存量商品房转为保障性住房，同时支持房企将持有房源向社会出租。然而具体到实施，尚教蔚认为，尚有些困难。
她指出，政府回购商品房，对于待售面积多的中小城市是有益的，但像北京这样的大城市，一是没有这样大的库存，另外对户型大小、位置、差价方面也需要考虑。“比如商品房售价在3万元/㎡，而保障房售价则大概只要1万元/㎡，这中间的差价政府是否有能力承担？”尚教蔚对中国城市报记者表示。
“房屋的库存多大才是合理的？没有一定的闲置、没有一定的存量就不符合市场的特征。”针对房地产市场的库存现状，中国社会科学院城市发展与环境研究所副所长魏后凯则认为，产能的开工率在80%-85%即合理，而闲置率在15-20%以内也是较合理的，有过剩、有闲置才有可能有竞争。
对此，中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示赞同。在他看来，“零库存对经营者来说是追求目标，有了相应的库存，对消费者来说可能是好事。”
“不过，今年和明年，估计还有两次左右降息，还有四次左右的降准。”一向看好楼市的易居研究院副院长杨红旭则预测，今年年底相比年初，一线城市房价将至少平均上涨二成，其中深圳将至少涨三成；另外，绝大部分二线城市和部分三线城市，房价也将上涨，总体看一成左右。
不过，在杨红旭看来，此轮降息利好更多的是已经利用贷款进行置房的购买者，因为部分城市房价正在反弹，尚未购房的朋友，这次降息所节省的成本将会转化成房价上涨，基本无利好。
