潘石屹谈“我们想试点不一样的东西”

　　5月7日，李克强总理去中关村喝咖啡的消息一度刷爆了创业者的朋友圈。

　　而仅三天前，总理给清华学子回信，鼓励青年创业；4月底，国务院则正式发文，以3年内保留人事关系、支持技术人员离岗创业等具体优惠细则，再推创业热。

　　在这场“大众创业，万众创新”的浪潮下，中国似乎迎来了有关创业的“最美时代”。而一向以嗅觉灵敏著称的SOHO中国董事长潘石屹，早在3个月前，就已经把其商业版图延伸至这一领域。

　　传统房地产做了20年 如今想尝新

　　“我们做SOHO 3Q主要还是为创业者服务，旧的制度和方式有很多浪费，3Q主要为了支持这些新力量，也就是掌握了互联网技术的年轻人。”5月5日，在接受中国城市报记者采访时，潘石屹这样解释了SOHO 3Q的建立初衷。

　　2月1日，位于北京望京SOHO和上海SOHO复兴广场的两家SOHO 3Q正式开门迎客。两个项目各开辟3层楼共1500个座位落地其O2O共享办公的畅想，包括“美团网”“触控科技”“饿了么”等不少互联网公司，成为了3Q的首批入驻商。

　　可以只租一张办公桌或一间办公室，租期少则一星期、多则几月甚至几年，提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，通过官网或APP可直接完成选座、预订、下单和付款——“用户只需要带着手机和电脑来工作”，这是SOHO 3Q倡导其O2O移动办公的主要纲领。

　　“3人间和4人间的办公室占主体”，在记者实地参观望京3Q时，其楼层经理陈晓霞介绍，独立办公室可容纳2-10人不等，标配是每人一张带抽屉的办公桌和一把办公椅。每层楼的工位约有200多，三层加起来共可使600人同时办公。

　　谈到3Q入驻者的结构组成时，潘石屹直言“我们不希望太单一”。他的理想是“更多元化、更丰富”，不要全搞互联网、P2P和手机游戏，音乐、电影、艺术类的团队也要包含进来。

　　传统的整租是否比短租更赚钱？针对最受关注的盈利问题，潘石屹的回答是“差不多”。他表示，3Q模式不同于传统房地产，要量起来了才会有前景。“传统模式已经做了20年，如今我们想试点不一样的东西。”

　　今年将有11个3Q项目落地

　　目前，望京SOHO 3Q的办公桌租金为每人 800元/周，独立办公室则需要每人1040元/周，这已是其2月份开业价格时的八折。

　　“价格基本上就是成本价”，面对外界质疑其给创业团队定价过高，定位“非草根”，潘石屹如是对记者解释。他表示，每个3Q租户在收取租金上都金额统一，不分位置好坏。“尽量简化，不算细账”，这是SOHO 3Q在其产品定价上遵循的一个守则。

　　“人数多了还是有压力的”，一位入驻3Q的创业者对记者表示，随着创业团队人数的增长，租用3Q的成本也会水涨船高。他算了一笔账，在3Q租赁办公桌，每人的月租金是3200元，10个人的团队总价就是32000元；但如果在附近同地段租一间LOFT，租金则大约只要20000元。

　　言下之意，SOHO 3Q似乎更适合初创的小团队入驻。

　　独立的玻璃工作室，和开放的大厅办公桌，哪个更受创业者青睐？“要分情况，如果是技术团队，肯定会更喜欢在一起的独立空间。”现场的一个创业者对记者说。

　　然而，如果团队性质更灵活，自由度更高的开放办公桌就成了明显偏好——“对现在的创业团队来讲，已经没什么商业机密可言”，该创业者表示，去中心化同时有助于增进彼此交流以激发灵感。而这与潘石屹下一步的3Q布局也正相吻合。

　　他表示，在今年9月30日即将交付使用的光华路SOHO2，3Q的占地面积有三万多平米，里面配备的大部分都是办公桌，还做了很多类似耶鲁、哈佛式的公开教室。

　　潘石屹另外告诉记者，目前3Q的入住率已经接近满额，还有人在排队等待。

　　决定短租业务生死的是出租率。其实，早在SOHO 3Q营业之初，外界就曾对其可能面临的空置率发出隐忧。原华远董事长任志强，更是在其开放日当天，毫不客气地调侃“40%-50%（3Q租户）是他自己人。”

　　而根据记者当日的观察，望京3Q的工位确实已大部分出租完毕。

　　“现在最重要的是尽快把规模做起来，大概9月底会有10130个座位，这将全部呈现在SOHO的物业里。”潘石屹也向记者展望了其壮阔的商业版图，他说3Q目前还是一个新力量，尽管从今天来看可能人数还不多，但“马上就会起来”。

　　根据他的描述，到今年10月份，中国共将会有11个SOHO 3Q落地。其中北京7个，上海4个。等产品成熟后，不排除用物业租赁和收购的方式实现扩张。

　　3Q不是孵化器 只对建房子在行

　　和原万科高级副总裁毛大庆的优客工厂一样，潘石屹也宣称3Q并不是孵化器。

　　“我们用自己的力量，在中国用5-10年的时间，扶植这些新兴的力量起来。”给年轻的创业者以平台，让他们以低成本的方式迅速成长起来，似乎是潘石屹这些地产大佬打造创客空间的共同初衷。

　　当现场创业人员问道，SOHO中国未来有否可能对一些互联网创业项目进行投资时，潘石屹很坦率地回答说“暂时没有”，因为对互联网“不明白”。“但我们对建房子这件事还是比较在行的”——这也就决定了3Q相较于其他五花八门的创客空间更为单纯，并未有那么强烈的孵化意味。

　　SOHO 3Q 和毛大庆要做的优客工场有什么区别？潘石屹想了想回答说还不是特别一样。“3Q今年都在用自己的房子租，把这1万个座位做出来，明年再到别的项目上去。”

　　潘石屹反复强调的还是“规模”。他直言，现在上海和北京的3Q项目就是一个样板间，原来只是单纯建房子，现在是把房子装修完了再出租。“目前看来效果非常好，尤其在北京。”

　　北京和上海的3Q有何不同？潘石屹告诉记者，二者在管理上采用标准化运营，但上海的互联网创业氛围稍弱，做服装和设计的反而很多，所以大厅里经常租给他们走秀。

　　然而，根据记者的了解，3Q的租户入驻不需要审核，也就是说这里不止有创业者——这也与潘石屹多元、异化的初衷相吻合；而优客工场则对准入者有一定门槛：“优客工场不是租一个桌子给他们就可以了，我一定要看这些企业能不能得到天使投资。”4月17日，毛大庆曾在优客工场的亮相仪式上公开表示。

　　此外，与WeWork等竞争者相比，SOHO 3Q暂时没有开发社交平台，也还没有提供法务、财务、投资等超出物业范围之外的服务。

　　不过，记者采访当日见到了原万通国际董事长、现已转型风险投资家的王功权。王功权表示，每个周二下午他都会到望京3Q给创业者做义务咨询。此外，根据工作人员介绍，对于长期租赁3Q的创业团队，可以协助其注册公司；3Q也会日常举办一系列的创业分享活动。这也将在一定程度上提升3Q对创业者的吸引力。

　　“毛大庆做的这个选择还是一个正确选择吧。”面对圈内同行毛大庆，潘石屹还是给了个中肯评价，“他这个模式承担的风险也比较小，因为阳光100给他的租金是2块/㎡，各个合作方包括阳光100和他自己都投了几百万。希望他能成功吧。”

　　中国版WeWork大潮开启

　　4月29日，潘石屹和创新工厂董事长兼首席执行官李开复，共同宣布了SOHO 3Q和创新工厂的合作蓝图。按照构想，创新工厂的导师会定期到3Q开课，而潘石屹和王功权等3Q的老师，也会去创新工厂，并且提供活动场地。

　　虽然和李开复的合作炒得风风火火，但潘石屹也隐隐向记者透露了些许担忧：“他们的公司注册在海淀，如果搬到望京，一些政府支持的优惠政策就没了。”他还开玩笑式地提醒记者不要在报道里提及，因为怕把朝阳和海淀的关系搞僵，“这样他们就更过不来了”。玩笑里，也折射出创业扶持政策在物理空间选择限定上的无奈。

　　其实，除了风口浪尖上的毛大庆和潘石屹，原SOHO中国区副总裁王胜江，亦在日前宣布携手俞敏洪，成立洪泰创新空间，称要打造中国第一个创业运营服务商。除此之外，绿地集团也称将于今年上半年在房山项目打造绿地版的共享办公产品。

　　这无不与起源于美国纽约的办公室租赁公司WeWork有惊人相似。其商业模式就是用折扣价租下某写字楼的一两层，然后将办公地划分成许多小块，再每月向那些初创企业和小公司收取会费。也就是运用互联网思维，避免了资源空间的浪费。

　　根据中国城市报记者不完全统计，目前较有名气的中国版WeWork产品已近七、八家，都是赶着创业春风，利用空间、互联网社区和导师资源等为创业者提供服务。

　　中国的创业大潮似乎才刚拉开帷幕。回顾历史，没有任何一个年代如当前一样，对创业发酵出如此狂热。然而只有当大潮退去，才能看见是谁在裸泳。

　　那些被遗留在沙滩上的创业者该如何被安置？当年为创业者提供牵引的这些温床，又如何能在浪潮里长久保持欣荣生命力？这都有待时间来检验。