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4月19日，中国人民银行宣布，自20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。而一季度以来，为提振楼市稳定经济，房地产市场更是新增利好不断：3月1日，央行降息；3月30日，央行、住建部、银监会联合下发文件，二套房首付比例降为40%，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。
此次的降准力度较大，经济下行的压力之下，此举有利于降低社会的融资成本。然而，一系列政策后，一线城市虽渐趋回暖，但二三线城市的反应平淡，这些城市的政府甚至有可能孤注一掷，给市场下“猛药”。为避免2009年市场暴涨投机盛行和2013年房地产市场急剧下行的两种结局，目前政策应从整体上适度把握效果，出台一些“组合拳”，避免分散、碎片化，使市场忽暴涨忽暴跌。
区间调控 “上要封顶、下要保底”
2009年亚洲危机以及2013年“国五条”已先后有了房地产市场“冒顶”和“塌陷”的沉痛教训，此次调控能否避免这两种结局？笔者认为，房地产市场进入常态化，调控政策发生效力要有一定的空间幅度，上要封顶，不能突破导致暴涨的“天花板”；下要保底，不能暴跌硬着陆。政策的预期是要让市场复苏趋稳，而不是再进入过山车式的运行。这次以稳定住房消费拉升房地产市场为目的调控政策，如果力度不大，市场会继续下行，严重拖累国民经济；但若再出台类似2009年七折利率的利器，政策叠加力度过大，将会量价急剧上升再次推高市场，最终加大市场危机。
所以，“组合拳”政策一定要将其效力精准地控制在一定幅度内，要慎用大幅度降低利率、税收和没有政策替换就大面积取消限购等政策，采纳柔性政策顺势而为，最终进入常态化轨道。
以销定产 做“品质”功课
当前稳定住房消费的政策给购房者带来利好一面。但即便消费者的购买力提升，其也未必愿意出手购买烂尾楼。上一轮城镇化由于大规模造空城，不重楼盘质量，导致千城一面，万楼一型，空置楼盘量大质次，许多滞销楼盘无法满足消费者对新产品新生活的追求。在目前楼市严重地供过于求市场低迷的形势下，有些城市仍出现了个别“日光盘”，这足于证明房地产消费已进入追求品位、品质和品牌的新时期。
房地产市场应遵循以销定产的原则，建立供需对接的大格局，这就要求地方政府调整产业技术政策和产品结构，消费端和供应端共发力。因此，地方政府和存有滞销楼盘的开发企业，要卯足劲做好改进产品质量的“功课”。首先，要调整规划，完善滞销楼盘周边的交通、商业、教育、医疗等公共资源配套；其次，政府要督促和扶持开发企业追加投资，根据不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消费需求，通过嵌入文化、科技、绿色等宜居要素调整和优化其所开发的滞销楼盘；最后，房企要对业主提供综合运营配套服务，利用轻资产模式配置提供专业从事社区服务的贴心管家，将房地产价值链由土地增值转向后期服务。
针对企业遭遇资金困扰无力追加投资的僵尸产品及烂尾楼，地方政府应当及时清理，将其转让给优质企业进行以优化升级为目的的再次开发。这一方面提高了消费者的购房能力，另一方面又能提供精品楼盘及高品质的社区服务，消费者的购房意愿自然水涨船高。
市场联动 重改善型需求
目前政策虽对二级市场及转让二手房有一些利好，但总体还偏重一级市场。房地产市场一般呈现梯度结构，由于人口增多、子女长大、结婚分居、生活改善等因素，住房消费升级是永恒需求，因此稳定住房消费要特别重视改善型需求，应建立一二级市场联动的大格局：在一线城市，可探讨提高利率、税收门槛阻挡本地户籍的居民投资投机购买多套房，将市场容量让度给外来人口，逐步放宽对他们的入市限制；另外鼓励改善性需求，对那些有消费升级意愿的居民进一步给予税收、利率等方面优惠，资助他们卖小换大，卖旧换新。只有这样才能开拓二级市场，加大对一手房的需求，减少库存，同时也加大二手房的供应，让有不同住房消费需求的居民各得其所。
政府回购 租售并举
目前的政策重点仅在住房的持有消费上，即购房置业者自持自住。然而此外，租房同样也是一种消费，一个健全的房地产市场应该是租售并举互为补充。
北、上、广、深等一线城市一方面存量房闲置严重，有人持多套甚至十几套、几十套房闲置，他们追求的是炒房获暴利，这部分套利者反被套住，急于出手；有人一房难求，买不起房且高房租租不起，低房租又租不到，加大了租房人的压力。
为此，政府可回购商品房作为危改、棚改安置房或收储商品房作为公租房、社会租赁房进行出租；也可以出台一些降低房屋出租税收及房产税的政策，同时降低出租者以及租房者的成本；鼓励开发商及炒房客在闲置楼盘无法通过买卖回收现金流、资金链紧张的情况下转向批量装修出租，从开发商中介商转型为房东，自我消化库存，形成长期稳定的现金流回报。
创新转型 做城市服务商
提振楼市要着眼于创新转型的大局，通过资产兼并重组和建立混合制企业等方式转型升级淘汰劣质企业。这就要求地方政府出台一系列政策倒逼和引导企业创新转型，优胜劣汰。
万科等开发企业尝试从土地开发商转型成城市生活综合配套服务商就是个例子，从重视小区周围配套设施提升到重视小区内部的服务、管理等，扮演好社区管家的角色，让住户得到更舒适的居住体验，回归住宅本身的居住价值。
总之，目前出台的这些政策对市场发展虽有一定促进，但近期效果尚不尽如人意，远期也难有大作为。提振楼市不是只顾当前坎，更要注重引导房地产业渐入常态化。因此，要研发储备并适时出台更多利好政策，条件成熟时还要推出如房产税、不动产统一登记及产权产籍信息联网等约束性法律规定。一方面引导房地产企业摆脱困境，步入良性循环，铸百年品牌；一方面又依法治理，引导整个房地产业优胜劣汰，步入新业态。
（作者系中国房地产研究会副会长）
