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“政策年年有，最近特别多”，用这样一句时髦语来形容当下的房地产市场，再贴切不过。
从3月1日央行宣布降息，两会期间明确“稳定住房消费”，到最近一周多部委联手限制土地供应、降低二套房首付比、住房转让营业税免征将至2年，整个三月，几乎成就了地产界的集体狂欢。
市场“意外” 银行和地产股市齐飞
3月27日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），在限制用地供应规模、调整住房户型等方面做出规定。其中，调节土地供应，被看作是最大亮点。
《通知》一出，一面是地产股当天的集体飘红，另一面是业内直呼“不过瘾”，易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱在其微信公众平台里大喊“我们要政策”。
果然，紧接着3月30日下午，央行、住建部和银监会又联合发文，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。
40%的二套房首付比，相对于此前50%左右的市场预期，显然“意外”不少。
然而，上述三部委的余音未散，10分钟后财政部和国家税务总局又再下通知，规定个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。而此前，这一时限是5年。
接连的政策利好重重而至，业内也多称“万万没有想到”。当天下午，多家房地产公司即挂出海报开始大打营销牌；而深证成指上涨至318.90点，招商地产、荣安地产、中天城投、金科股份、保利地产等多支地产股均出现涨停……可谓红了股市，乐了房企。
新政主要释放改善性需求
“不得以而为之”，是中国房地产研究会副会长胡志刚对此次一揽子政策出台背景的解读。在接受中国城市报采访时他指出，中国的经济尚未进入良性循环，投资拉动增长的前提下，房地产始终还是支柱产业。
“国内市场是分区域的，目前政策仅对一线城市及部分二线城市较为有效，对于那些供过于求严重的三、四线城市，就没那么大作用。”胡志刚说。
“这次新政针对的是改善性需求，刺激改善性需求是稳定住房消费的精准制导炸弹，不过刺激的结果可能更多体现在股票市场。”谈到新政目的时，新城控股有限公司高级副总裁欧阳捷对中国城市报记者这样表示。他分析，目前除一线城市外，投资需求已接近底部，对于住房市场来说，会刺激有品质改善需求的人尽快入市。
“政策是利好，但不会对二手房市场产生‘巨大’利好”，欧阳捷预测，部分城市的个别区域房价会有所上调，但这不意味着全国整体房价会有上涨，“毕竟供大于求的基本面没有改变，中长期来看不会有很大的变化。”
另外，欧阳捷也提醒道，刺激之后即透支。“四月份迎来小高峰是可以预期的，但随后几个月又可能变成市场的谷底，如果施以连续的政策刺激只会扭曲市场，与中央政府提出的回归市场为主导也有所相悖。”
未来政策会“细水长流”
利好频至，那么接下来的房地产暖风是否能依旧？
在胡志刚看来，后续的政策走势会“细水长流。他分析，大规模的救市行为已经不太可能。按照李克强总理的“区间调控”理论，政策的出台“上要封顶、下要保底”，既不能像2009年一样搞大规模刺激，也不能完全放任市场引起崩盘；从价格、销量方面都要走进“常态化”，所以未来的政策可能以“组合拳”的形式出现。
“政府一揽子新政，表明了政府确实很着急。”对于下阶段的政策预测，欧阳捷表示，“什么时候GDP稳住了，政策就会收手。只要GDP稳不住，后续政策还会源源不断。”他认为，改革的红利释放需要时间，GDP的维稳短期内还要依靠房地产。
若将来政策出台，会主要集中在哪方面？对此，欧阳捷推测或会在商业营业用房上着力。“毕竟商业用房占房地产市场的比例越来越高，已经10%，属于投资性需求，对民生影响不大”他另外解释，商业营业用房的税收复杂、交易成本很高，不利于商业营业用房的二手市场活跃，也会抑制一手房的交易。
然而，胡志刚对未来的预测则主要集中在以二手房买卖、成交房租赁为主的二级市场上，利息和税率的调整将是重点。他特别提到，在二手房的出租上，将来房产税的收取要给与一定优惠。“现在租赁市场的管理及相应法规还不到位，管理人员很少、偷税漏税大有人在，另外政府要想办法让开发商和公租房等保障房市场对接起来。”
新政一揽子出台会否引发新的炒房热？对此业内均给了否定答案。
“当然在供不应求的一线城市，比如北京、上海，投资性需求始终存在，这部分需求可能会借机入市，但对整个房地产大势的影响不大。”欧阳捷说。
“政策利器对于银行是降准，对个人来讲，除了首付比外，更重要的是贷款利率。”胡志刚解释，首付再降得再多，购房者终归还是要拿贷款来还，“但我们不希望看到利率折扣的政策出台，这容易出现像2009年一样的市场混乱。”
一季度表现平平 二季度主打营销战
再回首看今年一季度的销售，数据着实惨淡了些。
最明显特征就是相较去年，众房企的表现平平，连销售第一的万科都直降17.72%，可见20%左右的下降区间于房企是常事。若能保持平或稍有上升，实在可称“奇迹”。根据丁祖昱的分析，这背后主要原因还是受春节影响，导致整个二月都无法正常销售，三月上半月也受到较大影响。
“这样的政策堪比去年的930，完全能够在二季度打一个类似于去年四季度的翻身仗。”包括丁祖昱在内的各路房企多对政策之后的销售反转抱有期待。
盛望之下，是各路房企自政策一出，便摩拳擦掌、大打营销牌。
30日下午5点，五部委的两个通知刚达，记者就频频在微信朋友圈里刷出了各大房地产公司的促销海报。万科、融创、碧桂园、当代置业等多家房企无一例外均放出了“24小时不打烊”、“7天不涨价”的响亮号角，而深圳、江苏等地已有部分楼盘悄然涨价。
4月1日，北京万科以24小时1.56亿的“零点前不涨价、不打烊”的大营销战绩，让许多开发商直呼太强。一位著名房地产公司的负责人则对记者直言，“这次的政策我们很受鼓舞，对今年的信心大增。”
然而，在胡志刚看来，房企的思路还应该在提供高品质的住宅消费服务上，配套城市运营。“就算不提供这些利好的金融、税收政策，只要楼盘好，哪怕价格高一点，也不愁卖。”
不过，政策“给力”了，房企的压力也随之反增，稍不留神便可能遗后他家。“二季度一定是一场营销的大战，是骡子是马这时候就得拉出来溜溜了。”丁祖昱说。
