砖头、人头 　住房保障两腿走

　　编者按：

　　热热闹闹的两会过去，新常态下的楼市调控，也从“抑制投机投资性需求”，开始转向了“支持自住和改善型需求”。“平稳健康发展”的主基调下，不得不说是房地产业的罕见利好。值此，本期特邀住房和城乡建设部政策研究中心研究员王珏林，从城镇化、不动产登记、降息、两会信号等多方面带来地产业的解读。在谈到保障房建设时，王珏林建议要两条腿走路，“砖头、人头共进，以货币补贴为主”，因为“好管、面大”。

　　中国城市报：都说房地产业已经过了生长的“黄金十年”。据国家统计局数据显示，2014年我国的城镇化率已达到54.77%，在白银时代，许多房企寄希望于此，以期带给房地产发展的新机遇。对此您认为城镇化能否再给房地产业带来下一个黄金十年？

　　王珏林：近十年是我国房地产市场的快速发展期，经济和城镇化的高速发展，以及改善型、投资性消费的集中，带动了房地产市场的发展，成就了房地产业的“黄金十年”。目前我国经济处在新生态时代，而城镇化、产业也处在稳增、求质时代，故房地产市场也会从高速转到稳步，这一步伐可能要经历很长一段时间；完成城镇化的任务和目标，需要做强城市、建好城市，这必然需要房地产业做出贡献，加上一些城市的功能还不完善、基础设施还很短缺、旧房危房改造任务还很艰巨、很多居民的住房条件需要解决和改善，所以房地产市场的发展空间还很大。不过，由于我国房地产市场逐步进入法治、规范化管理阶段，过去那种高利润、高速发展的时代可能一去不再复返了。

　　中国城市报：旅游地产、养老地产最近又成热门词汇，这是在楼市不景气的环境下房企的无奈转型，还是可作为增长点的另一突破口？近期原万科副总裁毛大庆的出走创业，又在业内引出波澜，这意味着传统房企的日子越来越不好过了？

　　王珏林：旅游地产、养老地产近两年关注度比较高，这主要是因为需求和短缺，及政府支持这两大产业发展，为其创造了条件和机遇。我国的旅游业势头正猛，但旅游设施、环境、宾馆等远不能适应旅游业发展和游客需求，提升品质是其发展的当务之急；另外我国正处在人口老龄化时代，养老院、养老设施、养老服务等普遍短缺，再加上各级政府在土地、税收、配套等政策上给予支持，所以房地产企业进入旅游、养老地产属正常选择，会拓宽企业的发展渠道，有更多发展机会。对于房企的老总岗位、工作变化，属正常现象，无需大惊小怪，哪里利于自己发展，就是最好的选择。

　　中国城市报：今年3月1日起，不动产登记暂行条例在全国15个试点城市实施，房价会因为部分人的抛售有跌落吗？小产权房、农村宅基地能否转正？

　　王珏林：不动产登记在部分城市实施的意义很大，比如可以盘清家底、为市场研究提供基础资料、为资源配置提供依据、为建立法治管理提供条件等。至于大家关注的住宅价格走势，担心会引爆房屋多的家庭集中抛售，这主要看房地产税如何规定。由于我国投资性购房积存的比例依旧较大，它更直接影响的还是税收方面；小产权房实际上是无产权房，利用大城市周边农村土地的边界地差建设了大量的小产权房。由于无法律支持、量又比较大，不动产登记没有包含此项。这个问题会作为个性案例加以研究解决。

　　中国城市报：房产税大概什么时候能出来？这里面要解决的问题、或者迟迟不出台的难点在哪？

　　王珏林：我认为还需要时间，后年（2017年）的可能性大些。首先要从立法目的、执行效果及波及的范围要多加考虑，冲击太大不行、效果不好不行、与相关立法衔接不到位不行。现在我国的房地产市场处在相对平稳状态，房屋存量过多、需要消化也是现实，对房地产税的研究应当更仔细些。

　　中国城市报：2015年2月末，央行突然宣布又降息，这是否意味着多轮的降息、降准会成为今年的常态？

　　王珏林：近期央行多轮降息、降准，对房地产企业是好事，融资难、融资成本高一直是困扰房企发展的重要问题，希望能形成常态，为企业融资提供更多机会；另外，这对购房的消费者也是好消息，买房贷款更容易些、成本减少些。降息、降准是根据经济发展需要、市场需求、物价水平等因素确定的，是否进入常态看经济发展趋势和环境而变化。

　　中国城市报：今年两会的政府工作报告和总理答记者问中，透露的信号是什么？和往年比有何区别？

　　王珏林：政府工作报告在房地产方面主要突出三点：一是保持房地产市场稳定健康发展；二是重点抓好城市棚户区改造、城市和农村危房工作；三是强化地方政府合理调控房地产市场责任，因地制宜、分城施策。以前可能更注重市场变化和住房价格的涨幅；现在重点是法治建设和保障性住房的制度建设，城市、农村危房、旧房改建。

　　中国城市报：政府工作报告里对保障房建设着墨很多，北京刚刚推出了合作型保障房（即由家庭承担房屋建设费用，由政府提供建设用地）模式，这种创新在全国是否有推广意义？

　　王珏林：合作型建房属于保障性住房的一种开发模式，从分配对象上与其他类型的保障性住房区别不大，但在建设、产权模式中还有差别：其他保障性房屋住户不用交建筑费用，是租赁方式无产权；合作住房住户需要交建筑成本费，有部分产权。这种模式是否能够推广，要根据各个城市的情况而异。我觉得住房保障还是两条腿走路，砖头、人头共进，以货币补贴为主，这样好管、面大。

　　中国城市报：针对今年整体房地产走势，有人说最起码在9月以前，楼市基调都是去库存，后面稳中有升，对此您怎么看？

　　王珏林：2014年全国商品房销售总量12亿多平方米，位居有史第二位，应当还是不错的。但房地产企业普遍感到非常困难，原因是：一是制定的年度指标过高；二是对市场较大的变化不太适应；三是路者何方不清楚。2015年我国的房地产市场还会保持保持平稳发展的态势，房地产开发企业要从政府关注的、市场短缺的、居民需要的寻找机会；要做好产品的质量、品质；要以优质服务赢得机会。