保障房建设，您慢些走

　　一段时间以来，房地产市场正继续下滑，并拖累着GDP增长。虽然降幅不大，但是，作为房地产市场主力的住房销售的增长不会再有，过去的住房短缺时代已经终结。

　　城镇人均住房面积得到了极大提升——虽然人均商品房面积只有 13.6平方米，但人均住房面积已经超过了32平方米，改善性需求在明显下降。根据世联地产的统计，2007年，改善性需求占市场份额的三分之二；而目前，这个数字已经下降到了三分之一。

　　这意味着什么？意味着住房需求一年要减少两三百万套。

　　一边是住房需求在下降，另一边却是住房供应在不断上升。根据数据显示，现在的住宅待售面积已超过 4亿平方米，而在建施工面积则超过51亿平方米；房地产开发企业手中的土地储备面积至少也在12亿平方米以上，仅TOP10房企的土地储备就远远超过了4亿平方米。在建施工面积和土地储备都是潜在供应，全部加起来，可建面积足够市场消化六年时间，并且在此期间政府不用再出让一亩土地。供求关系逆转，导致了投资性和投机性的需求也大幅减少。

　　与此同时，政府的保障性住房和棚户区改造还在如火如荼地推进，全国每年竣工的商品房总计不过 800多万套，而保障房就开工建设了500万套。保障房吸纳了市场上的刚性需求，反过来又冲击了商品房市场，加重了商品房市场的供大于求。

　　比如无锡市，每年商品住房竣工5万套，而保障房就开工建设1万套；青岛市一个白沙湾保障房社区就有公共租赁房3797套，限价商品房6253套；北京市仅自住型商品房去年就开工2万套，还不算其它类型的保障房。

　　保障房一定要政府来建吗？

　　保障房的目的是保障低收入人群有房子住，并不是所有的收入人群一定要拥有自己的产权住房。既然这样，为什么一定要建房子呢？租房照样可以。如果保障房可以用租赁的办法来解决，那就不一定非要建设保障房，而用租赁的办法来解决保障低收入人群住房的问题则有五大好处：

　　第一，政府可以节省建设资金。比如，在三四线城市，政府建设一套保障房平均投入50万元资金，这50万元资金就完全沉没在了保障房里。如果这50万元资金存在银行里，每年的利息可有2万多元，而用这2万多元作为被保障人群的每月住房补贴租金，则应绰绰有余。如果政府贷款，贷款的利息成本更高，都需要用财政收入去负担，这其实是浪费了纳税人的钱。

　　第二，可以加快提升被保障人群的覆盖面。如果一个三线城市一年建设5000套保障房，就需要25资金亿元。而用住房补贴租金的方式，就算每套住房每月补贴租金2000元（这在三线城市里，几乎不需要被保障人群自己贴补租金），一年保障1万套房，也只需要2.4亿元支出。

　　第三，可以帮助供大于求的市场消化过剩房源。目前很多三四线城市已经出现了严重的供过于求，有些城市去化周期已经超过15个月、甚至20多个月。政府还在继续出让土地，以获取土地出让金弥补财政收入的不足，以及完成建设保障性住房的任务，这已经变成了一个悖论。如果这些地方政府停止建设保障性住房，转而采用政府补贴住房租金的方式，既减轻了财政负担，又可以帮助市场恢复供求平衡。即便是在一些供不应求的一二线城市，也是可以采取政府补贴住房租金的方式来减轻财政压力。

　　第四，简化行政管理。保障房建设这么多，但重建设、轻管理始终很严重。北京市最复杂，不仅有廉租房、公租房，还有经适房、两限房，以及自住型商品房，这么多的保障性住房种类，有多少人能搞清楚？他们分别针对什么人群？有何申请条件？采用怎样的审批流程？达到什么条件需要退出？退出方式和流程怎样？违反规定的法律责任又如何？再比如，自住型商品房将来出售时的价格谁来定？如果卖得便宜，国有资产有流失，这时政府是否有权干预——政府毕竟只有30%的“股权”。

　　若采用租金补贴的方式，则简单许多：达到一定条件并经过申请审核，就可以发放租房补贴。而通过社区、税务等部门联合年审，审核没通过的，就降低补贴或者取消补贴——这比采取行政手段或者法院强制执行让租户搬迁的办法，要和谐得多。

　　第五，给予被保障人群体面的人格尊严。没人愿意被贴上“被保障”的标签,被保障人群及其子女从心理层面也并不情愿住在保障房小区里，这可能会使他们在社会上受到歧视，精神受到压抑，人际交往中自卑，社会竞争中处于劣势。倘若住在商品房小区，尽管生活可能一样艰苦，但进出小区却可以挺胸昂头：不用担心政府会把他们赶出住房，同时还能避免被保障人群的买房攀比心理，毕竟租房比买房压力小得多了。

　　这样的好事，为什么政府不愿做？或许和行政权力与利益分配有关系。其实也不是所有的地方政府都不愿意做，江苏省常州市政府很多年前就已经推行了保障性住房货币化补贴办法。虽然常州市房地产市场也供大于求，市场竞争激烈但相对平稳，每年的销售面积可以达到500万平方米以上。

　　市场能做的事，迟早还要交给市场。保障房到底要不要建设？要不要政府建设？还是应当细细思量。与其未来政府债务缠身、财政收不抵支，还不如早一点交给市场，让地方政府轻装上阵，让市场健康平稳，让社会和谐共济，皆大欢喜。

　　（作者系新城控股集团有限公司高级副总裁）