要减少“一次性收入”

　　“传统的中国房地产是以住宅公寓为主，而海外地产则要侧重长线稳定”，北资本创始人刘嘉霖在接受本报记者专访时说道，开发商在进入海外市场时，要注意提高经常性收入，减少一次性收入。

　　1月22日，平安保险公司以4.19亿欧元收购了位于英国伦敦市金融区的Tower Place大厦，这是该公司自2013年后又一次在英国伦敦购入写字楼。根据记者统计，近两年间，全国已有至少10家金融及地产公司赴英国、美国、澳大利亚及西班牙收购办公楼或酒店，海外投资的浪潮不减。

　　一小时都市圈最受外商重视

　　海外地产投资商最青睐中国的哪些城市？对此，城市土地学会中国大陆地区首席代表、沪汉商务咨询总裁李建学表示，上海、深圳、北京和广州这四个一线城市依然最受海外置业者欢迎；二线城市中，武汉和西安的排名也比较靠前，原因是IT等方面的突出发展，拉动了就业机会的增长。

　　然而根据相关报告显示，在亚太地区中，最不受海外投资商的是中国二线城市的房地产市场。对此刘嘉霖告诉记者，中国的二三线城市，的确存在有供大于求的情况。但做房地产，绝不能泛泛而论，一线城市周边也是二线城市，偏远地区也有二线城市，所以对二线城市一定要有一个区分。

　　“像北上广这种一线城市，对周边的卫星城非常有利。所以中国有一次和二次的城镇化情况，一线城市周边的二线城市，会打开一个新的局面。” 刘嘉霖说，海外投资商的关注城市，主要集中在北上广附近，高铁一个小时能达到的都市生活圈里。

　　欧债危机催生欧洲投资热浪 

　　“欧洲的房产在2010年欧债危机以后，价格跌得很多，据不完全统计，欧洲一些欧债危机影响比较深的，像西班牙、葡萄牙，包括希腊等等这些国家，房产价格降到了原来的大概50%到60%左右，而且相当多的房子原来是有银行贷款，银行贷款还不上。”

　　在2015年中小企业海外投资论坛上，北京山东企业商会副会长、澳加美联国际集团总裁王国栋在解释近些年的欧洲房产热时说，欧债危机导致当地人很少买房。

　　他以西班牙为例进一步说明，目前西班牙30%的新房产权在银行手里，整栋或者分散着拿到市场中拍卖。2014年，西班牙一栋有50套房产的大楼，100平米的每间房卖到22万欧元，折合人民币150万左右。而欧债危机前，每间房至少要卖到40万欧元。

　　“这些楼当时收购的主要国家第一部分是俄罗斯人，第二部分是中国人" 王国栋说，很多中国人买房是想获得移民身份，所以大部分零零散散的一家一户的去买，而俄罗斯人，包括法国人，他们购买的房产大部分是整栋投资。“在2012、2013这两年内，本国人购房的比例不超过10%。也就是说，当地90%的人选择租房而不是买房，这就导致了整个地产的长期积压和崩盘，物业很低”，他补充道。

　　除了欧元资产便宜外，长久的移民身份，也常是众多国人热衷欧洲置业的一大主因。具体到匈牙利的投资情况时，中国社会科学研究院金融博士吴文清说，由于房产在评估上容易产生出入，因此新一届的匈牙利政府在吸引移民时换了新政策，从卖房移民变为发行国债，大约30万欧元的投资，就能换取一张当地政府发放的欧盟绿卡。也就是说，未来以移民为主要目的的中国家庭，不一定要采取购买房产这种单一形式，投资商业项目、买入国债基金等，都是可以选择的参考。

　　海外置业依然有风险

　　刘嘉霖首先肯定了目前海外置业的投资前景：一方面整个欧美的市场总量还较大，一年内全球挑选几个城市投资问题不大；另一方面，尽管前些年欧洲经济不景气，但像伦敦、巴黎等的房价，还是增长了不少。

　　同样在刘嘉霖看来，目前的欧洲里，属西班牙的投资环境最佳，其中休闲和旅游占了很大比重。但由于休闲旅游在经济波动时最敏感，风险也较大。

　　对于房地产海外投资的风险，刘嘉霖对记者表示了三点建议：第一，中国经验不能复制，若总把中国开发的常态当做海外常态，则极不现实--只会比想象中更慢、更贵，地方政治不可取；第二，老外在没有得到承诺时，一般不会开工。比如办公楼，如果没有预租，也不会去建。而中国乃至整个亚太地区，都是习惯先盖了房子，再考虑入住。这个理论在过去十年没有问题，但未来必要首相考虑谁是客户；第三，中国商人对海外市场的政策并不能了解很透彻，这时最好在当地寻找一个良性的合作伙伴。若不能选好，还是不要太冒进。

　　谈到房企转型时，刘嘉霖并不看好。“企业发展最看重的还是规模和利润，如果突然要转型，找一块未知领域去发展，重新组建一个队伍，这没有5-10年的时间积累是做不好的”他解释，除了传统住宅的周期很短外，其他如旅游、商业地产都是一个长线运营的过程。

　　“顾客一年可能也就去个两三次，再加上其受经济周期的影响非常大，如果不考虑任何资本运作的情况下，度假产品一般的资金回本时间在15-25年。”刘嘉霖告诉记者，除非开发商拿地特别便宜，否则后期遇到现金流问题时，一定会再以出售房产的形式回笼资金。所以在中国3-7年的时间内，房企转型还会处于一个优胜略汰的环境，“肯定有人会成功，但人数不会太多”，刘嘉霖说。