险象丛生群租房

    一直以来，群租房由于合租人数多、电线乱拉、大功率电器随意使用等问题普遍存在而广为诟病，因此成为了消防部门监督检查的重点。

    群租房，又称“笼屋”，一个对于都市打拼者而言毫不陌生的生存空间。它主要通过人为改变房屋原有结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间，以按间出租或按床位出租的形式进行租赁。不知从何时起，群租房就这样如雨后春笋般开始悄然“生长”于喧闹都市的各个街区，与城市发展相依相伴。在城市打拼的人们，“乐意”接受群租房下的生活，因为它廉价、便捷。然而，在这样一处栖居之所远非仅供安身这么简单，它是城市住房供需矛盾尖锐的写照，也是催促改善社会民生的动力。群租房究竟因何安全问题而成为重点整治对象，其治理背后又存在怎样的监管难题？走近“闹心”的群租房，破解这一难题终需在不懈地治理与探索中，建立起最佳应对机制。

    群租房里隐患多

    蚁族，通常用来形容奔波在北、上、广等大型城市，居无定所、收入较低却又不得已在狭小、逼仄的空间安身的年轻群体。据社科文献出版社出版的《中国青年发展报告(2013)》统计显示，目前北京约有16万“蚁族”。这些人工资不高，近7成人的居住面积在10平方米以下。面对高昂的生活成本和“寸土寸金”的城市居住现实，无奈之下只好将此作为“蚁族”们的栖身之地。然而，拥挤的上下铺、私拉乱接的插座电线、污迹斑斑的公共浴室以及长期无人检修的家用电器成为群租房中客观存在的现实，而由其引发而来的卫生、治安、消防等一系列安全隐患更需我们的高度关注。

    违规用电火灾高发

    案例回放：2014年2月21日中午11时30分，北京市海淀区林业大学北路文成杰座小区B座3单元6层一间公寓发生火灾。大火扑灭后，经现场急救人员证实，公寓内有一男一女两名居民身亡。而失火房屋内一共打有6间隔断，为7户租户共同租赁的130多平方米三居室群租房。

    据事件目击者，文成杰座小区B座3单元8层的一位女士介绍，事发时她正在厕所洗漱，突然听到“砰”的一声巨响，“好像有股气流从楼下蹿上来，厕所地漏的盖子被一股气顶了上来，飞了出去”。“爆炸声后，能听到有人撕心裂肺的喊叫。”一名住户说。而当记者联系房屋中介方时，对方则立刻挂断电话，拒绝回应此事。

    安全解析：一直以来，群租房由于合租人数多、电线乱拉、大功率电器随意使用等问题普遍存在而广为诟病，因此成为了消防部门监督检查的重点。对此，记者走访百子湾某商业住宅小区内的一处群租房时发现，室内过道处随意散布的是多条电线，有些电线外层绝缘保护胶膜已经裸露、开裂，用电高峰时段极易引发触电以及火灾等危险事故。此外，群租房隔断多为石膏板材式(条板式)结构，其内部填充物多为墙面板、泡沫板、苒缝材料等，防火性差、价格低廉。加之，群租房住户普遍消防安全意识较差，房屋内缺乏灭火器等消防设施，一旦发生火灾，狭窄的逃生通道难以帮助被困人员迅速疏散，极有可能造成生命以及财产的巨大伤亡。

    卫生状况令人担忧

    案例回放：2013年7月15日，在北京朝阳区劲松一处名为首城国际的小区内，一个80平方米的两居室中，满满当当摆下了13张上下铺，共住25人。而在最拥挤的房间内，相邻床铺之间的距离仅有30厘米。当记者随居住人员推门进入房间后，床上电脑、衣服、书包等个人用品随意摆放，地面上废纸、瓜子壳、烟头、食品包装袋无人清扫。就这样，原本每月租金约8000元的整套出租价格，中介却靠出租800元/月的床位而最终受益每月2万元。

    22岁的李磊是这里的租客，在国贸附近一家进出口贸易公司上班。纵然环境恶劣，依然坚持居住于此的原因只有一个：距离上班地点仅有地铁一站车程。“冬天还好，最难熬的是夏天，房间闷热潮湿不说，每天洗澡至少排队两个小时，空气中永远弥漫着一股臭味。”这就是李磊一直以来的居住感受。

    安全解析：近年来，在全国多个地区接连出现的“80平方米两居室住进25人”、“130平米房子40人住”等相关案例中，记者依照相关数据计算出人均居住面积仅为3.2-3.75平方米，远低于北京住建委等部门联合印发的《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》中，“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米”的相关规定。高密度的人口导致房屋通风条件较差，容易滋生病毒、病菌。此外，洗衣机、冰箱等家用电器多户公用等现状长期存在，为传染病的蔓延提供了“天然温床”，极易造成大规模病毒感染。高度流动性的人口使得浴室、厨房等公共空间的卫生清理工作陷入无人管理的境遇，“脏、乱、差”成为了群租房公用卫生状况的真实写照。此外，根据原房屋结构的不同，隔断群租房一般被分隔为明间、暗间两种形式，对于长期居住在暗间“无窗、无自然光”环境的租客而言，会对人体健康带来严重的不良影响。

    噪音扰民引发争端

    案例回放：住在北京朝阳区通惠家园小区的梁先生一家，自2013年年底楼上搬进多加租户开始，长时间被楼上住户吵得不得安宁。这样嘈杂、混乱的生活感受从房东将房子委托给中介之日起就从未停止，打隔断、租客陆陆续续入住，生活作息被打扰的程度正在与日俱增。据梁先生反应，每天为了能够安然入睡，必须使用耳塞。而妻子更是经常被楼上传来的“咚咚”脚步所吵醒，无法入眠。长期饱受精神折磨的梁先生夫妇曾多次与楼上租屋进行交涉，并愿意出钱为其地板安装塑胶爬行垫以增强地板隔音效果。而租客则拒绝了梁先生的做法，认为这是在干扰自己的正常生活。多次联系房主，虽然房主对于中介公司的这种群租行为表示气愤，但是由于已经签订租房委托协议，如果收回房屋需要向中介赔付相应的违约金，最终也只好对此“放任自流”。

    在多次交涉无果的情况下，梁先生采取了拨打“110”报警的途径解决此事。而每次警察来到现场后，楼上住户就此刻停止了走动，这让警察处理此事表示无奈。最终，梁先生只好与房主“对簿公堂”，希望改善嘈杂的居住环境。

    安全解析：目前，对于大部分的房主而言，其实并不希望将自己的房屋进行分割出租。一方面，多户合租会造成房屋磨损程度加大。另一方面，也会带来消防、噪音等一系列危害。北京市早在2008年开始，已经多次集中大规模开展群租房治理工作，而至今经中介公司出手的隔断单间仍在静悄悄地增长。究其原因，记者通过中介公司工作人员处了解到，对于某些大户型房屋，由于房价较高，整租时必然面临“曲高和寡”的现状。如果分隔出租，既能满足租客房租低廉的消费需求，又能大大增加房屋出租速度，成为了房屋隔断屡禁不止的重要原因。对于群租房扰民而出现接连不断的邻里争端，也只有从根本上杜绝群租房现象才能得以缓解和消除。

    窃贼出没犯罪高发

    案例回放：2013年1月23日下午，北京蒲黄榆派出所便衣民警在木樨园地区巡逻时，发现一名男子怀揣一个红色笔记本电脑，形迹可疑。民警上前询问后得知，这台笔记本是从一名邱姓男子手中非法购买。

    警方通过调查发现，嫌疑人邱某今年24岁，原本作为某汽车销售公司的业务员的他，在一次租房过程中发现，群租房内租户电脑、手机、现金等贵重物品随便放置。房屋外门基本未进行反锁，各屋房门锁具防盗等级较低，能轻易撬开。此后，邱某就经常以租房为名联系租房中介，名为看房实为“踩点”。待大概摸清租户居住情况后，便趁租户上班外出时，进入房间实施盗窃。其间，嫌疑人邱某在丰台、朝阳等地共作案26起,盗窃群租房共计70户，此前已被丰台警方刑事拘留。

    安全解析：目前的房屋租赁市场，群租房出租可谓是乱象丛生。首先，房屋租赁方对于居住人员身份证注册与登记普遍存在省略问题。记者在北京某房屋中介公司工作人员处了解到，由于群租房租客较多，签订租赁合同过程中，名义上虽会要求租客出具身份证等有效证件后方可签订租赁合同，在实际操作过程中，以上诸多程序都有所简化、省略。因此，由于中介方对群租房租客身份验证的疏忽大意以及高密度、强流动性的居住人员特点，使得群租房内发生的犯罪案件呈高发态势。2013年11月，北京市朝阳法院通过梳理近年审结的50余件群租房犯罪案件发现，其中33%为财产犯罪，33%为性犯罪，25%为毒品、容留类犯罪。就案件整体而言，多为盗窃、性侵、吸毒，具有手段简单且易得手，犯罪环境隐秘性强，取证困难、易成孤证等四大特点。

    针对这一现状，朝阳法院提出以下司法建议：建立健全租房审查机制、落实租客信息登记制度、完善物防设施、列明群租房可能存在的风险与应对措施，提高租客的警惕心和防范能力。而目前相关管理部门的落实力度，对于租赁房屋的治安维护而言尤为重要。

    租客维权困难重重

    案例回放：2014年2月25日晚，对于住在北京海淀区万寿寺某小区群租房内的李女士而言，至今想起仍有些惊魂未定。事发当晚，正在熟睡的李女士仿佛听到仅一墙之隔的厨房内传来了燃气热水器电打火的声音。但过不多久，李女士就意识全无。第二天醒来发现，自己已被送至医院重症监护室，病情危急。据李女士弟弟介绍，当晚发现姐姐晕倒在房间内，整个人被紧紧卡在柜子与窗之间的过道中，已经出现严重呕吐，并失去知觉。如果不是发现及时，姐姐恐怕已经丧命。送去医院后，医院给出的诊断证明为一氧化碳中毒，血液中浓度高达30%。目前，已经脱离危险的李女士，健康状况已经好转，然而住院期间高达一万两千元的住院费却成为了李女士心中的“石头”。在李女士居住的这套群租房内，其房间与厨房仅有半堵墙之隔，房间面积及其狭小，非常危险。然而，当找到房屋中介时，得到的回答却是事故系李女士操作不当引发，责任应由自己承担。面对房屋租赁合同中的“霸王条款”，李女士在多次与中介方协商未果的情况下，已经向法院提起诉讼，要求赔偿。

    安全解析：群租房作为安全事故的高发地，租客常常面临着“维权难”的问题现状。房屋中介对于租赁人究竟承担何种责任，《新安全》记者就此采访到北京律师协会侵权法专业委员会副主任郭聪。郭聪表示，案件中的李女士有权要求中介公司给予赔偿。首先，中介租赁合同本身存在非法性，国家相关部门已经明确规定群租房不得用于租赁，因此本合同不符合合同目的，违反《合同法》的相关条例。此外，房主由于对于房屋的非法用途没有起到阻拦作用，对于房屋中介存在监管的义务，也应承担相应的赔偿补充责任。本案中，虽然女孩已经签署“安全责任”等具有霸王条款性质的租赁协议，中介应承担举例证明女孩存在过失的责任，若的确存在操作不当等过失行为，可以酌情减轻赔偿额度，但是中介所应承担的赔偿责任不会免除。

    虽然群租房已经纳入明令禁止性出租房行列，但是对于群租房租赁过程中出现的侵权案件，租客依然能够获得法律的保护。在我国，《侵权责任法》、《合同法》以及《民法》等法律能够有效维护受害者正当权益。

    监管须出“组合拳”

    一方是狭窄与低廉的抉择；一方是市场与利益的抗衡。在房主、中介、租客之间上演的这场安全拉锯战中，群租房的纷扰是非成为了摆在城市治理者面前极为棘手的民生难题。群租房的摸排、登记与拆除，需要城市管理者群策群力。以北京市为例，在3月28日召开的全市违法群租房治理工作媒体通气会上，首都社会管理综合治理委员会（以下简称“综治委”）、北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“住建委”）、市公安机关、工商局等多个部门对于2014年群租房治理工作作出全面部署。相关部门如何以一记利落的“组合拳”根除这一城市安全毒瘤，从而建立一套“对症”的群租房治理长效机制值得期待，对于全国其他地区的群租房治理而言更将值得效仿。

    首都综治委：依法严惩有措施

    群租房治理工作被看作是一项综合性的社会难题，需要每一个管理部门贡献力量，“各司其职”。作为治理工作的主导部门，针对群租房治理“处罚轻”、“易复发”等特点，2014年，首都综治委再次重拳出击，共出台十大治理措施，整治北京市房屋租赁市场乱象。其中，对于不落实多人居住出租房屋相关安全管理规定行为的出租人，如对于出租房屋达到10间以上或是出租房屋居住人员达到15人以上的，出租人不建立管理制度，不明确专门的管理人员，不设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施，无安全通道或安全通道不畅，责令出租人改正，并最高处以10万元。此外，对于出租人出租存在突出消防安全隐患房屋的行为，如房屋内堆放易燃易爆危险品的，损坏、挪用消防设施、器材，消防设施、器材不能保证完整好用的，开关、插座和照明灯具靠近可燃物时，未采取隔热、散热等防火保护措施，大于60W的白炽灯直接安装在可燃装修材料或可燃构件上，人防工程和普通地下室使用液化石油气的，以及占用安全出口外的人员疏散场地等情况，最高可处3万元罚款。首都综治办副主任苗林会上表示，“依法治理，依然是治理工作的根本。十项治理措施的出台，主要目的在于加大群租房治理的处罚力度，将作为全年治理工作的主要依据。”

    北京市住建委：严格限制房主群租

    北京市住建委始终是保障城市外来人口安居乐业的重要职能部门,在群租房治理工作中，住建委如何进一步改善中介市场乱象至关紧要。据北京市住建委副主任王荣武介绍，首先，在2014年的群租房治理工作中，在前期针对中介公司做出调查处理的基础之上，将重点对未备案、未落实资金监管制度、违规租赁等违法违规行为进行严厉处罚。其次，对于房屋所有权人加强责任监管。房主作为群租房治理工作的核心难点，应作为破解难题的关键。如何加强房主安全意识，认识群租房带来的严重危害将是杜绝群租房现象的有效途径。今后，对于群租房主拒不改正的违法行为，住建委将实施群租房信息公开制度。其根本目的在于限制房屋的“二次出售”，该房屋则因曾用作群租房而遭受严重折损，使其房屋面临贬值危险以示惩处。此外，以地方立法的途径，进一步加强房屋租赁人员的诚信管控体系建设，房主、中介、二房东以及承租人都应本着诚信的文明态度来参与房屋租赁活动。

    北京市公安机关：落实登记有保障

    公安机关作为执法部门，在群租房治理过程中主要肩负起租赁人员登记以及违法租赁行为的相关处罚职能。对于黑旅店、日租房、存在消防隐患的出租房、未落实登记制度的租赁人、阻碍公安人员执法的行为等，负责对其实施相应处罚。会上，北京市公安局人口管理总队副队长张晓月表示，北京市公安局目前正在实施的违法房屋租赁行为基础摸排工作，今后将进一步扩展排查范围，对于集中存在安全隐患的房屋以及其他违法出租行为加以处罚，进一步强化社会治安，促进市场稳定、和谐。

    北京市工商局：规范中介租赁市场

    规范房屋中介机构的租赁行为，无疑是群租房治理工作的关键。充分发挥工商部门的监管、处罚等约束性管理行为，才能为市场环境的净化和良性运行奠定基础。据统计数据显示，90%的群租房均通过中介进行经营，而其中50%的中介并不具备相关资质。从公安机关立案调查的案件显示，有相当数量的城市流动人口专门从事群租房租赁工作。据北京市工商局企业监督处副处长黄阳生介绍，自2013年11月以来，北京市工商局已经对麦田、我爱我家等11家大型房地产中介机构进行约谈。针对群众举报的违法群租房问题以及住建委移转相关案件，进行立案调查，加大处罚力度，对于极其严重的违法中介机构将予以吊销营业执照。对于今后房屋租赁市场的重点治理工作，他表示将严厉查处群租房内违法行为情节严重的问题，对于危害公共利益、公共安全的行为加以公示、披露；认真审查中介备案登记，对于隐瞒行为加大处罚；与住建委等多个部门加强联合，着重进行中介从业人员的行业监管工作；对于出租房屋进行无照经营的中介行为，最高处以50万罚款，针对刑事案件发生情况将会移交司法机关。

 

    选好中介防上当

    租房遭遇黑中介，想必这样的经历在很多人身上都有发生。对于租房这样的“大宗消费行为”，还应理性选择、谨防上当。

    “四证”俱全才可靠。合法的房屋中介机构在经营场所的醒目位置必须悬挂有《职业介绍许可证》、《经营许可证》、《税务登记证》和《收费许可证》，“黑中介”无法做到“四证”俱全。

    看房之前拒绝付费。一般，租房人委托中介寻找房屋时，对方会马上声称有合适的房子，但必须先交部分“押金”，理由是为了防止房客和房东见面后“撇开”中介。而租房者真的要求看房时，只是一些根本无法接受的房屋。

    不被“免中介费”所骗。“免佣金”的表现形式一般为宣称不收佣金，背后则大幅提高房租，吃差价。应对方法是不要轻信类似“免佣金”的广告宣传，切不可有贪小便宜的心理。

    增强交易透明度。为防止“黑中介”欺诈，可要求查看中介公司跟房东签订的委托协议书的代理期限，明确此套房屋的租期，以便付款时期的确定。

    务必注重合同条款。与中介签订合同要写清所看房屋的地址、未租赁成功的是否付费及租赁成功的标准。同时要载明经营者的违约责任。签订后务必保留相关票据和凭证，一旦出现问题，就可在法律规定的期限内及时投诉。

 

    香港群租房治理回顾

    地少人多、房价昂贵的香港，与大陆的多个大型城市有着相同的治理难题。其中，群租房的治理就经历了一个漫长而复杂的过程而最终得以化解。“他山之石可攻玉”，回顾香港群租房的治理经验，对于当下群租房治理也有所启示。首先，成立房屋委员会负责统筹所有公屋的供应、分配与管理事务，通过其执行部门房屋署规划及兴建公屋。房委会成员来自社会不同领域，有着多元的社会背景。其管辖下的常务小组委员会，分别负责策划、投标、建筑、财务、商业楼宇、及资助房屋等事务。其次，香港政府对公屋建设给予大力支持。香港政府会定期准确评估住房需求，根据需求免费拨地给房屋委员会。房委会通过银行贷款、出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位等途径给公屋的建设提供充足的资金保障。此外，建立一套完善的准入与退出机制，确保筛选出真正有住屋需要的家庭作为资助对象。香港政府的总体房屋政策出发点是，政府基于社会公平与社会发展的考虑，充分满足低收入人群的住房需要。