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上一篇住房合作社在19世纪产生于德国、英国等欧洲国家，是一种不以盈利为目的的群众相互协作建造房屋的服务性公益团体。在该组织中，社员筹集资金、建设住宅，以民主形式参与制定合作社的规章制度共同管理社区。目前已成为欧美国家住房供应体系中的重要力量，被视为解决低收入阶层住房的最佳途径之一。
我国住房供应体系发展历程
自住房制度改革后，我国曾进行从职工型住房合作社到社会型住房合作社的尝试，但在法律缺位、监管不力等多种因素影响下，各地合作建房举步维艰，中国住房供应体系逐渐向自由市场与政府保障住房“两足鼎立”的方向发展。
近年来，我国住房形势严峻，需要打破开发商的垄断地位，将普通民众及其合作组织制度性引入到住房体系运行中，构建多方主体共同参与的住房供应系统。中国特色住房合作社再次成为研究中低收入阶层住房问题的重要课题。
中西方住房合作社差异及中国住房合作社特征
阶段性——处于发展初期，民众接受度较低
与德国等处于城镇化后期的国家不同，我国目前仍处于城镇化中期阶段，人民思想意识等精神层面的转变还未完全进行，因此对于由非政府组织的、产权不归个人所有的众筹建房模式接受度不高。
地域性——推广初期不宜全国式铺开
中国地区发展不均衡，社会贫富差距较大，因此住房合作社模式的推行需要以中低收入人口占比最大的三四线城市作为试点，先易后难，逐步推进住房改革。
土地制度特殊性——建设用地使用权获取困难较大
中国实行土地公有制制度，住房合作社住宅用地理应由政府划拨供给。但由于立法滞后，住宅合作社获取划拨建设用地使用权的资格尚存在争议，这是我国住房合作社发展的瓶颈性障碍。
特定的社会语义——产权分配复杂
欧美国家住房合作社建成的住房，其所有权归合作社集体所有。而在中国人传统思想中，有产权才算有家，因此合作社建房的产权如何分配一直是备受争议的问题。
中国住房合作社模式还处于初期探索阶段，除了要由政府主导、加强监督外，像天福集团等企业所扮演的统筹运营平台角色显得尤为重要。鼓励当地社会公信度高的企业作为合作建房承接单位，参与拿地、项目审批、房屋建设等专业环节，最终社员以低价获得房屋所有权。
中国特色住房合作社的重要尝试——美好生活家园
所谓美好生活家园，不仅“安居”，更要“乐业”，打造满足从物质到精神再到就业需求的一站式服务中心，全方位满足人们对美好生活的向往。
“安居”——美好生活家园应具备的基本功能
首先，使“居者有其屋”。该项目作为中国特色住房合作社的一次实践，应践行住房合作社的宗旨：使社员能以成本价或低于成本价住上房子，作为住房供应系统的“第三种力量”真正解决中低收入者的住房问题。在房屋的分配上可采取灵活多样的手段，如根据不同家庭结构分配户型，家庭结构发生改变后，可根据一定的补贴政策实行户型的流动置换，使每一类户型发挥最大的价值。
其次，应提供完善的配套设施、齐全的公共服务。根据人们的不同需求，社区应配套关注个人成长的教育中心与创业中心、关注身心健康的医疗养老中心和体育运动中心、关注社会和谐的邻里中心和文化中心。在此基础上，社区管理坚持共享理念，打造社区内公共活动和邻里交往空间，提升社员归属感和集体意识，增强社区凝聚力。
“乐业”——对美好生活家园的更高要求
在解决基本住房问题的基础上，通过与社区周边地区资源的充分整合，针对住区不同层次人群提供类别化、具体化就业岗位，力争实现职住平衡目标，推动产城融合发展，真正达到人民安居乐业的目标。
在住房合作社建设之前，可以对社区所需提供的就业岗位进行预测，实现社区消费与就业并行的良性循环。以“新乡·美好生活家园”项目为例，根据第六次全国人口普查数据，河南省15～64岁劳动年龄人口占全省常住劳动人口的70.64%，假设2018年新乡市人口结构与第六次人口普查数据相近，按照“新乡·美好生活家园”项目规划，规划居住户数约1.6万户，居住人口约6万人，则社区的劳动年龄人口数为42384人即社区所需提供的工作岗位。假设平均每户1人已就业，1人处于非劳动年龄，则最终社区需要提供的工作岗位数为10384位。
社区可按照自身特点，按照合理比例设置不同类型的就业岗位，主要包括：
1. 社区运营与维护类岗位。这类岗位主要包括安保、清洁等物业管理、党群社区服务中心及其他便民机构。2. 社区基础类服务配套岗位。这类岗位主要包括系列教育配套岗位，包含幼儿园、小学、中学、老年大学等成人教育学校；系列医疗配套岗位，包含综合医院、社区门诊、康复中心等；系列养老配套岗位，包含老年公寓、老年活动中心等；基金管理等服务类岗位。3. 社区提升类服务配套岗位。这类岗位主要包括就业创业服务岗位，包含创客空间经营、就业指导中心、互联网推广平台以及创新创业孵化器等；公共活动服务岗位，包含文化艺术中、体育活动中心等；商业经营服务岗位，包含大小型商业配套以及酒店宾馆等。4.区域资源联动发展所提供的岗位。以新乡县大召营镇文化生态旅游区开发项目为例，美好生活家园项目可与旅游区开发联合打造，为社员提供旅游业、都市农业等相关产业的就业岗位。
“社会大同”——美好生活家园的努力方向
在中国特色住房合作社模式语义下，协力共筑美好生活家园不仅体现在资金众筹上，而且包括打造“人人参与、人人为公”的和谐社区环境的含义。比如提出一种新的邻里中心经营模式：社员们共同经营食堂、照顾彼此的老人和孩子，每个家庭轮流负责举办每周聚会等。而参与工作的社员可以选择获得工资或社区服务积分，在享受其他社区服务时可抵用扣除。另外建立社员信誉评级制度，个人信誉等级影响社员在享受社区服务、福利政策等方面的优先顺序。
同时，在响应“国家发改委2018年数字经济试点重大工程”建设的号召下，美好生活家园在社区管理方面要抓住大数据、物联网平台建设浪潮所带来的机会，建立智能化“社区大脑”综合管理平台。在社区基础设施维护等社区“小事”的管理上，由原来的巡查发现变为传感器报警，提高社区管理效率。运用物联网与大数据等信息技术，“社区大脑”尝试解决社区管理中“人力所不能及、人力所无法及”的实际问题，实现社区精细化管理。
在创新性、人性化、数字智能化的管理模式下，努力使社区向拥有“智能高效的社区服务、讲信修睦的人际关系、人得其所的社会保障、人人为公的社会道德、各尽其力的劳动态度”的社会大同方向发展。
结语
简单来讲，中国特色住房合作社其实是在定义一种新的生活模式，在这种新的生活模式下，我们追求三个层次的目标：
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”——解决中低收入者住房问题是根本任务；“男有分，女有归，壮有所用”——青壮年工作收入稳定，丰衣足食，生活丰富是更高追求；“人不独亲其亲，不独子其子”——物尽其用，人尽其力，人人都能感受到社会的关爱是社会大同的努力方向。
美好生活家园的内涵不应只停留在居者“有其居”，应该追求更深层次的居者“乐其居”。先形成和谐美好社区小环境，进而形成和谐美好社会大环境。从城市运营角度看，这无疑是促进城市健康发展的又一值得探索的途径。
（作者简介：彭建东系武汉大学城市设计学院教授、博导，王安琪系武汉大学城市规划2018级硕士研究生）
