英国房价8月重挫之谜

    英国房地产市场连续上涨数个月后，8月份“退烧”，价格较7月份下跌2.9%，其中伦敦的房价大跌5.9%。

    在英国政府力图给当地的房地产市场降温的背景下，未来英国房地产将走向何方？投资商们又该何去何从？

    经历“疯涨”

    从2013年开始，英国楼市进入了一轮“疯涨”。据英国《卫报》报道，英国最大的地产代理连锁公司LSL的数据显示，2013年英国房价平均上涨了8.4%，达到自2008年全球金融危机以来的最高水平。2014年第一季度结束时，首次购房者数量更是达到3.14万人，达到2007年以来的最高值。

    在分析人士看来，伦敦房价的一路上涨带领了英国整体楼市的火热。

    不仅如此，据英国《每日邮报》报道，今年以来，一些看房者抱怨，房产中介接到咨询电话时直接询问看房者是否有意加价购房；同一处房产，一天最多有60个买家来看房。

    更夸张的是，一些一年前因为受潮严重等问题而卖不出去的房子，也被人一抢而空。一处位于伦敦南部、标价28.5万英镑的房产出售信息刚在网站上发布，尽管图片显示房屋内一片狼藉，但还是有人在几分钟内抢先下了订单。

    泡沫凸显

    高昂的房价带来的不全是福音，英国房地产市场上渐渐出现了“泡沫正在形成”的恐慌。

    “英国房地产价格猛涨是英国经济最大的风险。”英国央行副行长肯利夫（Jon Cunliffe）在不久前发出警告称，“特别是房价上涨的速度远远超过人们工资收入的增长，这是最大的威胁，这会导致英国经济内部债务大幅上升。”

    眼下，楼市过热的弊端正在显现。业内人士指出，飞速上涨的房价对金融稳定和经济长期发展构成压力；高房价还影响代际财富差距，对年轻人形成负面财富效应，而资源过度集中在年长和富裕人群手中，阻碍社会的创新能力和生产效率。

    据英国BBC英伦网报道，英国慈善组织The Money Charity对150所英国大学进行了调查，发现很多学生为了付房租而不得不打工。英国全国学生联合会的一位发言人也表示，无法从父母那里得到额外资助的学生不得不在读书之余从事全职工作，甚至借高利贷。

    高房价让年轻人买不起房，普通居民怨声载道，有些人甚至选择离开伦敦，去一些二线城市购房。这样的社会现实无疑让政府忧心忡忡。

    英国经济智囊机构安永会计师事务所认为，英国房地产市场的投资回报率远高于银行存款及股市，因此导致投机暴增，普通购房者反受其害。

    突迎降温

    当地居民的怨言，政府的紧张，让“英国楼市降温”成为近期最惹人关注的话题。

    Rightmove发布的报告指出，自6月起，英格兰与威尔斯地区的房价几乎下跌1万英镑，仅有英格兰北部地区的房价略为上涨0.5%。

    伦敦各区也价格下跌，其中位于伦敦西南方的万兹渥斯区（Wandsworth）跌幅最大，8月伦敦南区的房价较7 月份低了7.2万英镑，平均房价达78.6万英镑。尽管如此，仍较去年8月的平均房价70.2万英镑增加12%。

    业内观点认为，火爆的英国楼市有望出现松动，降温将成为近期的主题。

    中投顾问房地产行业研究员韩长吉对此表示赞同，他认为，就目前情况来看，英国楼市确实存在短期降温的趋势。

    “主要原因在于英国央行早在6月就宣布一系列紧缩措施以打压楼市，采取增加住宅市场供应，提高按揭贷款成本以及给市场高利率的市场预期等，均促使房子成交放缓，来降低楼市暴涨的风险。”韩长吉说。

    由于之前出现的种种弊端，英国政府一直在试图出台各种政策来调控房价，央行也做好了随时出手的准备。

    有专家指出，针对刺激英国房价上升的因素，提高利率是降低房价的最有效手段。如果英国央行提高利率，或者提高银行的贷款要求，房价涨幅可能会有所放缓。与此同时，增加住房供给，适度放宽建筑许可批准制度，也可以对房价起到抑制作用。

    除此之外，英国政府还可使用税收杠杆来调节房价。对购买二套房的购房者和外国购房者课以较高的税率，以此来限制住房的投机性需求。

    因此，在分析人士看来，政策的收紧和汇率问题，可能会令英国首都的地产市场对世界富豪们的吸引力逐渐减弱，让后者转而到摩纳哥、纽约或者巴黎去买房置地，最终导致了英国楼市开始出现降温。

    短期波动

    不过，也有观点认为，目前的暂时波动，并不会让英国楼市出现集体降温的情况。业内普遍预测，2014年英国房价会继续保持6%至8%的涨势。第一太平戴维斯的研究报告给出了更为远期的预测，今后5年，英国房价将会有25%的上升空间，伦敦在这样的大环境中会表现得更加强劲。

    “英国房价飞速上涨是由多重因素共同造成的，主要包括超低借贷利率、宽松货币政策、房市刺激措施、海外买主抢市、住房供给不足和宏观经济持续向好。而上述拉动英国房价上升的因素短期内不会发生逆转或消失，所以英国房价将在今后一段时间内还会继续走强。”有业内人士指出，如今英国经济持续向好，经济过热势头难减，楼市不可能降温。

    “虽然数据显示8月房屋要价下跌，但这其中也有购房淡季因素的存在，并不能将其作为楼市降温的证据。”该人士指出，这不过是短期波动，未来的英国楼市会持续走强。

    “上调利率虽然是降低房价的有效措施，但利率上调绝非一蹴而就的事，并且会受到一些外界因素的影响。”一位伦敦房地产商表示，长期看来，伦敦楼市依然有上涨的空间。

    成长可期

    目前，外界对英国楼市未来走势未有定论。在投资者看来，是否投资英国也成为一道选择题。

    房地产商James Antony近期退出了英国房地产市场，在他看来，当地的房价已经涨到了一个高点，“8月份的浮动让我觉得无论是伦敦，还是整个英国的房价上涨潜能表现微弱”。

    James认为，英国的房地产市场已经完全成熟，再进行投资也不会获得太多的利润。“所以我开始选择在西班牙、葡萄牙等国家进行投资，那里的房地产利润远远高于英国”。

    一些人准备离开英国，但也有人觉得坚守才是正确的。“之前因为‘豪宅税’的问题，有很多客户过来询问一些相关细则。有些人因此抱有观望的态度，但是买家并没有出现减少的情况。”伦敦中介商Aron告诉记者，在英国央行研究新措施的消息出来后，市场上的反响也不是很剧烈。

    在业内人士看来，一些实力不强的投资客，或许会因为政策原因尽早脱手房产。但对长期投资客而言，基于看好未来英国经济复苏以及旅游业方面的发展潜能，所以不会因为政策调整而抛售房产。

    “对于投资者来说，英国楼市依然是值得关注的。”韩长吉称，房地产价格的高低与一个地区经济发展、承担的社会职能有很大的关系，伦敦作为世界级的金融中心，经济地位较为重要，一旦欧洲地区经济复苏，伦敦地区房价上涨也是大概率事件。

    “因此，不少投资者依然在紧盯英国楼市，寻求合适的投资标的和投资时机。”韩长吉说。