北京写字楼租金飙涨全球第一

    中原地产统计数据显示，2012年7月北京甲级写字楼租金为444.70元/平方米/月，同比上涨30.31%。

    自英特尔、奔驰等知名企业从北京CBD“撤退”后，甲级写字楼租金涨幅一直备受关注。近日，RET睿意德执行董事在新浪微博上称“北京商铺办公楼租金倒挂”，其表示北京CBD优质甲级办公楼，租价已经涨至建筑面积13元/平方米/天，甚至更高，而北京CBD很多商铺的租金都达不到这一数字。业内人士认为，需求增加、供给有限是导致甲级写字楼与商铺租金倒挂的根源。

    写字楼租金上涨明显

    国贸三期一位租户告诉记者，目前国贸三期高层对外报价1000元/平米/月，比一年前涨了近一倍，日租金也涨至10~15元/平方米。

    中原地产数据显示，2012年7月北京甲级写字楼租金为444.70元/平方米/月，同比上涨30.31%。今年前8个月，北京四环内甲级写字楼租金指数累计上涨27%，尤其以第一季度涨幅最快。以国贸商圈为例，2011年第四季度，平均租金为265.77元/平方米/月；到了2012年第一季度，已上涨至304.91元/平方米/月，涨幅为14.73%。

    DTZ戴德梁行9月3日发布的《2012年中国写字楼市场中期回顾与展望》报告指出，在租金需求强劲、供应量有限的情况下，北京的优质写字楼租金增幅居全国首位，至2012年上半年末按年增长46.8%，租金水平紧逼上海。报告同时指出，北京的最优租金将在2012年整体增加29%。因相对供应量短缺将继续影响北京，未来5年，全球租金水平会继续上升，北京将成为租金水平升幅最高的商业区，预计其甲级写字楼的租金将从目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成为全球25个最昂贵商业区之一。

    在租金上升的同时，写字楼空置率也在迅速下降。供应量方面，2012年上半年北京市场新增供应量仅为246,400平方米，导致其在今年上半年末期在所有城市中，总体空置率最低，仅为2.45%。今年7月，甲级写字楼入住率为96.69%。空置率从年初的10%降到3%，“3%基本上我们认为写字楼是满租的，”中原地产华北区域董事总经理李文杰说，“很多写字楼租赁的时候会给楼内的业主预留一部分扩租的面积。”

    相较于写字楼租金上涨、空置率下降的势头，部分购物中心的商铺租金价格不及写字楼。记者致电华贸购物中心租赁部了解到，目前购物中心二三层写字楼报价16~20元/平方米/天。同等位置，二层商铺报价低于20元/平方米/天，成交价格在16元左右。这样的情况在北京国际中心、嘉铭大厦等同样存在。

    RET睿意德执行董事张家鹏表示，商铺和写字楼租金倒挂并非近段时间才出现，去年年底就已显露出倒挂迹象。他指出，相对于运营成熟的购物中心，新兴的购物中心更易出现商铺、写字楼租金倒挂现象。

    需求旺盛供给断顿致租金猛涨

    写字楼租金飙升，促使不少业主考虑将原来二层及以上的商铺改为办公用途，以获取高租金回报，如华贸中心已拿出原购物中心的一个楼层转为办公区向租客放租。一位不愿透露姓名的商户告诉记者，正在考虑将位于CBD的商铺2层改为办公用途，因为办公比商铺收益大。

    张家鹏认为，需求旺盛是导致租金上涨的因素之一。他分析说，获益于中央政府经济刺激政策的后续效应和北京经济的稳健增长，众多跨国企业、内资公司、地方企业为实现在京落地和人员扩张计划，对写字楼面积表现出旺盛的需求。据了解，来自多个行业的跨国公司及内资企业的写字楼需求在2012年依旧处于高位。

    供给断顿则加速北京甲级写字楼租金上涨。李文杰告诉记者，截至上月底，写字楼开工和施工量同比涨不足15%，而竣工面积更出现同比下滑37%的情况，北京写字楼市场供应紧缺的状况仍在延续。

    世邦魏理仕中国区首席运营官金勇在公开场合指出，北京尤其是CBD区域甲级写字楼市场稀缺，租金从280元/平方米/月涨到400元/平方米/月也就是半年时间，因为没有供给。

    自2011年以来，由于东二环、金融街等北京传统商圈无新写字楼供应，带动整体市场租金飙涨，一些以IT业、制造业为主的企业，承受不住租赁成本的压力，纷纷撤出核心商圈，转向非核心商圈，其中包括不少知名企业，比如，英特尔离开了北京嘉里中心，甲骨文和路透社在上地有一定办公面积，奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。一些大企业在选择新的办公地点时，刻意回避CBD等传统商圈，向通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想、百度等为人所知的企业均在此列。可见，租金上涨有天花板，一旦突破天花板威胁到企业生存，只能胜利大逃亡。

    综合自《新京报》《南方人物周刊》等

    全球最贵写字楼在香港 

    近日，世邦魏理仕全球研究及策略顾问部发布全球《优质写字楼租用成本》调查报告，显示香港中央商务区的写字楼已成为全球“最昂贵”的写字楼。全球十大最昂贵写字楼市场中，有六处位于亚太地区，这印证了亚太地区在全球商业房地产市场中影响力的增强。报告还指出，亚太地区是写字楼租用成本增长最快的地区，其中北京商务中心区的写字楼租用成本，同比增长高达49.4%。

    报告显示，香港是全球写字楼承租者最趋之若鹜的办公地点，加上可供开发的土地稀缺，导致写字楼租金居高不下。目前，香港中央商务区写字楼总体租用成本达2704.67美元/平方米/月，超过了伦敦西区的2369.75美元/平方米/月，尽管伦敦西区的总体租用成本已同比增长了4.7%。在这张租金最贵的写字楼市场榜单上，东京位居第三，第四和第五分别是北京商务中心区和莫斯科。

    该报告还显示，全球写字楼总体租用成本平均增长了3.6%。按市场划分，增长最为迅猛的是北京商务中心区，还有北京金融街和广州。据了解，近一年来广州多个新甲级写字楼投入使用，加上广州经济高速发展，高端写字楼租赁需求大，这使广州写字楼租金迅速上升。

    值得一提的是，尽管香港位居最贵写字楼市场首位，但在所有被追踪的133处市场中，香港今年降幅最大，下降幅度为17.2%，原因是在过去一年，全球性金融服务公司的利润压力影响了此类公司集聚的香港中央商圈市场。这些公司有的压缩了办公面积需求，导致了核心中央商务区的空置率上升。 

    摘自《新快报》2012.7.27