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21年来，朱子娟一直租房住。前19年她在德国，上学、工作、结婚，其间搬了两次家，从没想过要买房。
2008年回到北京后，她已经搬了四次家。
在德国，租房的生活质量和住在自家房子里几乎没有区别。“德国的房子，建筑和装修质量普遍都很高。出租房也很干净，上一任房客搬走时会主动打扫，然后物业再收拾一遍。物业还会主动问新房客，对房子各方面是否满意。”朱子娟说，她之前在德国租的房子，是上世纪80年代建的，内外看起来都还很新，而在中国，很多几年前刚建的房子现在就“不能看了”。此外，在参与社区事务时，德国房客和正式业主拥有同等权利。
在德国找房，一般是自己翻报纸广告栏，也有人找房屋中介。德国《住房中介法》规定，如果中介任意提高佣金，会被处以高达2.5万欧元的罚金。
在北京，人们一般通过中介找房，签合同时“要面对各种不可预知的问题”。每次都要看很多房子，很少遇到满意的。朱子娟找的第一个房子特别新，装修的气味还未散尽，他们签了一年合同，精心布置后搬了进去。不久，楼下一家开始装地暖，他们受不了噪音，住了三个月就搬走了。“德国的房子要完全竣工才能入户，法律还对装修时间作了详细规定，避免打扰其他住户。”朱子娟说，在德国，各种施工现场都比较安静，速度也比较快，因为施工方一般会尽量提前装配好部件，减少在现场的劳动量和工作时间。
付了一个月租金作为违约金提前终止合同后，他们继续在北京的租房生活。
在德国，朱子娟身边大部分人都租房住，甚至经济情况相当好的人也很少买房。尤其在二三十岁的年龄段，几乎没有德国人会考虑买房。
事实上，对大多数德国人来说，买房并不是什么困难的事。在首都柏林，市区的房屋均价为1500~2000欧元/平方米，而柏林2009年的人均月收入为约2400欧元。即使在房价最高的慕尼黑，市区房屋均价约4000欧元/平方米，而刚毕业的大学生税后月收入一般也超过2000欧元。
这个城市化率达到90%的国家，并没有北京这样集中各种资源的超大城市。11个城市圈散布在全国，小城镇的基础设施、工作机会、社会保障等方面与11个大城市几乎没有明显差异。
猛涨房租是犯罪
第一次主动终止合同后，朱子娟夫妇搬到了偏远一点的地方，却很快发现，在庞大的北京，郊区的概念和德国城市郊区有很大区别。第二次搬家是因为离她办公室太远，她最终不能再忍受，每天上班单程就需要一个半小时。
后来，他们住过三环边上80平方米的房子，觉得空间太小只签了三个月，还住过四环边上的酒店式公寓，却因为一次长期停水而再次搬走。
在现在的房子里住了一年后，房东提出租金要涨20%。“德国法律规定，两年可以涨一次租金，最多不超过7%。”朱子娟说，她觉得很难接受。不过权衡再三，经过讲价，最终把上涨幅度降到了18%。
他们发现，北京房租几乎一年涨一次，“幅度有时大得可笑”，也不受任何限制。对于房租的上涨，德国《民法典》作了规定：房东必须提交正式的书面说明，阐明合理的涨价理由，还须举出三个同类住房涨价的例证，房客不同意的话，就由法律裁决。
很难想象，为什么在一个资本主义发达国家，法律对房客的保护显得那么“反市场经济”。
这种保护在德国《租房法》中得到进一步细化：如果三年内房租上涨超过20%，就属于违法行为；如果超出“合理房租”的20%，会遭到巨额罚款；超出50%者则构成犯罪。
《租房法》要求，德国所有人口超过5万的城市，都应设专门机构，在当地房东协会、房客协会和中介公司等共同参与下，根据地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况制定表格，指明当地的“合理房租”，两年更新一次，向公众发布。
除了控制租金，德国法律对提前终止合同的规定，也侧重房客利益。房客想解除合同，可以不阐明任何理由，只需要提前三个月提出申请。而除非有非常特殊的理由（如房客死亡），房东无权单方面终止固定期限合同。
如果房东想提前终止合同，而房客不同意，即使是由于房客没钱交房租，房东也不能将其赶出去，必须由诉讼裁决。而走法律程序往往耗时耗力，用七八年才把交不起租金的房客赶走之类的事例，不时出现在新闻里。
房价关系政治生命
德国现行《租房法》的前身，是1917年颁布的《租房紧缺时期保护法》。第一次世界大战中，大量建筑遭到破坏，由于住房紧缺，当时的政府制订了法案，限制房东的解约和涨租行为。之后的几十年中，执政党的更替带来《租房法》的多次修正。
第二次世界大战之后的几十年里，联邦德国政府兴建大量“社会住房”，还通过多种形式资助个人或机构建造房屋，通过不同的补贴方式低价供应给低收入人群。同时，不论是租房、买房还是自主建房，人们都能拿到各种补贴。
德国实施的是“社会福利市场经济制度”，联邦政府将保障居民住房列为首要的政策目标之一。在竞选中，房地产政策始终是主要议题，如果有人提出的政策会导致抬高房价，他丧失的可能不仅仅是选票，甚至是整个政治生命。
同房租类似，房屋买卖市场也有第三方评估、设定基准价的制度。如果售房者定的房价超过“合理房价”的20%，购房者可向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，售房者将面临最高5万欧元的罚款。超过“合理房价”的50%便构成犯罪，最高可被判处三年有期徒刑。除了基准价制度，政府还对房屋买卖征高额税收。
多种措施共同作用下，1977年至今的30多年里，德国房价平均每年仅上涨2%。扣除物价因素，德国房价实际上基本保持不变，甚至略有降低。2008年，随着美国房地产泡沫的破灭，英、法、西等欧洲国家房价随之大幅下跌，德国却基本没受影响。
没有人炒房
有人通过计算得出，由于德国房价长期没有多大变化，如果买一套房子，10年后出售的话，将所有附加费用都计算在内，甚至要损失10%~11%的价值。
“德国基本没有人炒房。”朱子娟说，“只是有时会有人买那种没有被二战破坏的中世纪老房子，精心装修了卖高价。”
在德国，首次购房的平均年龄是42岁，对稳定生活的向往通常并不构成买房的动力。
在北京住了两年后，朱子娟有了在柏林买房的打算。因为相比之下，她发现德国的房子很便宜。在距柏林市区40多分钟车程的郊区，“风景优美，附近有一条小河”，她看上了一套占地面积1000平方米的别墅。
那幢附带车库和一间小屋的别墅，价格约合人民币50万元。
摘自《看天下》2010年第25期
